|
河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1855号 上诉人（原审第三人）郑秀清，女，1965年3月13日出生。 委托代理人潘琪，河南正晟律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）彭松，男，汉族，1973年3月30日出生。 委托代理人孙玉华，河南黄国胜律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审被告）郭民，男，1975年7月23日出生。 被上诉人（原审被告）余会华，男，1972年8月9日出生。 上诉人郑秀清与被上诉人彭松等房屋买卖合同纠纷一案因不服罗县人民法院（2014）罗民初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑秀清及其委托代理人潘琪、被上诉人彭松及其委托代理人孙玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，本案当事人争议的房屋为罗山县城关镇环城东路的两层门面房（房屋所有权证号为罗山县房权证城关镇字第007290、007291号；土地权证为罗山国用（2005）第5087号）该房屋原系中国工商银行股份有限公司罗山支行（以下简称“罗山工商行”）所有，在2007年至2010年11月1日期间一直租赁与第三人郑秀清使用，在2010年11月1日租赁期限届满后，第三人与罗山工商银行未再续签租赁合同，但第三人也一直未搬离该房屋。2011年1月17日，中国工商银行股份有限公司信阳分行委托河南省拍卖行有限公司对上述房屋进行拍卖，2011年1月26日，被告郭民以50.7万元的价格取得该房屋。后被告郭民与第三人郑秀清口头约定将该房屋卖与第三人，第三人郑秀清于2011年5月4日向被告郭民支付定金5万元，于2011年5月11日向其支付购房款50万元。2011年6月29日被告郭民、余会华与原告彭松签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方（即被告方）将位于罗山县城关镇环城东路两层门面房（房屋所有权证号为罗山县房权证城关镇字第007290、007291号，国有土地使用权证号为罗山国有（2005）第5287号）以200万元的价格卖与乙方（即原告方）。对支付房款的时间双方约定为：2011年6月24日前乙方向甲方支付房款130万元，在该处房产租用人员全部搬离和过户手续进入发证程序后，支付甲方房款70万元。同时还约定，甲方于2011年11月5日前保证将房屋及附属物的租用人员全部搬离，如果不搬离，甲方自2011年11月5日起按月支付乙方补偿金2万元。合同签订后，原告依约将130万元支付与二被告，但被告没有依约向原告交房。2011年10月8日，被告郭民向第三人公证送达通知，限第三人15日内付清购房款220万元，并承担房屋的过户税费，逾期则解除双方之前的一切约定。2011年11月21日，被告郭民以第三人郑秀清和其丈夫吴长青为被告向本院起诉要求解除其与该二人关于上述房屋买卖的口头约定及二人向其交付房屋，其退还二人所交付的50万元购房款，对二人所交的定金5万元其不予退还，同时还要求该二人赔偿其经济损失5万元。在本院主持调解下，双方当事人自愿达成了如下协议：一、解除原告郭民与被告吴长青。郑秀清就购买位于罗山县城关镇环城东路的房产（房屋所有权证号为罗山县房权证城关镇字第007290、007291号，国有土地使用权证号为罗山国有（2005）第5287号）的口头约定；二、原告郭民于2012年1月13日前退还二被告购房款及定金共计55万元，同时补偿二被告经济损失5万元，二被告于2012年5月30日前将上述约定购买的房产退还原告郭民。届期被告郭民没有给付第三人郑秀清60万元，而是于2012年2月22日双方又签订了一份《协议》，约定：如果甲方（郭民）成功解除与彭松签订的房屋买卖合同，甲方承诺将房屋卖与乙方（郑秀清），双方商定交易价格为200万元；乙方自愿在本协议签字生效当天借给甲方现金70万元，使用期限八个月，即使用至2012年农历10月29日。如果双方就该房产的交易签订合同，该借款即转化为购房款；甲方承诺如果双方交易不成，甲方保证乙方无偿使用该房至2012年农历年底，并授权乙方在本协议签字生效后将一楼门面房对外出租，2012年农历12月底以前的租金由乙方收取，归乙方所有。