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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1981号 上诉人（原审被告）金修海，男，1972年1月5日出生。 委托代理人金培宏，河南蓼阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨海军，男，1972年12月10日出生。 委托代理人樊志力，河南振蓼律师事务所律师。 原审第三人席祖莉，女，1973年10月16日出生。 上诉人金修海因与被上诉人杨海军，原审第三人席祖莉房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2011）固民初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人金修海及其委托代理人金培宏，被上诉人杨海军及其委托代理人樊志力，原审第三人席祖莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，被告金修海于2007年-2008年在固始县光明路建有房产一处（两间六层，合计12间），因原告杨海军与被告金修海系亲戚加老乡关系，因此被告金修海于2008年3月1日将其在光明路所建的房屋第一层门面共计118㎡以24.3万元价格卖给原告杨海军，并于当日签订购房合同一份。该购房合同另约定：原告杨海军应于2008年9月前向被告金修海付清购房款20万元，原告杨海军付清该款后，房屋即交由原告杨海军使用；房屋的所有产权手续由被告金修海（甲方）负责办理；如违约，则违约方负责赔偿房价50%的违约金，并有权解除合同。原告杨海军在签订该合同时，依合同约定向被告金修海支付了2万元定金。之后原告杨海军于2008年9月20日向被告金修海支付买房款19.3万元，该19.3万元含以前支付的2万元定金。由于购房总价款是24.3万元，因此原告杨海军尚差5万元，于是原告杨海军向被告金修海出具了5万元的现金欠条。后被告金修海拒不接收原告杨海军下欠的5万元购房款，同时不愿交出房屋，有意毁约。 原审另查明，该房屋在办理土地使用证出让金时是在2006年9月11日，是以被告金修海妻子席祖莉的名字办理。在签订合同时，原、被告之妻均在场，且有李银星、张学红等证人在场。 原审认为，原告杨海军与被告金修海签订的购房合同，系平等当事人主体之间的真实意思表示。该合同于双方当事人签字时成立，于原告杨海军在合同约定的付款期限内付清购房款时生效。所以合同当事人应按照合同约定，并遵循诚实信用原则全面履行合同所约定的义务。在履行方式约定不明的情形下，应按照有利于实现合同目的的约定履行。财产所有权尚未按原合同转移，一方当事人反悔并无正当理由，合同又能够履行的，应当继续履行。民事法律行为从成立时具有法律约束力。行为人非以法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除，同时应依法保护诚实守信的合同当事人的合法权益。另外，原、被告所签订的房屋买卖合同，当事人主体合法，系双方当事人在平等协商基础之上的真实意思表示，系有效合同。被告虽未能及时履行合同，但是未给原告造成实际经济损失，因此原审对原告要求被告承担违约金和支付房租的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第八十五条、第八十八条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定判决：一、原告杨海军与被告金修海所签订的购房合同成立并已生效，原、被告应继续履行合同义务。二、驳回原告和第三人的其他诉讼请求。原审案件受理费1000元，由原告承担。 原审被告金修海不服原审判决上诉称：一、原判双方签订的购房合同成立并已生效，双方应继续履行合同义务，缺乏事实依据。2008年3月1日签订的购房合同第三条和第十条约定是一种附条件的合同，根据合同法第四十五条规定，双方合同第十条约定，只有杨海军房款24.3万元付清后生效，双方约定合同生效的条件为杨海军付清房款，杨海军到目前为止未付清房款，所附条件未成就，双方签订合同并未生效，原判合同生效，双方继续履行合同是错误的。二、2008年3月1日签订的购房合同第八条和第九条约定，以及合同法第九十三条规定，杨海军至今未付清购房款，金修海在杨海军未付清房款的条件成就时可以要求解除合同，合同解除不存在履行问题。三、原审第三人席祖莉与金修海系夫妻关系，争议房屋系夫妻共同财产，金修海出卖该房屋时未征得席祖莉同意，席祖莉不同意处理该房产，金修海与杨海军所签合同无效，要求二审依法改判或发回重审。 被上诉人杨海军答辩称：一、事实是双方于2008年3月1日签约时，即付2万元定金。2008年9月20日支付17.3万元，合计19.3万元，并同时将余款5万元写出欠条由上诉人接收。即上诉人已认可答辩人欠余款5万元的基本事实。以后，答辩人又通过银行向上诉人汇款2.5万元。然后答辩人再要求付余下2.5万元时，即遭到上诉人的反复拒绝。致使答辩人无法履行合同义务。上诉人违背诚信，见房子涨价就毁约的行为，依照合同法第四十五条第二款规定，不正当地拒绝接受余款的行为，是人为不正当地阻止条件成就，应当视为条件已成就。二、答辩人已经付完房款，合同已履行完毕，不存在解除的情形。答辩人依照合同约定于2008年9月前付清房款。虽然下余5万元不是现金，但上诉人同意接受答辩人的欠条便是事实说明，也是用事实行为对合同该项约定的变更，并且以后仍然接收了答辩人的银行汇款。另外，上诉人一直收取答辩人的房屋租金已经冲抵了余款2.5万元。三、第三人席祖莉虽然是土地使用证登记人，但其与金修海是夫妻关系，应认定为夫妻共同财产。在双方签约过程中，席祖莉不仅在场直接参与协商、定价，而且签字现场也没有表示任何异议，这一点有证人在场作证，原判对此亦有表述。因此席祖莉以自己没签名为由妄图毁约，严重违背合同法诚信、公平原则，依法不应得到支持。 原审第三人席祖莉述称：其意见同上诉人金修海的上诉理由。 二审开庭审理查明的事实与原审一致。 本院认为，2008年3月1日，在原审第三人席祖莉，证人李银星、张学红等人在场的情况下，上诉人金修海与被上诉人杨海军签订了《购房合同书》，约定了双方的权利义务，该合同第十条约定“本合同自双方签字乙方第三条房款付清后生效”，当事人对《购房合同书》约定了附生效的条件。2008年9月20日，被上诉人杨海军依合同约定支付了19.3万元（含2万元定金）购房款，下欠5万元购房款，上诉人金修海以被上诉人杨海军未付清购房款24.3万元，主张合同未生效的理由符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应依法认定《购房合同书》未生效，上诉人金修海应返还被上诉人杨海军已支付的19.3万元购房款，但上诉人金修海在被上诉人杨海军已支付大部分购房款的情况下违反承诺，拒不接收被上诉人杨海军下欠购房款致合同未生效，其有过错，可参照双方《购房合同书》第九条约定的“违约方负责赔偿房价50%的违约金”违约条款，由上诉人金修海赔偿被上诉人杨海军12.15万元（24.3万元房价×50%）购房损失。综上，原判认定案件部分事实错误，适用法律不当，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销固始县人民法院（2011）固民初字第739号民事判决民事判决； 二、被上诉人杨海军与上诉人金修海签订的《购房合同书》未生效； 三、上诉人金修海于本判决生效之日起十日内向被上诉人杨海军返还购房款19.3万元，并赔偿被上诉人杨海军12.15万元购房损失。 一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费1000元由上诉人金修海承担500元，由被上诉人杨海军承担500元。 本判决为终审判决。 审判长 余继田 审判员 任 钢 审判员 吴 斌 二〇一五年一月二十九日 书记员 杨 帆 |
