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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1043号 原告：洛阳艺赢房地产开发有限公司。 法定代表人：李丹圣，该公司执行董事。 委托代理人：郭兴旺，河南君友律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：李世安，系该公司员工，一般代理。 被告：章怀义，男，1958年11月25日生。 委托代理人：刘作海、刘阳，河南凯仁律师事务所律师，特别授权代理。 被告：孙文龙，男，1961年5月6日生。 原告洛阳艺赢房地产开发有限公司诉被告章怀义、孙文龙为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法按照普通程序对该案进行了公开开庭审理。原告洛阳艺赢房地产开发有限公司的委托代理人郭兴旺、李世安，被告章怀义及其委托代理人刘作海、刘阳、被告孙文龙均到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告诉称：洛龙区龙门镇艺龙小区3号楼，属于原告开发建设的商品房，在洛阳市房管局进行了登记，并领取了《预售房许可证》。而被告章怀义盲目购房，把四万元购房款交给盖楼施工的孙文龙后，便一家入住。原告知道后，多次向被告声明，被告的所谓购房非法，要么与原告签订正式购房合同，要么腾房，但被告总是商量商量，一商量就是多年。二被告的买卖行为当初原告不知情，因此无效。请求：1、依法确定章怀义和孙文龙两人之间的房屋买卖行为无效。2、判令被告承担本案原告支付的律师费2000元及诉讼费。 被告章怀义辩称：洛阳艺赢房地产开发有限公司请求确认孙文龙出售房屋给我的行为无效，其诉讼请求不成立，应予驳回。 一、请求确认出售房屋行为无效超过诉讼时效期间。民法通则规定诉讼时效期间为二年，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算。物权法规定，权利人有权自知道应当知道之日起二年内请求返还原物。本案中的孙文龙于2007年元月16日将与洛阳艺赢房地产开发有限公司联合开发的3号楼4单元201室出售给我，至今已7年之久。另外早在2010年原告诉洛阳市盛地工程建设监理咨询有限公司、孙文龙建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2010年4月10日下发了一审判决，洛阳市盛地工程建设监理咨询有限公司不服提出上诉，二审法院于2011年4月1日下发了二审判决，两判决中经审理查明，确定原告与被告孙文龙为合作建房，建成后按35%、65%的比例分房，实际建筑面积为4127.4平方米，共建商品房42套，截止到2006年6月原告已实际处分15套，孙文龙已实际占有处分27套，双方基本按约定比例分成。上述事实说明，原告早已知道孙文龙将27套住房出售给了他人，可是原告并没有在法定的诉讼期间内向人民法院起诉，维护其合法权益，已超过法定的诉讼时效期间。二、龙门艺龙小区3号楼4单元201室是我合法取得的，从2007年居住至今。龙门艺龙小区3#楼是艺赢公司与孙文龙合作开发，即由艺赢公司提供建设用地及相关批准手续，由孙文龙出资并主持选择有资质的建筑企业，经洛龙区建委认可后签定施工合同，实施施工，该楼建成后，双方按35%、65%的比例分房，其建筑面积为4127.4平方米，共建成商品房42套，艺赢房公司已实际占有处分15套，孙文龙已实际占有处分27套，按照分配比例原告应分房14.445套，已多分0.555套。2006年12月至2007年4月份，我们15名购房人分别从孙文龙处购买了艺龙小区3号楼住宅15套，当时约定付款方式交首付款，其余银行按揭。协商后孙文龙收了首付款，给我们出具了收据，收据中注明：购房款数额、已付房款金额、下欠金额，首付款交纳后，孙文龙将房屋钥匙交给我。我的房屋是孙文龙的售房委托人经路培龙、汤清荣（两夫妻）介绍与孙文龙协商后购买的，从2007年居住至今。这一事实说明我的住房是合法取得的，原告请求无效没道理。