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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第3300号 原告苗欢迎，男，1976年6月13日出生，汉族，住永城市。 委托代理人苗东锋，河南旺达律师事务所律师。 被告王全伟，男，1972年4月15日出生，汉族，住永城市。 委托代理人李顺，河南正剑律师事务所律师。 原告苗欢迎诉被告王全伟买卖合同纠纷一案，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗欢迎及其委托代理人苗东锋，被告王全伟及其委托代理人李顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗欢迎诉称，2011年10月6日，原、被告双方签订购房协议，约定被告将位于永城市西城区宝塔路东段王庄路北的一处房屋以173000元的价格卖给原告，原告预付购房款58000元，待交付房屋并办理房产证时付清余款。如果房屋建不成，被告应将已付购房款退还给原告。但从签订购房协议至今，该房屋仍未建成。要求解除原、被告签订的购房协议，被告返还原告购房款58000元。 被告王全伟辩称，1、原告起诉程序违法，根据合同法90条的规定，解除合同应当以书面告知，原告并未履行此义务。2、被告按照法律规定履行了合同义务，并且原告所购置的房屋被告已建设完成，请求驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告要求解除购房协议，被告返还购房款58000元是否有事实和法律依据；2、被告是否按照协议约定履行了义务。原、被告对上述争议焦点均无异议。 原告苗欢迎向本院提交的证据材料有：1、购房协议一份，证明原、被告于2011年10月6日签订购房协议，房子共计八层，原告买的房子是第二层中间的一单元，总价款17.3万元，签订合同时付款5.8万元，同时双方约定如建不成房子，被告退还原告购房款。2、2013年12月29日录音及整理材料一份，证明因被告迟迟不能按照合同约定建房，已经构成根本违约，原告多次向被告索要已付购房款，被告一直拖延不予归还，而且多次通知被告返还购房款。3、申请证人潘铜锤出庭作证。以上证据证明：双方签订购买的房屋应当是8层建筑，截止目前房屋仅建设二层，而且被告所建房屋没有相关合法手续，应为违法建筑，其行为已经构成根本违约，致使原告合同目的不能实现，期间多次要求被告按照合同约定退还购房款，但被告一直拒绝。原告直接诉至法院解除合同，事实清楚，程序合法，应当予以支持。 被告王全伟未向本院提交证据材料。 被告王全伟对原告提交的证据材料质证认为：对证1真实性无异议，但对证明目的有异议：1、原告所购房屋是第二层，被告已经将该层建成，现在继续盖第三层，被告不存在违约行为。按照合同约定，原告首付58000元，主体起到第三层时付四万，现被告以盖成第二层，被告保留对原告起诉要求支付房款的权利。合同还约定，如建不成房子，退还原告购房款，现被告已经将原告的房屋建成，不存在退还购房款这一事实。3、该合同并未约定房屋的交付期限，被告也不存在根本违约。对证2有异议，该录音材料程序违法，潘铜锤是一般公民，没有调查取证权，并且原告未向法庭出示潘铜锤与王全伟的通信记录，无法证实录音材料当事人的真实身份。不能证明录音方是潘铜锤，被录音方是王全伟，所以该份录音材料不能证明原告多次向被告主张要求就退还购房款这一事实。对证3，潘铜锤与本案原告有亲属关系，并且证言是孤证，结合证据2不能与其他证据相互佐证，无法证明潘铜锤证言的真实性。协议书涉案房屋约定的第八层与整个协议中的手写内容不一致，所以原告主张说建八层不能与其他证据相印证，也不能证明被告存在违约。被告是在法律法规允许的范围内建房，并不违法。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。 依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年10月6日，原、被告签订一份《购房协议》，约定：一、经双方共同协商，位于老城宝塔路东段王庄路北甲方的一栋房子共八层（二十四单元）的二层中间一个单元房屋以17.3万元卖给原告；五、交款方式：乙方预付58000元给甲方，房子主体起到三层时付4万元，余款75000元由乙方一次性付清给甲方，办房产证时付清余款。备注：甲方包办房产证，如建不成房子退还乙方（已付购房款）。协议签订后，原告给付被告58000元购房款，被告至今房屋未建成，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。协议签订后，原告按照协议约定预付购房款58000元给被告，而被告至今仍然没有按照协议约定将房屋建成，致使原告合同目的不能实现，构成根本违约，原告要求解除与被告签订的购房协议，被告返还原告购房款58000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称房屋已经建成，被告没有违约的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2011年10月6日签订的购房协议； 二、被告王全伟于本判决生效后十日返还原告苗欢迎购房款58000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元，由被告王全伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 黄建民 审 判 员 王志超 人民陪审员 陈 翠 二〇一五年一月三十日 书 记 员 王胜华 |
