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社旗县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）社民商初字第085号 原告：杜学军，男，61岁。 委托代理人：杨德青，河南宛东律师事务所律师。 被告：中国共产党社旗县委员会老干部局。 法定代表人：封文璠，任局长职务。 委托代理人：党晓勇，河南隆翔律师事务所律师。 原告杜学军与被告中国共产党社旗县委员会老干部局（以下简称老干局）为房屋租赁合同纠纷一案，原告杜学军于2013年7月12日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜学军及其委托代理人杨德青、被告老干局的法定代表人封文璠及其委托代理人党晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1995年秋，经与被告协商并签订租房协议后，我租赁被告所属的老干部活动中心二楼房间开设酒店进行经营，期间经被告同意，我出资对供电线路进行了更新改造，同时对大门内外道路和围墙内外进行了修砌和装修，租房合同多次续签，均得到顺利履行。2009年11月30日，我与被告协商签订租房协议一份，被告将其老干部活动中心三楼东头房间及舞厅租赁给我经营使用，租赁期间为2009年12月1日至2013年11月30日，年租金21000元。协议签订后，经被告同意，由我出资对房顶进行防漏处理并加装了防护设施，同时对各房间进行了必要的装修改造并添置了大量设施。2011年9月30日，我与被告协商后再次对二楼续签了租房协议一份，约定租赁期间为2011年10月1日至2014年9月30日，年租金22000元。协议签订后，经被告同意，我又投入巨资对二楼的房屋进行了装修，环境大为改观，时常顾客盈门。2012年5月中旬，被告有关人员突然口头通知我准备收回租赁房屋，我据理力争，交涉无果。2012年7月2日被告向我书面送达了“至于收回老干部活动中心二、三楼出租房屋的函”，明确提出提前终止租房协议并收回房屋系上级决定，必须执行，并要求8月底前必须有结果，为了配合被告的工作，我被迫于9月初停业。被告单方提前终止协议，已构成违约，并给我造成重大经济损失，应承担违约责任。请求依法判令被告赔偿给我造成的经营损失38万元、补偿我租赁期间添置的各种设施和装修费用920067元，由被告承担本案鉴定费用和诉讼费用。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据： 1、2009年11月30日租房协议一份，证明：原、被告双方于2009年11月30日签订租房协议，被告将老干部活动中心三楼西头14间房屋及大舞厅赁给乙方使用，租赁时间自2009年12月1日至2013年11月30日，年租金21000元，并约定了双方的权利义务。 2、2011年9月30日租房协议一份，证明：2011年9月30日原、被告双方签订租房协议，在活动中心二楼原签订的租赁协议基础上被告将二楼房屋再续租给原告，租赁时间自2011年10月1日至2014年9月30日，年租金22000元，并约定了双方的权利义务。 3、收回出租房屋函一份，证明：2012年5月16日被告对原告作出“关于收回老干部活动中心二、三楼出租房屋的函”，于2012年7月2日送达原告，被告提出终止双方所签协议、收回原告所租房屋，系执行上级决定之举动，望原告接函后及时启动终止租房协议的有关事项。 4、价格认证结论书一份，证明：经社旗县价格认证中心认证，原告对老干部活动中心二楼、三楼房屋投资的各种设备价值在价格认证基准日2012年12月为920061元。 5、资产评估报告书一份，证明：经原告申请，法院委托南阳世纪正泰资产评估有限公司对被告单方终止合同给原告造成的可能利益损失进行了价值鉴定，经鉴定二楼酒店每月净利润约在8000元-10000元之间，三楼歌厅每月净利润估计在1500-3000元之间，对于管理好的、会经营且经营环境好的，月收益一般取上或接近上限，否则一般取下限或稍高于下限。 6、2001年12月20日和2007年10月1日租房协议各一份，证明2011年9月30日租房协议是在该二份协议基础上所签，且违约责任明确，即如甲方（老干局）单方终止合同，甲方应将乙方投资的全部资产经评估后一次性赔偿于乙方。 被告辩称：1、原告存在迟交租金的违约行为，被告解除租房协议符合法律规定，原告要求赔偿38万元经营损失没有事实依据，不能成立；2、原告未经答辩人同意装饰装修产生的费用应由原告负担，其要求被告补偿租赁期间添置的各种设施和装修费920067元亦不能成立，应驳回原告的诉求。 被告为支持其答辩意见，向法庭提供了以下证据： 1、会议纪要一份，证明：2012年4月10日，社旗县委召开常委会议，决定老干部活动中心的房屋不再对外出租，要收回。 2、欠条一份，证明：2011年12月11号杜学军打条欠老干局1178元。 