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河南省泌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）泌民初字第01778号 原告徐xx，男。 委托代理人王庆伟，北京市两高律师事务所律师。 被告杨xx，男。 委托代理人赵保群，河南博涛律师事务所律师。 第三人李xx。 委托代理人禹敬业，河南博涛律师事务所律师。 原告徐xx与被告杨xx、第三人李xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员党书明独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐xx的委托代理人王庆伟、被告杨xx及其委托代理人赵保群、第三人李xx的委托代理人禹敬业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐xx诉称，2014年1月23日，原被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将位于泌阳县花园乡李楼村委梁河村住宅楼一座转让给乙方，甲方保证对其所受房屋具有完全的所有权，没有抵押等各种负担并进行了公证，合同签订后，原告按照合同履行了首付款义务。原告多次找被告协助过户，被告无理推脱，后得知涉案地产如需出让，需缴纳土地出让金6万余元。根据合同约定，该费用应由被告负担。被告拒不履行原告过户义务和不交付房屋的行为严重违反合同约定，应承担违约责任。请求判决确认原被告之间于2014年1月23日签订的《房屋买卖协议》有效，被告立即协助原告办理涉案的过户义务和交付房屋义务，被告承担涉案土地出让金，被告承担本案诉讼费用。 被告杨xx辩称，双方签订协议属实，但被告和第三人正在依照程序为原告办理相关的过户登记，交房条件还没有成就。依照法律规定，土地出让手续办理义务人应为原告，所需费用应由原告负担。 第三人李xx述称，第三人与被告是合伙建房，原被告与第三人之间的协议均是有效的，被告与第三人正在协助原告办理过户手续，出让金应由原告承担。 经审理查明：2014年1月23日，原告徐xx和被告杨xx签订《房屋买卖协议书》，合同中卖方杨xx为甲方、买方徐xx为乙方，合同约定：甲方在泌阳县花园乡李楼村委梁河建有砖混两层住宅楼一座，愿卖给乙方永久性使用，双方达成协议如下：一、座落泌阳县老梁河桥西，阳光花园南侧梁河村（地号：212，图号：0108，地类用途：住宅，使用权类型：划拨，使用面积：253.5㎡的二分之一）。四、总价肆拾叁万元整，含主房大门围墙，小院一套，此价乙方现付定金一万元整，2014年春节前交二十万元，剩余的钱甲方协助乙方把土地证、房权证过户后（费用由乙方全付）。交费、迁办当天由乙方把钱款交付甲方二十万元整。六、土地证、房权证齐全，如乙方需过户，甲方协助办理，费用由乙方出，甲方通知乙方三天内到家。九、此协议公证签字后生效，产权永归乙方所有，以后乙方自住、转让甲方不得干涉。并且李xx出示身份证、土地使用证（土地证二分之一使用权），并签同意割让字句。十二、此协议书公证签字之日起生效，甲乙双方如有违约，需赔偿对方人民币十万元。十三、乙方留尾欠房款三万元到房权证、土地证办齐时交清，甲方交出钥匙。杨xx、徐xx、李xx在合同上签字，李xx同时在合同上注明：同意出让二分之一土地。同日，泌阳县公证处对该协议进行了公证。后杨xx收到徐xx定金及购房款共计210000元。 另查明，2013年3月，被告杨xx和第三人李xx签订了建房协议，约定由第三人李xx出地皮南北长18.5米，东西14米（按老土地证），杨xx投资修建房子四间两套，建好后各一套。第三人李xx泌国用（2003）第0108161号土地使用证显示土地使用权人李xx，座落花园乡李楼村委梁河，地号212，图号0108，地类用途住宅，使用权类型划拨，使用权面积253.5㎡。2014年9月15日，泌阳县房地产管理所为李xx办理的房权证显示李xx住宅房屋建筑面积159.9㎡。后李xx向泌阳县国土资源局申请国有土地使用权转让给徐xx，经泌阳县土地勘测评估事务所核算，涉案土地转让应缴纳土地出让金63350元。 本院认为，第三人李xx作为国有划拨土地使用权人，被告杨xx作为与第三人李xx合作建房者、转让人，应当按照法律规定对国有划拨土地使用权及地上建筑物进行转让，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报由批准权的人民政府审批。但本案中原告徐xx、被告杨xx、第三人李xx均未提供证据证明买卖地上建筑物和国有土地转让行为已经经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准且符合符合相关条件，故该转让行为未生效。原告请求法院确认合同有效、被告立即协助原告办理涉案的过户义务和交付房屋义务，被告承担涉案土地出让金的理由不成立，应予以驳回。被告杨xx及第三人李xx辩称合同有效的理由，于法律规定不符，不予采纳。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下： 驳回原告徐xx的诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告徐xx负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审判员 党书明 二〇一五年一月二十六日 书记员 吕 楠 |
