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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民四终字第703号 上诉人（原审被告）赵巍，男，1982年8月22日出生，汉族。 委托代理人周维龙，驻马店市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）宋延铭，男，1957年11月9日出生，汉族。 委托代理人张景亚，河南成盛律师事务所律师。 原审第三人韩建民，男，1958年10月13日出生，汉族。 上诉人赵巍因确认合同无效纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 原审法院判决认定，2002年，宋延铭出面协商购买案外人刘苏勤位于交通路西段的房子两套。其中一套登记在宋延铭的名下；另一套登记在案外人沈中科（系宋延铭的妹夫）的名下。但案外人沈中科装修并居住在宋延铭的名下的房子中，该房屋系诉争房屋；而沈中科名下的那套房子当时约定由宋延铭居住，因宋延铭长期在外一直未实际居住。宋延铭名下的该套房屋的房款一直未付，宋延铭将其名下的房子的房产证原件、土地使用证原件、宋延铭的身份证原件一直放在案外人刘苏勤处保存。宋延铭称其于2013年1月，在房管部门查询得知其名下的房子已被登记在赵巍的名下，后宋延铭提起诉讼。诉讼中，宋延铭提交于2013年1月调取的争议房屋的房产登记档案证明：1、宋延铭于2013年1月经查询得知，其名下的房屋被他人冒用其名义盗卖给了赵巍，并签订了本案争议的买卖契约。2、与赵巍签订买卖契约的并非宋延铭本人。3、买受人赵巍并非善意取得，因为房子面积为214.94平方米，当时售价7万元，低于市场价。赵巍的质证意见为：1、房产登记档案的真实性无异议，对证明问题有异议；2、因韩建民持有宋延铭的房产证、土地证、身份证原件，让其有足够的理由相信韩建民有代理权卖房；3、房款不是7万元，约定为10万元，交给韩建民8万元，还有2万元，待土地证过户后交付，该价款基本合理，不明显低于市场价，其主观上是善意的。韩建民的质证意见为：1、无异议，当时房价为10万元，给了8万元，剩余2万元赵巍出具了欠条，待土地证过户后再付给2万元。2、其去过户时拿着刘苏勤给的宋延铭的身份证、土地证、房产证的原件，还有宋延铭出具的房款欠条和雪松派出所见证下宋延铭委托沈中科负责办理过户手续的相关手续。3、其认可2005年12月26日房地产买卖契约中的“宋延铭”的签名是其代宋延铭签的。另查明：赵巍提交登记在赵巍名下的争议房屋的房产证及其与韩建民签订的协议证明：当时韩建民手中持有的证件让其相信韩建民有权处分房屋，并且已经顺利过户，故应认定合同有效。宋延铭的质证意见：1、对房产证的真实性无异议，但并不能证明房子的来源合法有效。2、赵巍所提供的协议，不是宋延铭本人签名和捺印，故对宋延铭是无效的。韩建民的质证意见：无异议，协议书上“宋延铭”的签名是其代签的。又查明：赵巍2005年购买争议的房屋后，因2002年沈中科就已装修并实际居住在本案争议房屋内，虽合同中约定买卖的标的是宋延铭名下的房屋，但实际交付的是案外人沈中科的名下的房子。赵巍于2005年将沈中科名下的房子装修并对外出租。 原审法院原审栏同的中见书，认为《认为，韩建民未经宋延铭同意，以宋延铭的名义与赵巍于2005年12月26日签订房地产买卖契约，约定将宋延铭所有的位于交通路西段上下两层房产出卖给赵巍，其行为构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，宋延铭要求确认赵巍与“宋延铭”于2005年12月26日签订的房地产买卖契约为无效合同，符合法律规定，予以支持。同理，赵巍辩称，“宋延铭”、赵巍之间的房地产买卖契约为有效合同，无法律依据，不予支持。赵巍辩称，宋延铭的起诉已超过诉讼时效，宋延铭于2013年1月才知房屋被他人冒用自己的名义卖给赵巍，于2013年4月18日提起诉讼，因此宋延铭的起诉尚未超过诉讼时效，故对于赵巍的该项辩称，不予采纳。赵巍辩称，赵巍的行为属于物权法上的善意取得，因根据物权法的相关规定，善意取得适用的前提为无权处分，而无权处分是无处分权人以自己名义处分他人的财产。韩建民并非以自己的名义对外处分宋延铭的财产，不属无权处分，赵巍的该项辩称，无法律依据，不予采纳。韩建民称，其是受了案外人刘苏勤的委托，才持有宋延铭的房产证、土地使用证、身份证原件将宋延铭名下的房子卖给赵巍，但未提交相关证据加以证明，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，原审法院判决：确认赵巍与“宋延铭”于2005年12月26日签订的房地产买卖契约为无效合同。案件受理费300元，由赵巍负担150元，由韩建民负担150元。 宣判后，赵巍不服，向本院提起上诉称：1、韩建民的代理行为有效，原审法院判决认定讼争合同无效错误。2、合同签订时间为2005年，已经超过诉讼时效。3、其提供证据证明本案的诉讼不是宋延铭真实意思表示。 二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，双方当事人对2005年12月26日房地产买卖契约上的“宋延铭”并非宋延铭本人签名和捺印的事实不持异议，予以确认。关于赵巍上诉称，韩建民的代理行为有效，原审法院判决认定讼争合同无效错误的问题。韩建民出卖争议房屋时，既没有宋延铭的委托手续，也没有案外人刘苏勤的委托手续，其出示的是宋延铭委托沈中科负责办理过户手续的相关手续，原审法院判决认定赵巍与“宋延铭”于2005年12月26日签订的房地产买卖契约为无效合同并无不当。对该上诉理由不予支持。关于赵巍上诉称，合同签订时间为2005年，已经超过诉讼时效的问题。宋延铭于2013年1月经查询得知房屋被他人冒用自己的名义卖给赵巍，于2013年4月18日提起诉讼，其起诉时尚未超过诉讼时效，对该上诉理由不予支持。关于赵巍上诉称，其提供证据证明本案的诉讼不是宋延铭真实意思表示的问题。宋延铭不但向原审法院提交了起诉书，还委托了诉讼代理人。该上诉理由不足，不予支持。综上，赵巍的上诉理由不予成立，不予支持。原审法院判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由赵巍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 于俊义 代理审判员 王 威 代理审判员 呼小伟 二〇一五年一月二十一日 书 记 员 王真真 |