3、票据三份，证明：被告分别于2009年7月27日、2008年5月28日、2012年9月6日为房顶治漏支出相关款项。 4、收条一份，证明：2011年12月11日原告收到老干局餐费63321元（止2011年12月份前），该款抵房租。 5、资产评估报告书一份，被告申请对原告租赁的二楼、三楼装饰、装修部分剩余租赁期内残值进行评估，经河南中科资产评估有限责任公司评估，二楼酒店、三楼舞厅装饰、装修残值为500753元。 经庭质证，被告对原告的证据1、2、3无异议，对证据4有异议，认为认证结论系单方委托程序违法、不能作为定案依据，对证据5部分有异议，认为对三楼歌厅的利润评估错误，对证据6的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性，对本方申请鉴定的证据5也有异议，认为鉴定材料不真实、不完整、不充分、评估对象不科学，鉴定结论错误；原告对被告证据的真实性不持异议，但对其证据1-4证明方向有异议，认为证据2属双方经济往来情况，不能证明欠房租，证据4证明被告餐费抵房租，证据3的三张票据均不在本案合同期内发生，证据5评估结果过低。本院认为，原告证据4是单方委托，被告提出异议并申请重新评估，已被被告证据5否定，证据6已被证据2取代，与本案不具有关联性，原告证据5是双方委托的评估机构依法作出的，故本院对被告所提异议部分予以采信，对原告证据1、2、3、5的证明效力予以确认，对证据4、6不予确认；被告的证据1证明收回出租房屋是社旗县委研究决定的，与原告证据3相印证，证据4与原、被告陈述双方之间以餐费抵房租的事实一致，证据2不能证明原告欠被告房租，证据3的三张票据均不在本案合同履行期内发生，与本案无关，证据5是双方共同委托的鉴定机构依法定程序作出的，双方虽有异议，但均未申请重新鉴定，本院对被告证据2、3的证明效力不予确认，对其它证据予以确认。 根据当事人陈述、举证及法庭认证，本院确认以下案件事实：2009年11月30日，原告杜学军经与被告老干局协商一致签订了租房协议一份，被告将其老干部活动中心三楼14间标准房屋和大舞厅租赁给原告经营使用，约定租赁期为2009年12月1日至2013年11月30日，年租金21000元。2011年9月30日，原告与被告在原签订的老干部活动中心二楼租赁协议的基础上，经协商又签订一份租房协议，被告将老干部活动中心二楼再续租给原告经营使用，约定租赁期为2011年10月1日至2014年9月30日，年租金22000元。协议签订后，原告对二楼和三楼的房屋进行了装修，并添置了大量设施，二楼经营酒店、三楼经营歌厅。2012年7月2日，被告老干局根据社旗县委的会议决定给原告杜学军送达了收回老干部活动中心二、三楼出租房屋的函，明确提出终止双方所签协议，收回出租房屋，并注明此系执行上级决定之举动。经双方协商未果，原告被迫于2012年9月初停业。经评估，原告所经营的二楼酒店每月净利润约在8000元-10000元之间，三楼歌厅每月净利润估计在1500-3000元之间，原告对房屋装饰装修形成附合部分残值为500753元。 本院认为，原告杜学军与被告老干局所签订的两份租房协议系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行。被告在协议履行过程中无法定解除理由单方提前终止协议，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案原告装饰装修已形成附合部分经鉴定残值损失为500753元，被告应予赔偿，未形成附合也未列入评估明细表的部分由原告自行处理。原告要求赔偿可得利益损失的诉讼请求，不能与赔偿装饰装修残值损失的请求同时得到支持。被告辩称是原告迟交房租、被告才解除协议，因原、被告双方提供的证据均证实被告终止协议是执行上级决定，并未提及原告迟交房租，且原、被告之间一直存在以被告所欠原告餐费抵原告应交房租的情况，现被告还拖欠有原告餐费未结，所以被告该辩解意见不能成立；被告辩称原告装饰、装修未经被告同意，所以不应补偿原告装饰装修费用，本院认为，根据双方的协议约定，合同期满，室内的装修应随之拆除，零价原貌返还房屋，这说明被告对原告装修房屋是明知并认可的，且由于其单方违约给原告造成重大损失，不赔偿原告这部分损失是显失公平的，因此，被告该辩解意见亦不能成立，本院不予采信。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告中国共产党社旗县委员会老干部局于判决生效后十日内赔偿原告杜学军装饰装修残值损失500753元。 二、驳回原告杜学军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16500元，由原告杜学军负担10598元，被告中国共产党社旗县委员会老干部局负担5902元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 康运生 审 判 员 宋士伟 人民陪审员 石国宇 二〇一五年一月二十八日 书 记 员 李 坤 |
