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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1983号 上诉人（原审原告）焦国旺，男，1953年7月17日出生。 上诉人（原审被告）王振林，女，1951年2月16日出生。 上诉人委托代理人王金波，河南蓼阳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）王正玉，女，1964年11月14日出生。 委托代理人胡玉云，河南蓼阳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）秦永峰，男，1971年7月18日出生。 委托代理人秦永忠，河南振蓼律师事务所律师。 上诉人焦国旺、王振林因与上诉人王正玉，被上诉人秦永峰所有权确认纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人焦国旺、王振林的委托代理人王金波，上诉人王正玉及其委托代理人胡玉云，被上诉人秦永峰的委托代理人秦永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，原告焦国旺与被告王振林系夫妻关系，被告王振林与被告王正玉系姐妹关系。原告焦国旺与被告王振林夫妻共有的一处住宅坐落在固始县城关麻纺路老麻纺厂院内，2000年6月19日办理有房权证，房权证载明产权所有人为原告焦国旺，建筑面积96平方米，另有院落，该房系房改房屋。2009年2月1日原告之妻王振林与自己妹妹被告王正玉签订协议一份，该协议载明：“协议出售麻纺厂焦国旺的私人住室捌万元整，由王正玉购买，手续已清，特此证明，焦国旺、王正玉，09、2、1”，该协议为王振林书写后王正玉签名，其中“焦国旺”三个字也为王振林书写，并非焦国旺亲笔书写。2011年11月8日甲方单运良、秦永峰与乙方祝大勇（被告王正玉的丈夫）签订房屋合作共建协议（经固始县公证处公证）：“一、乙方提供现有房屋的所有权属等相关证件，建房资金及报建费用由甲方出资；二、乙方老房按房屋面积拆一补二，院落按占一补一的比例由甲方在原址所建的新房中给予赔偿，经测算，甲方补给乙方新房面积为307.66平方米，乙方所得新房超出或不足部分按市场价（以当时价格）多退少补（注：乙方选择1、2、3层楼房）；…四、甲方无偿给乙方每套房提供一个煤棚，完善一套房的水电开户；五、甲方负责给乙方办理一套房屋的产权证明费用；…”。2012年2月11日，原告给第三人秦永峰文字声明：“秦老板，麻纺厂房子是我焦国旺的，并办有房产证，不存在和王正玉交易问题，也没有过户，她才付给八万元定金，在你开发以前，我们就要退其定金，她一直拖延不办，下余的款也不给，所以双方交易不存在，她无权代表我和你谈开发事宜，如果你坚持与她谈，建议你让她拿出双方房屋交易协议（合同）和过户手续并有我签字，特此告知，焦国旺，2012年2、11日”。同日，2012年2月11日王正玉给第三人秦永峰出具证明：“焦国旺原麻纺厂住房于2009年2月1日以捌万元价格卖给王正玉，手续已清，证明属实，如有争议，由我负责”。2012年2月14日甲方单运良、秦永峰与乙方祝大勇等8户签订补充协议（经固始县公证处公证）：“1、甲方在拆除旧房之日起，保证一年半时间内交房；…3、每户补偿面积上下浮动总计不超过5平方米；…”。被告王正玉原审庭审中提供哥妹三人王正秀、王正明、王正乐以及邻居刘端阳的证明：证明2009年2月焦国旺、王振林将麻纺厂的房子卖给王正玉。