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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第773号 原告张涛，男，1976年7月1日出生，汉族，市民，住永城市。 委托代理人刘怀山，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 被告李京成，男，1954年10月20日出生，汉族，农民，住永城市。 委托代理人夏磊、王忠齐，河南旺达律师事务所律师。 原告张涛诉被告李京成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张涛及其委托代理人刘怀山、被告李京成及其委托代理人夏磊、王忠齐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张涛诉称，2009年3月20日，原、被告双方经平等自愿协商，签订了一份房屋买卖协议。协议约定：甲方（李京成）将文化路南段路东曹油坊的六楼东、西户卖给张涛（乙方），价款每套8.5万元，合计17万元。已先付10万元，其余部分等办好房产证后一个月付清。协议签订后，原告于2009年3月23日将下欠的7万元房款全部付清，而被告却违反协议约定，久拖至今不给原告办理房产过户手续。请求：1、依法确认原、被告双方于2009年3月20日签订的房屋买卖《协议书》合法有效；2、被告为原告办理房屋过户手续。 被告李京成辩称，1、原告尚欠被告房款6万元一直没有给付，依照合同约定被告办好房产总证后，原告一个月内应付清剩余房款，被告在办好房产总证后要求原告给付剩余房款，原告一直拖欠，构成违约。2、原告称房款于2009年3月23日全部付清不是事实。3、原告应承担逾期付款的违约责任。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院对本案归纳的争议焦点是：1、原、被告于2009年3月20日签订的房屋买卖《协议书》是否合法有效；2、原告是否按协议约定向被告交清了购房款；3、原告要求被告办理房屋过户手续是否有事实和法律依据。原、被告对本院归纳的争议焦点无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、2009年3月20日原、被告双方签订的房屋买卖《协议书》一份，证明：①原、被告双方存在房屋买卖合同关系；②双方约定买卖的标的是位于永城市东城区文化路南段曹油坊小区4号楼四单元6楼房屋两套，总价款为17万元。签合同的同时已经给付了10万元，另外约定其余部分等办好房产证后一个月付清。该处指的房产证是被告给原告办好房产证，而不是被告办好房产总证。需要说明的是，协议签订后，原、被告即对协议内容进行修订，被告要求原告支付全额剩余的7万元房款，然后才同意给原告办理房产证。2、2009年3月23日被告给原告出具的收到条一份，证明2009年3月23日原告给付被告下欠购房款7万元的事实。以此证明原告按照双方协议和修改后协议的约定履行了全部的给付义务，而截止到今天，被告没有按照协议约定为原告办理房产证，构成违约，应承担相应的责任，应履行双方约定为原告办理房产证的义务。 经庭审质证，被告李京成对原告张涛提交的证据1的真实性没有异议，但认为原告对部分协议内容理解是错误的。如第一条“合计17万元，已先付10万元，其余部分等办好房产证后一个月付清”，该条款中的房产证是指房产总证，而不是指房产分证。理由如下：1、在合同第二条有明确约定“房产证甲方办总证，分证由乙方办理”，显然双方已经明确约定办理分证的义务根本不是被告李京成，被告只负责办理好房产总证；2、在签订合同时，房屋尚未盖好，也不可能有房产总证，所以双方当时的真实意思是在房产总证办好后一个月内付清剩余房款；3、从办证规则和程序上看，房产总证被告方一个人就可以办，无需对方的配合，而办理分证属于一种转移登记行为，必须双方配合才能办理。如果按照原告的理解必须是办好房产分证后一个月付钱，那么就会导致原告故意不承担办分证的费用，不配合转移登记，就可以一直实际占用房子而不需要再付房款。综上，被告认为原告的理解是错误的。对证2的真实性有异议，双方签订合同后原告为被告出具了一张欠7万元的欠条，在2010年3月份，被告办好房产总证后多次向原告催要下余房款，原告曾与2010年3月23日给付房款1万元，由合同的中间人王某某为其出具了收条。由于被告不识字，曾记得当时按了手印，不知道当时王某某具体如何打的条，该收条不是被告书写，被告也不认识这些字，时间也不是2009年的3月23日，因为2009年3月23日房子还没盖好，更不可能办好房产总证，根据合同约定被告不可能向原告索要房款。如果按原告所说2009年3月23日就已经付清房款，不符合情理，此时距签订合同仅3天，原告不可能马上付清房款。如果说条子上的指纹是被告的，那么被告认为也是书写人书写错误。原告所说双方对协议进行了修订，不是事实。双方从未修改过协议，而且原告也没有提供双方修改协议的证据，所以原告称其已付清7万元房款不是事实。被告李京成对原告张涛在第二次庭审中提交的收条的真实性有异议，认为不是被告书写，被告也没有在收条上按手印，且与常理不符，因原告仅欠被告七万元房款，但原告提供的证据却证明又向被告给付八万元，明显不属实，不应采信。 