如果双方房屋交易不成，甲方应于2012年农历10月29日前还款柒拾万元整（700000.00元），逾期一个月向乙方支付银行同期贷款利息的两倍，逾期超一个月即视为违约，按违约条款承担责任。该协议签订后，第三人即将10万元钱交与被告郭民，连同被告郭民应退还给第三人郑秀清及其丈夫吴长青的60万元，被告郭民于协议当日给第三人郑秀清出具了“借到郑秀清现金柒拾万元整（700000元）”的借条一份。2012年12月10日，被告郭民向第三人郑秀清公证送达了一份通知，该通知载明：一、我应于2012年农历10月29日前还给你的借款70万元，在你拒收后，已于2012年12月7日以“彭松”的户名存于信阳市农行罗山县支行南城所，属活期存款，只要你愿意接收，我随时将该70万元及存入后的利息一并转还给你，如果你仍拒收，一切法律后果由你自己承担；二、我明确告知你，因与彭松之间的房屋买卖合同没能解除，我确定与你之间《协议》约定的意向不能实现；三、按《协议》约定，你现使用的房屋只能使用到2012年农历年底，请你提前做好搬出准备。第三人郑秀清至今仍占居该房屋，致被告不能向原告交付房屋，原告遂诉至本院。 2013年7月1日郑秀清以中国工商银行股份有限公司信阳分行、罗山工商行为被告，以河南拍卖行有限公司、郭民为第三人起诉要求确认河南拍卖行有限公司与郭民所签订的《拍卖成交确认书》无效，郑秀清对拍卖的房屋有优先购买权，该诉讼请求被法院判决驳回。 原审认为，原告彭松与被告郭民、余会华之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约向被告履行了支付前期购房款130万元的义务，被告即应履行约定将房屋及附属物的租用人员全部搬离并向原告交房的义务，否则被告应自2011年11月5日起按月支付原告补偿金2万元，依据该约定，原告要求被告向其交付房屋并支付自2011年11月5日至2013年5月5日的违约金共计36万元，于法有据，本院依法予以支持。关于第三人述称其与被告郭民关于房屋买卖的口头约定有效，对诉争房屋享有优先购买权并要求购买诉争房屋的意见，本院认为，第三人与被告之间房屋买卖的口头约定，已经本院（2011）罗民初字第1411号民事调解书调解解除，第三人对诉争房屋主张的优先购买权业经（2013）信浉民初字第1198号民事判决书和（2013）信中法民终字第1429号民事判决书予以了驳回。故本院对第三人的上述述称意见不予采纳。因第三人郑秀清与被告郭民于2012年2月22日在达成调解协议后双方又签订的协议中关于房屋买卖的约定属附生效条件的约定，双方房屋买卖所附的生效条件为被告郭民解除与原告彭松的房屋买卖合同，现因郭民没能解除与原告彭松的购房协议，故第三人郑秀清与被告郭民的协议中关于房屋买卖的约定因条件未成就而未生效。但该协议约定若双方房屋买卖交易不成，第三人郑秀清提供给被告郭民的共计70万元应转化为借款，第三人可以无偿使用该房屋至2012年农历年底的约定依然有效，根据该协议第三人应在2012年农历年底搬出该房屋，而第三人郑秀清至今仍占居该房屋属侵权行为，其行为致被告不能向原告交付房屋，致原告不能取得合同约定的房屋占有权。故原告要求第三人郑秀清搬离该居住房屋的请求本院依法予以支持；而原告要求本院确认被告郭民与第三人郑秀清签订的协议为无效协议的理由依法不能成立，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定判决：一、被告郭民、余会华于本判决生效之日起30日内将位于罗山县城关镇环城东路的房屋（房屋所有权证号为罗山县房权证城关镇字第007290、007291号，国有土地使用权证号为罗山国有（2005）第5287号）交付于原告彭松并同时向其支付违约金360000元；二、第三人郑秀清于本判决书生效之日起20日内搬离其占居的上述房屋；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25680元，由被告郭民、余会华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 郑秀清不服一审判决，上诉请求依法改判或发回重审。理由在于：1、原审程序违法，未能平等保障上诉人合法的诉讼权利。