原审庭审中，原告称2009年2月1日前，被告王正玉就为原告照看和管理争议房屋，2009年9月份原告讲房子不卖了，8万元房款是讲从被告王正玉在原告处的集资款18万元中扣除，房子不卖了，集资款也就没有扣；被告王正玉称，2009年2月1日前没有替原告照看和管理争议房屋，是签协议后才管理和使用争议房屋，是2011年准备开发建房的时候，原告讲房子不卖了，8万元房款是从14万元的集资款中扣除的，后来原告把下余集资款6万元退给被告王正玉，2009年7月2日被告王振林又向被告王正玉借10万元，2012年9月6日退50000元，现在还欠被告王正玉5万元，现争议房屋已拆除，应补偿307.66平方米（被告王正玉自己的一间房屋近20平方米、院落8平方米，应补偿48平方米），现已补偿一楼一套115.55平方米，二楼一套132.49平方米，三楼的一套没有要，每平方米大概2000元左右，没有最后结算，没有煤棚。原审诉讼中，原审法院对原告焦国旺行使了释明权，要求原告焦国旺追加其妻王振林为被告参加诉讼，经原审法院行驶释明权后，原告焦国旺明确表示不申请追加王振林作为被告参加诉讼，原告焦国旺认为，法院应该主动审查合同的效力，判定合同是有效还是无效，不用增加王振林为被告也可以解决合同的效力问题，原告焦国旺要求增加王振林作为原告参加诉讼。后经原审法院审判委员会研究决定依法追加王振林为被告参加诉讼。为此，原告起诉至原审法院，要求依法处理。 原审认为，原告焦国旺之妻被告王振林与自己妹妹被告王正玉2009年2月1日签订房屋买卖合同，以原告焦国旺的名字，将原告焦国旺的坐落在固始县城关麻纺路老麻纺厂院内的一处住宅及院落出售，该房屋未办理房屋产权过户手续，现争议房屋已拆除，已进行部分安置补偿。原告不同意卖房，认为原告未与被告王正玉签订房屋买卖合同及办理房屋产权过户手续，买卖尚未成立。本案的焦点问题是，被告王振林以原告焦国旺的名字与自己妹妹被告王正玉2009年2月1日签订的房屋买卖合同的效力如何？由于被告王振林与被告王正玉签订的房屋买卖合同是以原告焦国旺的名字签订，事后没有得到原告焦国旺的认可，被告王振林的行为不能认定为代理行为，更不是无权代理，签名行为事后没有得到原告焦国旺的追认，被告王振林的行为是擅自处理夫妻共同财产的行为，代理行为是以被代理人的名义从事活动，但签名还应是代理人的名字，不能是被代理人的名字，故被告王振林与被告王正玉签订的房屋买卖合同中涉及夫妻共同财产属于原告焦国旺的部分财产的约定无效，被告王振林只能处理夫妻共同财产中属于自己的部分财产。合同部分无效后，因合同无效部分取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告王正玉应将所购买房屋中属于原告焦国旺的部分财产返还给原告焦国旺，由于争议房屋现已拆迁补偿，原物已不存在，故被告王正玉应将所得补偿的属原告的部分返还原告，属于原告的补偿面积为307.66平方米减去被告王正玉的48平方米即259.66平方米的一半即129.83平方米，被告王正玉现已补偿一楼一套115.55平方米、二楼一套132.49平方米合计248.04平方米，故被告王正玉应将已补偿的两套房屋中的一楼的一套房屋返还给原告，剩余面积的补偿由第三人秦永峰负责结算。被告王振林所收取王正玉购买属焦国旺所有的一半房屋的购房款应予返还给王正玉。关于被告王正玉辩称的，原告以其不知道为由可在2010年2月1日前行使撤销权，原告已丧失撤销权的辩称。因被告王振林不是以自己的名字签订房屋买卖合同，被告王振林的行为不是代理行为，被告王振林与被告王正玉签订的房屋买卖合同是部分无效合同，部分无效合同的无效部分自开始时无效，故不属于行使撤销权的情形，故对被告王正玉的该辩称原审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、被告王正玉于判决书生效后十日内将拆迁补偿的位于固始县城关麻纺路老麻纺厂院内的一楼的一套房屋（115.55平方米）作为对原告焦国旺房屋的赔偿返还给原告焦国旺。二、剩余面积（129.83平方米-115.55平方米＝14.28平方米）的拆迁补偿由第三人秦永峰负责与原告焦国旺结算。 三、被告王振林于判决书生效后十日内返还被告王正玉购房款的一半40000元。