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河南省长葛市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）长民初字第01775号 原告张根发（又名张根法），男，1953年4月1日生，汉族。 原告张凯，男，1979年4月28日生，汉族，中专文化程度，。 上述二原告的委托代理人王留军，长葛市148法律服务所法律工作者。 被告张东锋，男，1976年11月29日生，汉族。 委托代理人郭明旺，河南七星灿律师事务所律师。 被告张晶晶，男，1983年10月8日生，汉族，初中文化程度。 原告张根发、张凯因与被告张东锋、张晶晶租赁合同纠纷一案，于2014年6月20日向本院提起诉讼。本院于6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告张根发、张凯及委托代理人王留军，被告张东锋的委托代理人郭明旺，被告张晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称：2005年12月10日，原告张根发取得本组菜地的使用权，使用年限为30年（自2005年12月10日至2035年12月10日）。2011年6月1日，被告张东锋、张晶晶以办厂为由，租用原告的场地、厂房及办公室，约定年租金3万元，每年6月1日前缴纳租金，不得拖延。2014年6月1日，被告拒不缴纳租金。原告认为，被告拒不交租金应视为解除双方签订的协议，被告便应向原告交付租用的场院、厂房和办公室，但被告拒不搬离。且被告在使用期间，未征得原告的同意，破坏厂房、车间，拆除围墙，给原告造成了很大损失。原告请求村委会和村小组调解，无果，请求判令：1、被告交付所租用的原告的场院、厂房及办公室；2、被告对破坏的厂房、拆除的车间和围墙恢复原状；3、被告赔偿原告经济损失10万元；4、诉讼费用由被告负担。 被告张东锋辩称：1、本案涉及的转租合同，包括土地、出租合同，涉及的是农村集体所有的土地，为无效合同，应驳回原告诉讼请求；2、即使合同有效，在合同未解除之前对双方均有约束力，任何一方均不能单方撕毁，依法必须解除合同后，方可向法院提起诉讼，现原告诉请不符合法律规定；3、在原告承租其转租的土地时，承租合同不成立，土地的真正承租人是被告张东锋。 被告张晶晶辩称：我和张东锋共同租赁张根发的土地，但承租后我们两人是分开使用的。我在租用的土地上建了厂房，如果原告收回，对我的损失应当有所处理。 原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、租地协议一份，证明原告对本案争议的土地享有使用权，及其租用诉争土地经过了村组代表和村委会的同意。2、收条一份，证明原告租用诉争土地后，向于井村11组交纳租地费用3.5万元，交到2015年3月5日。3、协议书一份，证明原告将诉争房屋租给被告张东锋、张晶晶，约定租金每年3万元，于每年6月1日前预付租金，及西边13米以内不得搞建筑和硬件建设（注：张凯是张根法儿子）。4、照片14张，证明被告对原告原有厂房的损坏情况，将原告建的厂房扒掉，围墙推倒，车间掀掉，二被告自己又建了一套。 被告张东锋为支持自己的主张，向本院提供的证据有：2014年6月2日的租地合同一份，证明关于张东锋原来租用的张根发土地，已在2014年6月2日，由于井村11组全体组民联名与张东锋签订租地合同，同意张东锋就其使用的土地继续使用，且张东锋已经将该协议内容所涉及的每人200元的款项实际分发给组民，张东锋已经实际履行合同义务，享有该诉争土地的使用权。 被告张晶晶未向本院提供证据。 对原告提供的证据1，被告张东锋认为未约定具体租金价格，合同不能成立；协议中涉及的甲方签字代表并非当时11组的村民代表；协议显示租用的是菜地，应为法律意义上的可耕地，再次证明了承租和出租行为无效；租期30年超过了合同法规定的20年；协议中印章是后来补盖的；从签字来看，所谓的前三个代表是一个人所签。被告张晶晶无异议。 对原告提供的证据2，被告张东锋、张晶晶均无异议，张东锋认为，由于租地协议未写明租金标准，收条中的收费明显偏低，只是个人行为，不能代表村组意见。 对原告提供的证据3，被告张东锋对协议内容无意见，但认为复印件不能证明原告主张；协议中的内容是违法出租，即使成立，也不能证明是先付款后使用，且未约定合同解除条件，可以看出是后院及厂房用于二被告办厂，将农民土地用于办厂，违反法律规定，张凯不是于井村11组出租土地的承租人，其出租违法。