三、孙文龙出售给我的商品房符合法律规定。商品房出售应有预售许可证，原告和孙文龙合作开发的商品房于2006年12月19日已取得了预售房许可证，孙文龙在取得预售许可证后将3#楼4单元201室出售给我符合法律规定。 被告孙文龙辩称：在2007年我卖给章怀义的房子一直没有交清房款，原来只交了4万元，至今没有清交，我们之间的买卖协议是无效的。因为章怀义房款没有清交。 经审理查明：原告洛阳艺赢房地产开发有限公司同被告孙文龙于2004年6月15日签订由原告建设的位于洛阳市洛龙区龙门镇广化寺街8号洛阳市文学创作基地3号楼工程（现为艺龙小区3号楼）的《3号楼投资和施工条约》，进行合作建房，由原告洛阳艺赢房地产开发有限公司提供建设用地及相关批准手续，由被告孙文龙出资并主持选择有资质的建筑企业，经洛阳市洛龙区建委认可后签订施工合同，进行施工。该条约约定：“孙文龙作为投资人，承诺向艺赢公司建设的位于洛龙区龙门光化寺街8号洛阳市文学创作基地3号楼工程（现改名为艺龙小区3号楼）投资，……3、由投资人主持选择有资质的建筑企业，经洛龙区建委认可后，签订施工合同实施施工。投资人要担保建筑企业能严格按照设计图纸施工，服从建委质检部门和监理单位领导、管理和监督，遵纪守法，按章纳税；4、楼房建成后，投资人按总建筑面积的35％向艺赢公司交付成品房，成品房的认定为：建委质检站颁发的《工程建设备案证书》到位；5、艺赢公司负责给投资人办理3号楼65％面积的房权手续，但该房产的契税和管理费由投资人交纳；6、施工工期自2004年7月1日起至2005年元月25日，竣工3号楼所有建设项目”。期间，原告洛阳艺赢房地产开发有限公司于2005年9月16日取得洛龙区龙门村广化街洛南4096.20m2土地使用权（证号：洛市国用（2005）第05000167号），该3号楼工程竣工后，还未验收，因诉讼被本院以2006年5月8日下达的（2006）洛龙法民保字第08号民事裁定书进行诉讼保全，予以查封。该3号楼被本院查封期间，原告于2006年12月19日取得该3号楼洛阳市商品房预售许可证（编号：洛房市商预字第006-093），被告孙文龙未经授权，私自于2007年元月16日将该艺龙小区3号楼4单元201室以145000元之价卖给了被告章怀义。被告章怀义并由此占居该房至今。且原告洛阳艺赢房地产开发有限公司与被告孙文龙合作建设的艺龙小区3号楼至今还未结算。现原告为维护自己权益，为该建设工程在连年诉讼期间，状诉来院。本院受理后，依法审理，多次调解，但双方意见对立，致使本案调解不能。 本院认为：原告洛阳艺赢房地产开发有限公司取得国有土地使用权及洛阳市商品房预售许可证后，表明原告洛阳艺赢房地产开发有限公司具有艺龙小区3号楼的预售权。而被告孙文龙在与原告洛阳艺赢房地产开发有限公司合作建设的艺龙小区3号楼尚未清算的情况下，未经原告授权，在本院对该艺龙小区3号楼查封期间，私自将该艺龙小区3号楼4单元201房卖给被告章怀义，其买卖行为违法，买卖行为无效，且被告孙文龙庭审中已表明与被告章怀义买卖无效。被告章怀义辩称原告的诉讼时效已超，但被告章怀义从被告孙文龙处购买房屋至今一直占居，没有停止侵权，且被告章怀义从被告孙文龙处购买该房屋时，时值本院对该房查封期间，未经本院允可，私自出卖法院查封房产，严重违犯有关法律规定，因此，被告章怀义的辩称，本院不予采信。原告请求的律师代理费系其自己要求法律帮助而支出的费用，非其自己必要的支出，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、被告孙文龙与被告章怀义之间关于艺龙小区3号楼4单元201房屋的买卖行为无效。 二、驳回原告洛阳艺赢房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3240元，由被告孙文龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式四份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 王光仁 人民陪审员 杨 柳 人民陪审员 牛菲洁 二〇一五年二月六日 书 记 员 焦志豪 |