第一，上诉人在原审中是作为“有独立请求权的第三人”参加的诉讼，明确提出独立的诉讼请求是：①要求依法确认彭松与郭民、余会华所签订的《房屋买卖合同》无效；②要求被答辩人郭民继续履行与答辩人郑秀清已落实的房屋买卖关系。依据《民事诉讼法》的规定，对于有独立请求权的第三人的诉讼主张，原审法院应当依法审理和作出判决。但是，原审偏袒被上诉人彭松，将上诉人正当的诉讼权利予以剥夺，恳请上级法院予以纠正。第二，对上诉人申请追加罗山县工商银行为本案第三人的要求，原审不作任何答复。涉诉房产的所有权人为罗山县工商银行，该行以八间两层门面房作价为50.3万元价值，委托郑州的拍卖行进行拍卖，郭民以50.7万元竟拍取得后，仅与拍卖行签订了一份《拍卖成交确认书》。依照法律规定和拍卖规则，郭民还须与罗山县工商银行正式签订《房地产转让合同》来规范双方权利与义务，同时办理完房产证、土地使用权证过户手续后，郭民方能合法转卖。但是，时至今日，郭民在没有任何上述法定必备要件形式的前提下，早已实施完一房二卖的非法交易，从中牟取暴利。罗山工商银行仍作为房产证、土地证标明的产权所有人，与案件的判决结果有直接的利害关系，应当依法追加为第三人参加诉讼，上诉人的要求合理合法应予支持。原审先入为主，不予追加，一切围绕以彭松胜诉为前提，刻意排除不利事实，判决丧失公允、公正，应予依法撤销。2、原审认定事实错误第一，原审歪曲上诉人的独立诉讼请求，必然导致误审误判。原审认为“第三人郑秀清述称，……第三人与被告（郭民）所签的《协议》才应合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求”。事实上，上诉人原审的诉讼主张是“要求被答辩人郭民继续履行与答辩人已落实的房屋买卖关系”，并没有要求认定与郭民的《协议》合法有效，也没有诉求驳回原告彭松的诉讼请求。上诉人主张继续履行双方已落实的房屋买卖关系，是指郭民于2011年5月4日收取郑秀清5万元购房定金，又于2011年5月11日收取郑秀清50万元购房款，此后在2012年2月22日再次索要10万元购房款等一系列的长期持续交易行为。原审无中生有的编造虚假理由，是完全错误的。第二，罗山法院（2011）罗民初字1411号民事调解书，只能作为郑秀清与郭民买房交易发生中止、中断的情形，不能作为原审判决解除双方口头买卖房屋合同的证据使用。该调解书的内容系双方自愿达成，在执行和解中双方又自愿解除在该调解书中的约定，继续恢复先前双方的口头买卖关系，郭民再次向郑秀清索取购房款10万元，在原有交易基础上双方又发生了新的交易行为，这充分表明原双方的口头买房合同仍在继续履行，调解书的约定已被当事人双方排除适用，依据当事人意思自治原则，原审仍援引已解除的调解书作为对一方当事人不利的证据进行判决，是有失公允的。第三，原审认定彭松与郭民、余会华所签订的房屋买卖合同合法有效，是完全错误的。首先，依据《合同法》第52条第二款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。彭松与郭民二人明知上诉人已于2011年5月份先后交付了55万元购房，此二人又于6月29曰恶意签订第二份同一标的物买卖合同，干扰和破坏了上诉人的交易行为，造成第三人利益损害，应依法认定为合同无效。其次，彭松与郭民的房屋二次买卖合同违反了法律的强制性规定。依据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，应双倍返还购房款；以及第十条规定，买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。显然，一房二卖是违反法律的强制性规定的，原审违法陈述的理由，丧失法律原则。第四，彭松与郭民、余会华签订房屋买卖合同主体不适格。首先，《拍卖成交确认书》的买受人主体是郭民一人，上诉人一直与郭民继续存在有房屋买卖关系'，双方的交易行为是合法有效的。其次，余会华不是竟买标的产权所有人，签订的合同应属无效合同。有证据显示，罗山工商银行将8间两层的门面楼评估作价仅为50.3万元后，在多年承租户郑秀清不知情的情况下，于2011年1月26曰委托郑州的拍卖行进行拍卖，当时报名申请要求竟拍的只有两个人：一个是罗山烟草局职工郭民，另一个是河南省工商银行干部余会华，最后郭民以50.7万元竟拍成功，余会华落败出局。