四、驳回原告焦国旺的其他诉讼请求。原审案件受理费1800元，由原告焦国旺负担900元，被告王正玉负担900元。 原审原告焦国旺、原审被告王振林不服原审判决上诉称：一、原审对本案部分事实认定模糊，适用法律不全面、不准确。2009年2月9日，王振林与王正玉草签协议后，由于焦国旺不同意卖房，王振林已多次向王正玉口头提出房子不卖了，钱还是王正玉的钱，焦国旺不会给其办理过户。按照有关法律规定，房屋交易未办理登记过户手续，合同无效，因此当事人王振林提出与王正玉双方草签协议无效的主张。 二、房屋产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。房屋产权为数人所有，必须征得共有人同意才能出卖。要求二审判决王振林与王正玉草签协议全部无效，追加王正玉、秦永峰返还王振林应得补偿房屋面积129.83平方米。 三、秦永峰明知房产证持有人仍然为焦国旺的名字，在没有过户的情况下，与王正玉丈夫祝大勇签订房屋合作共建协议，应判决无效。要求判决秦永峰与王振林、焦国旺重新协商签订房屋合作共建协议，否则赔偿王振林、焦国旺一切经济损失。 对上诉人焦国旺、王振林的上诉理由以及上诉请求，上诉人王正玉口头答辩称：王振林将房屋卖给王正玉，焦国旺是知道的，而且焦国旺拿王正玉的钱没有还，说把房子卖给她，王振林和王正玉签的协议，王正玉自己在房屋居住，而且中间有段时间没住，还租赁出去，所以房子买卖，焦国旺是知道的，焦国旺知道房子被拆了，王振林是表见代理。 原审被告王正玉不服原审判决上诉称：原审置已查明的事实于不顾，把焦国旺明知卖房说成是不知道，且事后没有得到焦国旺认可和追认。王正玉于2009年2月1日与王振林签订房屋买卖协议，房屋交付且房款两清，是双方亲属知晓的事实。2012年2月11日焦国旺在给秦永峰的信中有明确表述，可看出焦国旺对房屋买卖协议是完全明知的，依据合同法四十九条规定，焦国旺妻子王振林代理签约行为有效。其次，依据婚姻法解释一第十七条第二款规定，焦国旺主张不知情要求确认协议无效，原判协议部分无效是认定事实和适用法律错误，要求二审撤销原判，依法改判。 对上诉人王正玉的上诉理由以及上诉请求，上诉人焦国旺、王振林口头答辩称：本案不属于表见代理情况，表见代理是指以被代理人名义签订的协议，本案中是王振林以焦国旺的名字签订的协议，而不是以王振林的名字代表焦国旺。王正玉不属于善意第三人，王振林与王正玉是同胞姐妹，王振林没有经过焦国旺的同意，把房子卖给王正玉是无效的行为。 被上诉人秦永峰答辩称：秦永峰与祝大勇签订的协议及以后签订的补充协议是有效的协议，上诉人之间的争议与秦永峰没有关系，不应牵扯到秦永峰。 二审开庭审理查明的事实与原审一致。 本院认为，上诉人王振林在未取得代理权的情况下，以其丈夫上诉人焦国旺的名义，与上诉人王正玉签订售房协议，将属于夫妻共同财产的涉案房屋出售给上诉人王正玉，其代理签约行为之后未得到上诉人焦国旺的追认，上诉人王振林对夫妻共同财产中涉及上诉人焦国旺部分的代理行为不发生法律效力，但不影响售房协议夫妻共同财产中涉及上诉人王振林的部分，该部分合同仍然有效，故依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国婚姻法》的相关法律规定，上诉人王振林擅自处分夫妻共同财产中属于上诉人焦国旺的部分无效，但不影响上诉人王振林处分其在夫妻共同财产中属于自己的份额，原审判令上诉人王正玉将所购涉案房屋拆迁补偿面积中，属于上诉人焦国旺的部分返还给上诉人焦国旺，剩余面积的补偿由被上诉人秦永峰负责结算；上诉人王振林收取的涉案房屋购房款的一半返还给上诉人焦国旺并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元由上诉人焦国旺、王振林承担。 本判决为终审判决。 审判长 余继田 审判员 陈 钢 审判员 吴 斌 二〇一五年一月二十九日 书记员 杨 帆 |
