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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第871号 上诉人（原审被告、反诉原告）白苗，女，1973年8月25日出生。 委托代理人黄彪，河南扬善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）朱治国，男，1970年12月22日出生。 委托代理人刘愚，河南华豫律师事务所律师。 原审被告、反诉第三人白守营，男，1974年5月25日出生。 委托代理人李起升，河南京港律师事务所律师。 上诉人白苗与被上诉人朱治国及原审被告、反诉第三人白守营确认合同效力纠纷一案，朱治国于2013年10月11日诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令其与白守营签订的房屋买卖合同有效，并要求白守营协助其办理房产过户手续。原审第一次庭审期间白苗提出反诉，请求确认朱治国与白守营签订的房屋买卖合同无效。该院于2014年6月18日作出（2013）商梁民初字第2765号民事判决，白苗不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月28日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。上诉人白苗之委托代理人黄彪，被上诉人朱治国之委托代理人刘愚及原审被告、反诉第三人白守营之委托代理人李起升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明，朱治国委托陈某某购买房屋，2012年8月6日，陈某某通过商丘市家馨房地产经纪有限公司介绍，与白守营签订了房屋买卖合同，购买白守营位于商丘市文化路北神火大道西喜来登广场2#楼3层C3户房产一套，房屋面积为109.30平方米。合同签订后，白守营向朱治国提交了2012年8月7日柘城县慈圣镇白庄村委会及慈圣派出所出具的白守营无配偶证明，2012年8月8日柘城县民政局婚姻登记处出具的无婚姻登记记录证明。2012年8月9日，朱治国将房款343000元交给白守营，白守营出具了收条。2012年8月17日，朱治国与白守营签订了房地产买卖契约，并向商丘市房地产交易部门申请办理房产过户，交纳了房屋买卖契税。商丘市房管局向朱治国出具了房屋所有权登记证件收据。白苗得知白守营出卖房屋后，于2012年8月23日向原审法院提起诉讼，要求确认该房产与白守营共有，白守营与朱治国签订的房屋买卖合同无效，白苗申请对涉案房产进行查封。2013年7月25日，白苗撤回起诉，原审法院对房产解除查封。2013年7月8日，白苗向柘城县人民法院提起诉讼，要求与被告白守营离婚，共同财产归其所有，并申请对房产进行查封。2013年10月23日，双方自愿达成协议，双方均同意离婚，共同财产及债权债务另行解决，柘城法院对涉案房产解除查封。2013年10月11日，朱治国诉至原审法院，白苗提起反诉，并再次申请对涉案房产进行查封。 原审认为，朱治国通过房屋中介机构与白守营签订了房屋买卖合同，并支付了对价。白守营向朱治国出具了单身证明，无婚姻登记证明，朱治国购买房屋时尽到了注意义务，是善意的。虽然朱治国向房管部门申请办理过户后，因法院查封房产，尚未取得房产证，但是朱治国与白守营已经将办理房产过户的相应手续登记完毕，且白守营明确表示，出卖房产系其真实意思表示。故朱治国与白守营签订的房屋买卖合同系有效合同，白守营应协助朱治国办理房产过户手续。 原审依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、确认朱治国与白守营于2012年8月6日签订的位于商丘市梁园区神火大道喜来登广场2号楼3层C3户的房屋买卖合同有效，白守营协助朱治国办理房产过户手续。于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回朱治国对白苗的诉讼请求；三、驳回白苗确认朱治国与白守营签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。一审案件受理费100元，由白守营负担。反诉案件受理费50元，保全费2170元，共计2220元，由白苗负担。 上诉人白苗不服原判上诉称，涉案的房产属于上诉人与被上诉人白守营共有财产，白守营未经过上诉人同意擅自处分婚姻存续期间共有房屋，其违反婚姻法解释（一）及城市房地产管理法的相关规定。按照民通意见第八十九条规定，不通知房屋共有人，擅自处分共有房产，应认定为无效。白守营与朱治国双方之间的房屋买卖不具备婚姻法司法解释（三）第十一条规定的三个条件，涉案房屋买卖应认定为无效。请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人朱治国未提交书面答辩意见，庭审中其委托代理人以原审认定事实清楚，判决正确为由予以答辩。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告白守营未提交书面答辩意见，庭审中其委托代理人以原审认定事实清楚，判决正确为由予以答辩。白苗的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉。 