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河南省济源中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）济中民二终字第2号 上诉人（原审被告）济源大商新世纪商贸有限公司 法定代表人郭希田，该公司执行董事。 委托代理人欧胜宏，河南剑光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张建强 委托代理人陶红旗、赵功民，济源市济水街道法律服务所法律工作者。 上诉人济源大商新世纪商贸有限公司（以下简称大商新世纪公司）与被上诉人张建强合同纠纷一案，张建强于2014年5月15日诉至济源市人民法院，请求确认大商新世纪公司单方解除租赁合同的行为无效。济源市人民法院于2014年10月31日作出（2014）济民一初字第1361号民事判决，大商新世纪公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人大商新世纪公司的委托代理人欧胜宏，被上诉人张建强及其委托代理人赵功民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济源市人民法院经审理查明：张建强、大商新世纪公司签订一份租赁合同，约定张建强作为承租方租赁大商新世纪公司所属一层面积为160平方米的W6号场地，经营“面对面茄汁面”餐厅。张建强于合同签订之日向大商新世纪公司一次性提供履约保证金5000元。如张建强未按时缴纳包括但不限于租赁场所的租金、物业管理费、电费、电话费等费用时，大商新世纪公司有权自保证金中扣除该费用，有权随时据此解除本合同，并有权要求张建强赔偿相应损失。租金第一年为13000元，第二年为13650元、第三年为143325元半年一付，张建强享有2012年5、6、7三个月免租装修期，张建强质保押金在第一次缴纳租金时转为租金。合同到期后，在无不可抗拒原因下，大商新世纪公司不得转租，与张建强续约第四、第五年租金按前三年租金基数与递增率计算。合同签订后双方开始履行合同。庭审中，双方一致认可该合同的签订时间为2012年5月，租赁期自2012年8月25日至2015年8月25日。合同签订后，双方开始履行合同。张建强装修后，开始经营“面对面”快餐店，张建强向大商新世纪公司交纳租金至2013年11月25日。2013年9月25日济源市人民政府沁园街道办事处创建指挥部给大商新世纪公司发出一份通知，通知大商新世纪公司西广场地砖破损严重，商场外立面破旧老化，立即整改，达到创建全国文明城市验收标准。大商新世纪公司接到通知后，通知租赁其门面房的商户配合装修，并着手对商场的外立面进行了装修，在装修过程中，大商新世纪公司拆除了其他门面房商户的门头招牌，却将张建强的门面招牌及张建强店面正面搁板、电子字幕等全部拆除。双方为此发生争议，并就拆除张建强店面搁板、电子字幕一事进行协商，大商新世纪公司负责人赵灵宝承认属于误拆，但双方对赔偿一事未达成协议，后张建强诉至法院。2014年3月17日大商新世纪公司的工作人员赵建立给张建强传短信，通知张建强，因张建强拖欠租金112天，已构成根本违约，其公司与张建强之间的合同解除。现大商新世纪公司已将原租赁给张建强的商铺租赁给他人经营。 济源市人民法院认为：张建强向大商新世纪公司交纳租金至2013年11月25日，而大商新世纪公司于2013年9月接到创建整改通知后开始对外墙进行装修，在此期间张建强无法正常经营，且大商新世纪公司在装修过程中误拆张建强的店面搁板、电子字幕等门面正面，给张建强造成经营损失，双方正处于纠纷的处理过程中，张建强一直未正常经营。张建强并非无故欠付大商新世纪公司租金，所以大商新世纪公司以张建强未交纳租金为由，要求解除双方的租赁合同，不符合法律规定，张建强要求确认大商新世纪公司于2014年3月17日以短信方式向其发出的解除租赁合同的行为无效，理由正当，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，判决：大商新世纪公司于2014年3月17日以短信方式向张建强发出的解除双方租赁合同的通知无效。案件受理费100元，由大商新世纪公司负担。 大商新世纪公司不服原判，向本院上诉称：1、双方签订的租赁合同约定，若张建强迟延交付租金，大商新世纪公司有权单方解除合同，原审已查明张建强的租金交到2013年11月25日，对之后的租金拒不交纳，存在严重迟延支付的情形，大商新世纪公司按约定于2014年3月17日通知张建强解除合同是有效的。2、大商新世纪公司对商场外立面进行装修是接到济源市人民政府沁园街道办事处创建指挥部的通知才进行的，大商新世纪公司于2013年12月26日通知了各商户施工时间在12月30日左右，并不是张建强所称的2013年10月25日，张建强不能以双方就拆除店面搁板、电子字幕赔偿问题未达成一致为由不交纳租金。3、短信为书面形式的一种，大商新世纪公司以短信形式解除合同合法有效。请求撤销原判，改判驳回张建强的诉讼请求。 针对大商新世纪的上诉，张建强辩称：因大商新世纪公司误拆造成张建强不能正常经营，张建强于2014年3月1日诉至济源市人民法院，后大商新世纪公司为得到更高的租金，将房屋另租他人并以短信形式解除合同。因双方签订的合同期限为三年，在大商新世纪公司未能举证证明张建强拒绝给付租金的前提下，大商新世纪公司解除合同是无效的。 本院经审理查明的事实与原审审理查明的事实相同。 本院认为：大商新世纪公司、张建强签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。因大商新世纪公司、张建强均认可租金半年交一次且未约定具体的履行时间，本院对该事实予以确认。从大商新世纪公司出具的租金收据看，张建强于2013年9月9日交纳了2013年8月26日-2013年11月25日的租金，在之后的半年期限未届满前，大商新世纪公司于2014年3月17日以张建强拖欠租金长达112天为由解除租赁合同，无事实和法律依据。同时，因大商新世纪公司误拆张建强店面搁板等，导致张建强未能正常经营，该纠纷正在济源市人民法院审理中，张建强也并非无故欠付租金，故原判确认大商新世纪公司于2014年3月17日以短信方式向张建强发出的解除双方租赁合同的通知无效，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由济源大商新世纪商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙东杰 审 判 员 段雪芳 代理审判员 贾娃娃 二〇一五年一月三十日 书 记 员 宋雪娇 |