原审没有证据显示余会华与该房产有任何所有权关系，本案证据中，只有他从罗山县的一个叫杨坤林的案外人手中于2011年5月26日收取70万元现金的收款条，此时，第二份卖房合同尚未签定。故余会华签订转让他人财产的合同，应依法认定为无效买卖行为，且不是本案当事人，所收款项应依法认定不是彭松交付的购房款。第五，原审法官代行诉讼当事人的诉权，且判决自相矛盾。被上诉人彭松的原审诉讼请求第三项要求确认郭民与郑秀清签订的卖房《协议》无效；被告郭民书面答辩要求收回房屋，解除与郑秀清的卖房《协议》；郑秀清则独立请求继续履行与郭民早已成立的口头买房合同，庭审质证中亦认为该协议无效。原审则认为确认该《协议》无效对彭松买房不利，代行三方的诉讼权利，主张《协议》有效，而针对郑秀清不利的一项买房条款是附条件生效，因条件未成就而未生效，故郑秀清不能买房，所交郭民70万元的购房款算作借款，此项权益不给予任何司法保护，算作人间蒸发了。但在判决书第三项中却"驳回原告的其他诉讼请求"，既然已经驳回确认《协议》无效的诉求，那么就不应当作了相反的认定，为彭松胜诉扫除障碍。原审认定事实与判决自相矛盾，故彰显判决内容一边倒，丧失司法公正。第六，原审侵权之说系强词夺理，依法不能成立。郑秀清自2011年5月4曰交付郭民5万元购房定金后，所住房屋由原先的租赁占用关系，已经转化为买房交付关系，依据《物权法》第15条规定，转让不动产物权的合同，自合同成立时生效。郑秀清合法占有、使用该房后，一直持续向郭民支付50万元、10万元的购房款，即双方由最开始的物权关系转化为债权关系，且郑秀清对此房一直处于长期稳定的居住状态，并且耗巨资进行装修、添附，其先行购买权依法成立；彭松二次购买违法行为，且房款亦未付清，更没办理房地产证过户手续，也没实际取得房屋，故其买房主张请二审法官依法驳回。3、为化解纠纷，节约司法资源，减少讼累，上诉人愿按各自出资比例，分割购买争议房产。现在，郭民已实际获取足额转让款，郑秀清与彭松二位受害人产生重大争议，上诉人愿作出让步，按照自己70万元的出资比例，分割购买八间两层的门面房，以求同存异，息事宁人。请二审法官以维护社会稳定、和谐为重，止纷定争，以避免今后更大的矛盾发生，作出正确的裁决。综上，原审判决程序违法，认定事实错误，适用法律不当，应当依法撤销，特上诉中级法院请求支持上诉人的诉讼请求。 彭松答辩称，1、原审程序合法，被答辩人在原审答辩中提出了独立的诉讼请求，法庭也进行了受理，并且给了答辩人法定的答辩期间，另行通知开庭时间，法庭也给予了被答辩人一定的期限让其交纳诉讼费用，但其没有交纳，并且一审法院的判决中对其的诉求也相对地作出了驳回。被答辩人在一审中并没有申请追加罗山县工商银行为本案第三人，而是申请中止本案审理，其另行在狮河区法院起诉罗山县工商银行，信阳市工商银行、河南省拍卖行和郭民，要求确认其优先购买权，经过一、二审审理后，最终判决驳回其诉讼请求，得到这样的判决后，本案才得以恢复审理。故此，被答辩人称一审法院程序违法根本就是无中生有。2、原审认定事实清楚。1被答辩人与郭民所签的《协议》实际上是一个借款协议，被答辩人主张是房屋买卖合同，而答辩人在原审中主张该《协议》作为房屋买卖合同应属于无效协议，原审法院在庭审中査明，该《协议》约定的房屋买卖条款是附条件生效的条款，即郭民与答辩人彭松解除房买卖合同成功后，该《协议》的房屋买卖条款才成立生效，否则该《协议》只是一份借款协议。事实情况是，郭民并没有与答辩人解除房屋买卖合同。罗山法院（2011）罗民初字1411号民事调解书是一份生效的法律文书，当然可以作为本案的证据使用。该民事调解书充分证明被答辩人与郭民之间的口头买卖房屋合同已经解除。被答辩人与郭民随后签订的《协议》并不是房屋买卖合同，而是一份借款协议。虽然该借款协议中约定有附条件生效的房屋买卖条款，但在条件没有成就时，该条款自始无效。被答辩人以此来认定其与郭民之前的口头买房合同仍在继续履行显然是偷换概念。原审认定答辩人与郭民、余会华所签订的房屋买卖合同合法有效是正确的。首先，答辩人与郭民、余会华之间签订《房屋买卖合同》时，并不知晓被答辩人与郭民之间口头达成了该房屋的买卖协议，且郭民后来起诉要求解除与被答辩人之间的口头房屋买卖协议，答辩人也不知情，被答辩人称答辩人明知其于2011年5月份先后交付了55万元购房款，此二人又于6月29日恶意签订第二份同一标的物的买卖合同显然是谎言，被答辩人在原审中也没有提供证据来证明答辩人明知其已交付了购房款，故被答辩人称答辩人与郭民恶意患通，损害第三人利益显然是没有事实根据。