根据各方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：朱治国和白守营签订的房屋买卖合同是否合法有效。 各方当事人对本院归纳的焦点没有异议。 二审期间，上诉人白苗提交证据：一、商丘市房地产产权交易管理处于2014年9月29日出具证明一份，证明涉案房屋被查封后，转移登记程序中止，目前未进入审核阶段，仍在受理中，现登记在白守营名下；二、2014年9月26日柘城县民政局婚姻登记处出具证明一份，证明白守营向朱治国出具无婚姻登记记录证明系虚假的，朱治国并没有核实过白守营的婚姻情况。 被上诉人朱治国提交证据：一、商丘市家馨房地产经纪有限公司（以下简称家馨公司）于2012年8月17日向朱治国出具的佣金收据一张，证明朱治国通过家馨公司与白守营签订涉案房屋买卖合同，并向家馨公司支付了涉案房屋中介费3400元；二、交易明细单、贷款账户交易流水查询单及朱治国手机信息各一份，证明：1、2012年8月6日，通过家馨公司与白守营签订房屋买卖合同，并向白守营支付定金10000元；2、2012年8月9日，归还白守营在银行按揭涉案房屋贷款110000元；3、2012年8月9日，朱治国向白守营支付现金223000元。上述三笔款共向白守营支付房款343000元。2012年8月9日以前的均由朱治国的表姐陈某某替朱治国垫付，2012年8月16日朱治国从北京回商丘后，将陈某某垫付的343000元全部予以归还。 上诉人白苗对朱治国提交的证据质证认为，证据一关于朱治国向房屋中介公司支付3400元的中介费，朱治国提供的收据日期与朱治国与中介公司签订合同日期不一致，且出具不是发票，该证据不具有真实性，不予认可。证据二中朱治国并未提交向白守营支付定金10000元的证据；关于证据二中的白守营向其卡上存入110000元，并于当天还了房贷108808元，对此真实性无异议，但与白守营向朱治国出具343000元收条不符，不能证明白守营银行交易记录110000元系朱治国支付；关于证据二中朱治国提交的尾号为4427的银行卡，不能证明系朱治国所有，该卡支出的日期为2012年8月16日，而朱治国主张付款日期为2012年8月9日，显然与朱治国的购房款无关。 被上诉人朱治国对白苗提交的证据质证认为，上诉人提交的证据一不真实、不客观，商丘市房地产产权交易管理处已向被上诉人核发领取涉案房产证的收据，涉案房屋处于领证阶段而非受理阶段。根据《房屋登记办法释义》相关规定，朱治国因白苗申请法院查封涉案房屋导致朱治国房屋权属证明未领取，并不影响朱治国与白守营对房屋转移登记行为的完成。白苗与白守营离婚之后向商丘市房地产产权交易管理处房产档案馆调取白守营的房产信息不合法，违反了相关规定，且达不到证明目的；关于上诉人提交的证据二，上诉人提交的证明与被上诉人提交的证明相互矛盾，达不到上诉人的证明目的，对该证据不予认可。 原审被告、反诉第三人白守营对上诉人提交的证据质证认为，证据一，朱治国已把涉案房屋全款已支付完毕，且该房屋的分户平面图及测绘草图已登记在朱治国名下，并支付了房屋契税，该房屋已经属于朱治国所有；证据二，因白苗提交的证明与其向朱治国提交的证明中的印章不一致，内容相互矛盾，不真实，对该证据不予认可。其对被上诉人提交的证据无异议。 本院经审查认为，白苗提交证据一证明涉案房屋已被查封且登记在白守营名下，与原审认定事实一致，本院予以采信；其提交的证据二柘城县民政局婚姻登记处出具证明，经本院核实上面加盖的公章确系该县民政局婚姻登记处备案的公章，故本院对其真实性予以采信。 对于朱治国提交证据一家馨公司向其出具涉案房屋中介费3400元，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；证据二朱治国向白守营支付三笔房款，分别是10000元（定金冲抵房款）、110000元和223000元，与白守营向其出具房款收到条相一致，且房款均是以现金支付与朱治国和白守营的合同约定房款支付方式相一致，本院对朱治国提交的该证据予以采信。 本院经审理查明事实与原审认定事实相一致。 本院认为，朱治国通过家馨公司与白守营签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并支付了对价，白守营向朱治国出具了其所在村委会、派出所单身证明及柘城县民政局无婚姻登记证明，朱治国购买房屋时尽到了谨慎注意义务是善意的购买人，朱治国与白守营共同向房管部门提交了房地产买卖契约、转移登记申请书、契税等资料，房管部门向朱治国出具了收据，朱治国与白守营已经将办理房产过户的手续登记完毕。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。据此，朱治国与白守营签订的房屋买卖合同系有效合同，白守营应协助朱治国办理房产过户手续。白守营擅自处分涉案的共有房屋，白苗可向白守营另行主张权利。上诉人白苗的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人白苗的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人白苗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文志林 审 判 员 彭世峰 代理审判员 刘玉杰 二〇一五年二月六日 书 记 员 时 淼 |
