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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民一终字第01032号 上诉人（原审被告）周敏敏，女，1981年2月28日出生，汉族。 委托代理人王金智，河南玉友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）胡睿磷，男，1974年6月24日出生，汉族。 委托代理人侯源棵，河南宛东律师事务所律师，特别授权。 上诉人周敏敏与被上诉人胡睿磷为定金合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2013）宛民初字第2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周敏敏及其委托代理人王金智，被上诉人胡睿磷的委托代理人侯源棵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：原、被告均系油田职工。被告发布卖房信息，称有位于油矿区中原路北小区42号楼1单元202室的房产出售。2013年3月，原告看到该信息后，与被告联系，并在其带领下看了该房，原告于2013年3月21日向被告交付13000元购房定金，并签订协议，约定该房总价款为258000元，剩余房款在2013年6月1日交付，如买房人反悔则定金沉没，如卖房人反悔，则双倍返还买房人定金。2013年6月25日下午14点33分，原告给被告发信息，通知被告半小时后到公证处办理公证，但双方协商未果，后原告以被告无房屋所有权为由拒绝履行合同，并向被告主张返还定金，但被告以原告不履行合同义务为由主张该定金不应返还。另查明：1、油矿区中原路北小区42号楼1单元202室的房产系被告父母周怀田、张守英从史流营和李士桂那里购买，并与原产权人签订了购房合同，原产权人就房屋土地使用证的办理、领取及该房屋的买卖、过户等对周怀田进行了授权，且在河南省南阳市宛都公证处分别进行了公证，但未过户；2、被告受其父母周怀田、张守英委托处理卖房事宜；3、中国石化集团河南石油勘探局房产管理处出具证明一份，内容为，位于油矿区中原路北小区42幢点楼202室（产权证号：900003738；土地使用证号：宛区国用2006第03450号）的房产系油田企业为企业员工设立的福利性经济适用房，该房产所属土地系企业以划拨方式取得，对应的土地包含未交、应交的土地出让金，所以购房户无权处分；另外，在分配房屋时，河南石油勘探局在广泛征求职工意见的基础上，下发《河南油田内部职工住房管理办法》豫油房地（2010）161号文件，并广泛进行宣传，明确告知职工该房产私自买卖损害国家和企业利益，不得违规转让，否则由其自行承担不利的法律后果。 原审法院认为：双方争议的房产系周怀田和张守英从史流营和李士贵处购买，并签订了购房合同，但未过户，那么房屋的所有人应归原产权人，周怀田和张守英无权处分该房产，在此情形下，周怀田和张守英委托其女儿即本案被告周敏敏将房产卖于本案被告胡睿磷，该买卖行为应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，因此，被告应返还原告定金13000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、限本判决生效后十日内，被告周敏敏返还原告胡睿磷定金13000元。 二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费450元，由被告承担。 宣判后，周敏敏不服原审判决，向本院上诉称：上诉人周怀田和张守英取得房产手续合法，有权处分房产，13000元的定金不应当返还被上诉人。 胡睿磷答辩称：原审认定事实清楚，周敏敏购买房屋违反法律规定，属于无效协议，周敏敏无权处分房产，双方买卖没有做成是周敏敏隐瞒真相的导致的，13000元定金应当返还。 二审查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，因本案中买卖的房屋无法办理房产过户手续，且该房产系油田企业为员工设立的福利性经济适用房，该房产所属土地系企业以划拨方式取得，对应的土地包含未交、应交的土地出让金，所以购房户无权处分；另《河南油田内部职工住房管理办法》豫油房地（2010）161号文件明确告知职工该房产私自买卖损害国家和企业利益，不得违规转让，否则由其自行承担不利的法律后果。故买卖房屋行为应为无效，上诉人应当返还被上诉人定金13000元，原审判决并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由上诉人周敏敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 许金坡 审判员 李 舸 审判员 胡珊珊 二〇一五年一月二十七日 书记员 陈 斌 |