被告张晶晶无异议，认为签字属实；但看不出是否原件，签订协议时说先给钱后用地，及不得在西边13米内搞建筑；我们6月1日签的合同，由于张东锋用的多，我用的少，说是张东锋掏两万，我掏一万，张东锋付了前两年的租金，我付了一年的。 对原告提供的证据4，被告张东锋认为不显示与本案诉争的关联性，也不能证明原告主张的损害情况；出租厂院给被告做厂院用房，应该有必要的建筑，原告也同意；代理人不清楚是否有扒房、扩建行为。被告张晶晶认为其中有两张照片是其使用的地方，扩建属实。 对被告张东锋提供的证据，原告认为该租地合同明显违背法律规定，不能成立，可以证明张东锋已经与原告解除了租赁合同关系；有租地合同这一事，但没有经过全体村民的同意，当时张东锋说是领过钱的签字，并没有说是签合同。被告张晶晶称不知情。 综合上述有效证据及到庭当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2005年12月15日，长葛市和尚桥镇于井村十一组（以下简称于井村十一组）与原告张根发签订《租地协议》，约定将北邻107国道，南邻自来水厂，西邻十二队菜地，东临六队路的菜地一块租给张根发；土地南北长136米、东西宽89米、计12104平方，扣除宅基地218平方，净面积11886平方，合计18亩；地价不锁定，随当年本地土地价格走；先交款后用地；租期三十年，从2005年12月10日至2035年12月10日。长葛市和尚桥镇于井村村民委员会在协议上签字同意双方的意见，并加盖印章。 2011年6月1日，由张玉升、张永立做证明人，张根法与被告张晶晶、张东锋签订《协议书》，约定将原告张凯后院及厂房租给二被告办厂用，租金每年三万元，但西边十三米以内不得搞建筑和硬件建设，并约定张凯什么时间用都可以，不得影响。 2014年6月2日，被告张东锋（乙方）与于井村11组群众（甲方）签订《租地合同》，合同显示：甲方将原菜地南头乙方现使用的土地，自即日起租给乙方使用；乙方每四年按甲方当时村民人口数目，每人均分200元，由乙方直接发放给甲方群众，在乙方使用期间所分钱数不交于村组使用；土地供乙方使用，乙方享有协议土地的管理权使用权，甲方不得干涉乙方使用等。该合同由于井村11组部分群众签字。 2014年6月20日，原告张根发、张凯以二被告拒不支付租金为由，诉至本院。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告张根发与于井村十一组签订的《租地协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且已履行，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。”该法关于租赁期限的规定属于强制性规范，故原告与于井村委会签订的《租地协议》中关于30年租赁期限的约定应以20年为限，超过的部分应属无效，但并不妨碍20年期限届满后，双方重新续订租赁合同。该租地协议中除租赁期限以外的约定仍然有效，被告张东锋辩称原告与于井村委会之间租地协议不能成立的理由，本院不予支持。 原告张根发将原告张凯的后院及厂房租给被告张东锋、张晶晶办厂使用，是双方真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。本案原、被告在《协议书》中约定了租金标准，但未显示租金的支付期限，对此原告主张是先付款后使用，被告张东锋不予认可，本院认为，依照法律规定，租赁合同对租金支付期限没有约定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，承租人逾期仍不支付的，出租人可以解除合同。庭审中，原告称其向被告张东锋邮寄了解除合同通知，但原告对此并未提供证据，被告张东锋不予认可，本院认为，在原、被告之间合同未解除的情况下，原告直接起诉要求二被告返还原物、恢复原状、赔偿损失，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张根发、张凯的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告张根发、张凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 王国领 审 判 员 任伟娜 人民陪审员 孟清坡 二〇一四年十二月二十四日 书 记 员 燕 良 |