被告李京成向本院提交的证据材料有：1、2009年3月20日原告为被告书写的欠条一份，该欠条载明欠被告房款7万元，从该欠条和原告所举的证据1可以看出，签订合同当日仅付10万元，剩余7万元应当是在办理房产总证后一个月内支付，所以据此可以证明原告诉称的三日内付清房款的理由是不能成立的。在2011年8月29日，被告办理好房产总证后，原告应当在一个月内将剩余7万元房款一次付清，但经被告多次催要，原告仅支付1万元，原告的行为构成违约。2、房产证一份（永房权证东城区字第20118826号），证明原、被告协议中涉及的房屋总证办理的时间是2011年8月29日，按照双方约定，原告的付款日期应为此日期后一个月内，而原告所诉称的在2009年3月23日付清房款显然不客观。3、证人王某某、张某某、李某、郭某某的出庭证言各一份。以上四位证人证明，原告所举证据2是王某某误打的一张收条，实际当天只收到还款1万元，因张涛原欠7万元，王某某误写为7万元，又因李京成不识字，按了手印，还可证明原告一直欠被告6万元房款没还的事实。4、录音光盘一个，证明王某某经手只收到1万元，王某某出具的收条数额有误。 原告张涛对被告李京成提交的证据材料质证如下：对证1真实性无异议，但后来因被告急需用钱，已还清了。对证2真实性无异议，能证明办房产总证是2011年8月29日，这份证据恰证明原告主张的办好房产证后一个月后付清房款。对证3证人证言有异议，前两位证人是夫妻，与案件处理的结果有利害关系，证明部分内容不真实，说是误打条，与客观事实不符。证明办好房产总证一个月后付款，也与客观事实不符，且与其证明的不知道办没办好房产证又要钱自相矛盾。证人李某与被告系叔侄关系，证明内容不真实，且与书证相矛盾。证人郭某某原告不认识，也没因为办理房产证时吵过架，不能作为定案的依据。对证4录音光盘有异议，形式不合法，也不能证明被告的举证目的，不应采信。 被告申请河南司法警院司法鉴定中心笔迹司法鉴定中心作出的（2014）文鉴字第491号意见书一份。被告对鉴定意见书的真实性无异议，但仅能证明收条的书写人为王某某，被告并未书写也未按手印，被告仅认可收到一万元，原告仍欠六万元。原告张涛对鉴定意见书无异议，认为恰证明王某某当庭作证的证言不真实，实际上原告已支付房屋价款十八万元，完全履行了合同约定的义务。 本院对原告张涛、被告李京成提交的证据材料综合认证如下：原告张涛向本院提交的证据1，协议书来源合法，内容真实，能证明举证目的，予以采信。证2及第二次庭审中提交的收条，被告对其真实性提出异议，原告无其他有效证据相佐证，但被告认可收到一万元，对此可作为被告收到原告一万元的证据使用。被告李京成向本院提交的证据材料及出庭证人证言，来源合法，内容真实，且能够相互印证，予以采信。河南司法警院司法鉴定中心作出的（2014）文鉴字第491号鉴定意见书，鉴定程序合法，内容真实，予以采信。 根据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2009年3月20日，甲方（李京成）与乙方（张涛）签订协议书，约定：1、甲方将文化路南段路东曹油坊六楼东、西户卖给张涛，价位都是85000元（合计17万元、已先付10万元），其余部分等办好房产证后一个月付清，剩下款以欠条为准。2、水户由甲方负责办理，电户由甲方自费办理。房产证甲方办总证，分证由乙方办理……。协议签订当日，原告张涛向被告李京成交付购房款10万元，原告又给被告出具了“今欠房款柒万元整”的欠条一份。2010年3月23日原告张涛交购房款1万元，由案外人王某某出具收条，误写为“今收到张涛已付房子款柒万元正”。2011年8月29日，被告李京成办理涉案房产总证的登记后，原告张涛要求被告李京成为其办理所购房屋的房产证，被告李京成以原告没有交清购房款为由予以拒绝，双方为此发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就本案而言，原、被告签订的房屋买卖《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求确认原、被告于2009年3月20日签订的房屋买卖《协议书》合法有效的请求，应予支持。原、被告于2009年3月20日签订的房屋买卖《协议书》中明确约定，下余部分等办好房产证后一个月付清，无论是指涉案房屋的总证还是分证，都应在约定的一个月付清。但原告陈述在签订《协议书》的第三天付清了房款，不符合交易习惯，也与常理不符。原告称已向被告交清了购房款，但被告对此不予认可，且原告所举证据不足以证明自己的主张成立，故对原告诉称的已交清购房款，要求被告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告张涛与被告李京成于2009年3月20日签订的房屋买卖《协议书》合法有效； 二、驳回原告张涛的其余诉讼请求。 案件受理费3700元，由原告张涛负担3650元，被告李京成负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 王志超 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二〇一五年二月十一日 书 记 员 陈 颖 |