其次，答辩人与郭民的房屋买卖并没有违反法律的强制性规定，被答辩人在上诉状中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，来认定答辩人与郭民的房屋买卖合同无效显然是断章取义，该法条规定认定合同无效的前提是双方恶意患通，而本案答辩人与郭民签订房屋买卖合同并不存在恶意串通行为。彭松与郭民、余会华签订房屋买卖合同主体适格。《拍卖成交书》的买受人主体虽然是郭民一人，但郭民拍卖竞得该房屋后，房屋进行了出资，与郭民一起成为该房屋的共有人，郭民对此也予以认可，余会华当然对该房屋也有处置权，其与郭民共同签订的合同符合法律对合同主体的规定，故其签订的合同当然有效。原审判决并没有代行诉讼当事人的诉权，判决结果正确。原审判决在审理本案时，查清事实真相，分清法律关系，认定合同效力，对双方无理的诉求予以驳回，不管是在事实依据，法律适用上都很正确，不存在如被答辩人在上述状陈述的原审活动代行诉讼当事人的诉权。原审判决被答辩人侵权合理合法。被答辩人在与郭民达成的口头房屋买卖合同解除之后，一直占用该房屋，拒绝搬离，其行为符合《物权法》和《侵权责任法》对侵权行为的规定。3、被答辩人要求安各自出资比例，分割购买争议房产的诉求超出了本案审理的范围，二审法院应该依法予以驳回。综上所述，答辩人认为，原审判决合理合法，程序合法，二审法院应该维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 二审查明事实与一审基本相同。 本院认为，公民合法的民事法律行为应受法律保护。本案双方争议的问题主要在于： 是否应中止审理，郑秀清反映本案诉争房产为检察院立案侦查（工商银行处置国有资产不当），经调查，并没有这类情况，故不存在先刑后民的问题，该案不应中止。郑秀清应为其与郭民的协议在罗山法院立案审理，但并未提供相应的立案手续，且两案的法律关系各自独立，本案结果并非必须以其为基础，亦不应中止审理，故其中止审理的申请应予以驳回。 1、原审是否程序违法。经审查，第三人郑秀清于第一次庭审时当庭确实提出反诉，承办法官告知其权利，要求其在指定时间提交书面反诉状，缴纳反诉费，但逾期未提交。故原审仅对彭松的本诉进行审查并无不当。 2、原审事实是否清楚。郭民与余会华是否拥有诉争房屋的处置权，郭民通过河南拍卖行的拍卖行为取得诉争房屋的所有权，签订拍卖成交确认书，支付拍卖价款，工商银行亦将房屋产权证交由郭民持有，郭民与工商银行的房屋买卖行为已经完成，郭民享有房屋产权有权对诉争房屋进行处置。郭民亦认可余会华对讼争房屋享有份额，其二人的共同处分行为并不违反法律规定 郑秀清是否享有诉争房屋先行购买权，2011年5月4日，郑秀清与郭民就房屋买卖达成口头协议并交纳房款55万元，该协议后为（2011）罗民初字第1411号民事调解书解除，郭民同时退还房款55万元并补偿5万元，该调解书送达双方当事人，但未申请执行。2011年6月24日，郭民余会华与彭松签订房屋买卖协议，并收取房款130万元，下余70万元房款待交房时支付。2012年2月22日，郭民与郑秀清签订协议，约定如解除与彭松的房屋买卖合同，承诺该房卖给郑秀清，并向郑秀清借款70万元，如签订房产交易合同，该借款转为购房款。从本案来看，郑秀清与郭民达成房屋买卖协议在前，但该协议为人民法院生效调解书解除。故彭松与郭民余会华签订的合同效力具有优先性。 彭松与郭民是否存在恶意串通的行为。通过二审审查，郑秀清并未提供充分证据证实彭松在签订房屋买卖合同时已经知晓郭民与郑秀清之间的口头，故不存在恶意串通行为。郭民余会华享有房屋的处置权，亦没有规避法律的情形，应为合法有效合同，合同双方应全面履行合同。 本案存在的问题在于，彭松尚有70万元房款未付，但合同约定待交房时支付，且郭民未提起反诉，不宜作出处理。个人认为应在本院认为部分要求彭松全面履行合同义务。 综上，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费3607元，由上诉人黄耀明、赵世仁、黄宗海、徐礼正、罗山县石山口水库灌区管理局承担。 本判决为终审判决。 审判长 吴孔玉 审判员 刘友成 审判员 李 牧 二〇一四年十二月一日 书记员 段凤娇 |
