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河南省汤阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汤民三初字第124号 原告陆建华，男，汉族，城镇居民。 委托代理人李立峰，河南地利律师事务所律师。 被告邓小慧，女，汉族，农民。 委托代理人江丕贵，男，汉族，城镇居民，系被告邓小慧所在村村委会推荐的公民。 原告陆建华与被告邓小慧房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年8月5日受理后，由代理审判员刘楠独任审判，后因案情需要裁定转为普通程序依法组成合议庭于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告陆建华及委托代理人李立峰、被告邓小慧及委托代理人江丕贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆建华诉称，2010年6月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定每年6月20日前一次性交清租金，但被告在履行协议过程中多次违约不按时交纳，并未经原告同意对房屋进行破坏性装修，把原有的隔墙、吊扇、卷闸门去掉。今年被告未提前两个月通知原告是否续租的情况下至今未交纳租金，依据双方签订的《房屋租赁协议》第二条，双方协议终止。故提起诉讼，要求法院解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求被告腾清返还原告位于汤阴县人民路西段路南卫生局一楼东10号门面一间，赔偿损失7000元，并按每日50元给付从2014年6月20日至被告腾清交付房屋之日止房屋使用费及交清水、电费用，本案诉讼费用由被告承担。 被告邓小慧辩称，原告对本案涉案房屋无使用权，主体不适格。原告未按法律规定履行催缴房屋租金的义务，不能解除2010年6月20日协议，且被告在合同规定的期限内向原告交纳租金，原告为创造解除合同的条件，故意拒收，非被告违约不按时交纳租金。原、被告签订租房协议时，不存在东西2墙，原告针对东西2墙、卷闸门、吊扇价值单方委托鉴定部门所作的评估报告不符合客观实际，该评估报告不能作为定案依据。如果法院判令解除2010年6月20日协议，则之后的租赁费应按前一年租金计算，每日约33元。 经审理查明，2004年10月29日，原告与汤阴县卫生局签订《协议》，由原告承租汤阴县卫生局门面房从东往西数第10间，面积为50.7平方米，原告保证按时一次性向汤阴县卫生局交纳租房费110300元，享有该门面房70年租赁使用权，租赁期间原告可以出租、转让，2004年10月30日，原告交纳租赁费110300元。2010年6月20日，原告将该门面房出租给被告使用，双方签订《房屋租赁协议》，甲方为原告、乙方为被告，内容如下：“甲方将位于汤阴县人民路西段路南卫生局一楼东10号门面房一间租赁供乙方使用，租期暂定5年，每年租金为人民币壹万贰仟元整，租金一年一交，交租时间为每年6月20日前一次性交清；……若租赁协议终止，被告除结清水、电、气费及其他税、费外，必须保证房屋、门、窗、玻璃等设施完整无损且恢复原貌交给甲方；合同有效期为五年，从二零一零年六月二十日到二零一五年六月二十日止”。原告诉称，被告应于2014年6月20日前，交付下年度租金（2014年6月21日至2015年6月20日），但经多次催要后，被告至今未交。被告辩称其向原告交纳租金时，原告为创造条件解除合同，拒不接收，对此，原告不予认可，被告亦未提供充分证据证实。原告主张，将房屋交付被告使用时，有东、西2墙、吊扇3个及卷闸门1套，并委托河南正方资产评估有限公司对上述资产现行价值进行评估，该公司于2014年9月3日出具正方评报字（2014）第111号资产评估报告书，估算委估资产在评估基准日2014年9月1日的资产评估值为6427.00元，其中东墙净值3660元、西墙净值1455元、卷闸门净值1012元、吊扇3个净值300元。被告除认可有卷闸门外，其余物品均不认可，同意按《房屋租赁协议》约定，将卷闸门恢复原状，不同意按上述评估报告书折价给付原告卷闸门款1012元，辩称鉴定机构评估时以新门作为鉴材进行评估，未扣除折旧，应按房屋租赁年限折旧。被告对协议签订时卷闸门的原状未做明确说明。庭审中，原告自愿放弃有关水、电费的主张。 上述事实有当事人陈述、当事人提供的2004年10月29日原告与汤阴县卫生局《协议》、2004年10月30日原告交纳租金收款收据、2010年6月20日原、被告《房屋租赁协议》、河南正方资产评估有限公司正方评报字（2014）第111号资产评估报告书等证据证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与汤阴县卫生局签订《协议》承租本案涉案房屋，属双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定合法有效，原告已按约一次性交纳房屋租赁费用，依法享有该房屋合法的使用权，原告将该房屋转租给被告使用，亦不违反其与汤阴县卫生局所签《协议》的约定，故其是本案适格原告。原、被告约定，需于每年6月20日前交纳下年度租金，但被告至今未交纳2014年6月21日至2015年6月20日租金，构成违约，原告要求解除2010年6月20日《房屋租赁协议》，并要求被告腾清、返还本案涉案房屋及给付从2014年6月21日至腾清、返还房屋之日止房屋使用费，于法有据，本院予以支持，但原告要求每日按50元计算，于法无据，本院按双方原定租金确定为每日33元。被告未提供充分证据证实其向原告交纳租金时，原告拒收，故本院对被告该项辩解理由不予采纳。原告未提供证据证实其将房屋交付被告使用时，有东、西2墙、电扇3个，被告亦不予认可，故本院对原告有关该两项资产损坏赔偿的主张，不予支持。被告承认有卷闸门一套，同意恢复原状，但对签订协议时该卷闸门的原状未做明确说明，故原告要求被告折价给付并无不当，原告以新门为鉴材委托河南正方资产评估有限公司评估，经估算，卷闸门净值1012元，原告同意以此价格为基础进行折旧，本院酌定卷闸门折价款为800元。庭审中，原告自愿放弃有关水、电费的主张，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告陆建华与被告邓小慧于2010年6月20日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告邓小慧于本判决生效之日起十日内腾清、返还原告陆建华位于汤阴县人民路西段路南汤阴县卫生局一楼东10号门面房一间，并支付自2014年6月21日起至返还该房屋之日止的房屋使用费，每日按33元计算； 三、被告邓小慧于本判决生效之日起十日内给付原告陆建华卷闸门折价款800元； 四、驳回原告陆建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告邓小慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状八份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 徐 艳 代理审判员 刘 楠 人民陪审员 石慧云 二〇一四年十一月四日 书 记 员 仝月琦 |
