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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）商民三终字第133号 上诉人（原审原告）商丘市宁陈苏通置业有限公司。 法定代表人师先锋，公司经理。 委托代理人宋永利，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）何海星，男，1992年6月2日出生。 委托代理人郑长显，河南睢阳律师事务所律师。 上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“苏通置业公司”）与被上诉人何海星商品房销售合同纠纷一案，苏通置业公司于2014年10月31日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告何海星支付违约金26203.95元并承担本案诉讼费用。该院经审理于2014年12月15日作出（2014）商睢民初字第02618号民事判决，苏通置业公司不服该判决提起上诉。本院于2015年1月15日受理后依法组成合议庭，并于2015年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人苏通置业公司的委托代理人宋永利，被上诉人何海星的委托代理人郑长显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年10月11日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定被告以524079元的价格购买原告开发的位于中州路与文化路交叉口东南角的苏州河畔花园小区5号楼2单元4层东户住房一套，一次性付清房款。第八条约定：出卖人应当于2012年12月31日前将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能在出卖人通知期限内办理手续，逾期超过30日视为出卖人已经履行了交付义务。交付后发生的物业管理费等相关费用，由买受人自行承担，买受人逾期超过30日出卖人有权在买受人房款中扣除总房款的5%作为违约金，出卖人在办理房屋交接手续时补足余款。被告于合同签订当日交清了房款。原告于2013年12月1日作出通知，通知被告将于2013年12月1日上午9时起至2013年12月25日下午18时进行房屋交接，逾期视为已经履行了房屋交接义务，并将此通知按被告预留的地址邮寄给了被告。被告认可交房日期为2013年12月10日。后由于原告逾期交房，被告提起诉讼，要求原告支付延期交房违约金。经审理，认定原告延期交房构成违约，判决原告向被告支付逾期交房违约金36056.64元，原告不服提起上诉，经二审审理，维持原判。2014年7月29日被告接收了购买的房屋。 原审法院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，原告应当于2012年12月31日将验收合格并符合合同约定的商品房交付给被告使用，在房屋交接时原告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是，原告没有提交所交付房屋已经验收合格的相关证明文件，而且原告违约交房在先，因此，被告不按原告交房期限接收房屋不构成违约，原告要求被告支付延期收房违约金的诉讼请求证据不充分，不予支持。 原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：驳回原告商丘市宁陈苏通置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费228元，由原告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 苏通置业公司不服一审判决上诉称，1、上诉人已于2013年12月1日向被上诉人履行了通知交房义务，并出示了《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》及《商品房销售（预售）许可证》等相关证明文件，上诉人交付的房屋是合格的商品房，而一审却认定上诉人未提供上述文件，属认定事实错误。2、商品房买卖合同中既约定了逾期交房的义务，也约定了逾期接房的义务，涉及被上诉人提起的诉讼中，判令上诉人支付被上诉人逾期交房违约金36056.64元，而在本案中不判令被上诉人支付逾期接房违约金，明显偏袒被上诉人，损害了上诉人的合法权益。请求二审撤销原判，改判被上诉人支付上诉人违约金26203.95元。 何海星辩称，一审认定事实、适用法律正确，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：被上诉人是否违约，应否支付上诉人逾期接房违约金。 双方当事人对上述争议焦点均无异议。 二审中双方当事人均未提供新的证据，根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。 本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，商品房在交付时应符合下列条件中的一条：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。上诉人虽在通知被上诉人交房时出示了《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》及《商品房销售（预售）许可证》等相关证明文件，但并未提交该商品房经验收合格或该商品房取得商品住宅交付使用批准的文件，不能证明即将交付给被上诉人的房屋符合质量要求，上诉人违约交房在先，其要求被上诉人支付逾期收房违约金的上诉理由缺乏事实及法律依据，原审对其诉请不予支持并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费456元，由上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 盛立贞 代理审判员 刘瑞英 二〇一五年二月九日 书 记 员 田英杰 |
