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河南省驻马店市驿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驿民初字第2505号 原告杨威。 被告牛文玉。 被告任建生。 二被告委托代理人卢勇。 被告李欢。 原告杨威诉被告牛文玉、被告任建生、被告李欢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨威，被告牛文玉、任建生及二被告的委托代理人卢勇，被告李欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨威诉称，2014年4月8日，原告在驻马店市九居房产中介服务部（以下简称九居中介服务部）处了解到被告牛文玉在铁路东仓库路有一房产要出售，便于2014年4月11日与被告牛文玉在九居中介服务部达成《房屋买卖合同》，但事后原告发现：一、被告所卖的房子土地和商品性质不明确，没有具体的小区，只有一栋楼，并非小区，通过“驻马店市房产所”了解到，该楼盘未取得商品房预售许可证；二、被告承诺房子可以随时居住，但是房子无水、无电，无法居住；三、被告承诺小区有地下停车场，马上就修建好，但是现在也没有见到停车场；四、被告和中介公司误导房子可以办证，并且承诺证件齐全，可以办证，但后来通过相关单位了解到，该小区处于停工状态。几个月没有动工，房屋交工没有期限，与被告承诺2014年5月底和6月初交房背道而驰；五、被告和中介公司误导原告说：“一楼后面可以做个门便于出入，弄个小院子。”事实上不可以安装门，因为墙的另外一面是别的小区；六、本人多次与被告交涉，但被告不予理会，至今房子无水无电；七、被告所提供的商品房交易合同与房产所正规的商品房交易合同不同，存在误导原告买房，提及到合同上的交房时间为什么更改，被告答道：5月底6月初交房。但到7月底还未交房，签订合同时，小区建设处于停工状态；八、被告与原告所签合同为“地质小区”，但是被告在收款事项中为“地置小区”存在欺诈行为，本不为同一个小区，所签合同无效；九、被告说“驻马店市凯悦远东置业有限公司”不存在，更改为“驻马店市开发区华源置业有限公司”，但事实上“驻马店市凯悦远东置业有限公司”存在，这样以后的房屋的产权无法定性；十、本房属于任建生所有，是被告牛文玉在没有书面授权的情况下将房屋直接卖给了原告，原告一直追要任建生的授权书，但是都被被告牛文玉拒绝；十一、小区在原告买房时间之前就处于停工状态，被告在卖房子的时候故意隐瞒该情况，存在严重的欺骗行为；十二、被告牛文玉卖房时对中介公司说能办房产证，但是经查手续不全，无法办证。综上所述，被告方采取虚假陈述、承诺，违法出售“五证”不齐的房产，严重侵害了原告的合法权益，请求判令：一、要求确认2014年4月11日原告与被告任建生、牛文玉在被告驻马店市九居房产中介服务部处签订的《房屋买卖合同》无效。二、要求被告任建生、牛文玉返还原告购房全款23万元整及利息（自2014.4.11起至2014.10.10止按照同期银行定期存款利息计算），并赔偿一万元的经济损失（包含2014.4.11至2014.10.10期间原告在外租房的租赁费每个月850元、换门房锁的费用500元、原告因案件产生争议，收取证据导致的误工费用5000元）。三、要求被告李欢退回中介费2000元整。 被告牛文玉、任建生共同辩称，原告起诉的事实和理由不属实；原、被告之间签订的房屋买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性禁止规定，为有效合同，为此请求确认合同有效，驳回原告的诉讼请求。 被告李欢辩称，不同意退还中介费用2000元，原告杨威当时买房时有我们的业务员刘双喜带着原告实地看房，从看房到签协议有半个多月时间，原告对小区房屋及房屋的状况比较了解，修改协议时有原告及其父亲，业务员刘双喜和我一起到开发商处修改协议，我们的服务只是截止到合同改到原告名下，修改协议加盖有开发商的公章及老总的签字，我们只收取中介费2000元，我们提供的服务是合法合理的，不存在欺诈。 经审理查明，一、2010年12月16日，驻马店市凯悦远东置业有限公司（甲方，以下简称凯悦公司）与被告任建生（乙方）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定甲方将其在东明路东段新建的一住宅楼五单元一层西户的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积88.81平方米，房屋价格：1700元／㎡，按6%优惠后总房款为壹拾肆万壹仟玖佰元（小写：141900元整）等条款。合同落款处甲方由凯悦公司加盖印章，乙方由被告任建生签字捺印。二、九居中介服务部的企业类型为个体工商户，企业状态为吊销，被告李欢系九居中介服务部的业主。被告任建生与被告牛文玉属亲戚关系。三、2014年4月11日，原告杨威在九居中介服务部了解到被告任建生欲出售房屋，原告便在中介人员刘双喜的带领下到诉争房屋所在的小区看房，此后，原告与被告牛文玉在九居中介服务部签订《房屋买卖合同》一份，该合同的主要条款有：卖方任建生（甲方），买方杨威（乙方）、驻马店市九居地产中介服务部（丙方）。甲乙双方在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲乙双方的房屋买卖行为，并制定本合同，以兹各方共同遵守。㈠、基本信息：1、房产情况：甲方拥有位于在东明路地质小区1栋五单元一层西户的房产，房屋产权证号为×，房屋所有权人为任建生，房屋建筑面积为88.81㎡。2、乙方自愿购买甲方上述房产。3、签订时，甲方须将房产的《房屋所有权证》原件或购房协议原件及该房产相关产权资料留存在丙方处，作为转让过户或者产权变更查档之用。㈡、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为：人民币贰拾叁万元整。㈢、定金支付：本合同签订时乙方支付甲方购房定金壹万元整，该定金在办理产权变更或过户前由丙方保管。㈣、付款方式：一次性付款：乙方应在2014年4月11日以前给甲方付清除定金外的余款贰拾贰万元整，该笔款项由丙方托管，待买卖双方产权变更或过户手续办理完毕后两日内将余款转予卖方。㈤、产权变更：甲、乙双方约定于2014年4月11日前办理该房产产权变更或过户相关手续。㈦、1、信息服务费及支付：1、甲乙丙三方签订本合同时，甲乙双方须各向丙方缴纳成交价的1%作为居间服务费（不足壹仟元按壹仟元收取）等条款。因被告任建生未到场签字，该合同的落款处甲方由牛文玉代替任建生签名为“任建生（牛文玉代）”，乙方由杨威签名，丙方签章处加盖有“驻马店市九居房地产交易事务有限公司居间合同章”的印章，经办人处由李欢签字。《房屋买卖合同》签订后，原告、被告牛文玉、中介人员李欢等人一起到驻马店市开发区华源置业有限公司（以下简称华源公司）办理了《商品房买卖合同》和交房款收据的变更手续。变更后，被告牛文玉将《商品房买卖合同》和交房款收据交付给原告，原告支付了全部房款23万元，被告牛文玉收款后出具一份证明，该证明载明：证明今收到杨威购房款贰拾叁万元整，房款已结清（东明路地置小区一号楼五单元一层西户，面积88.81㎡）。收款人牛文玉2014年4月11日。中介人员李欢在该证明上以证明人的身份签名，并加盖了“驻马店市九居房产中介服务部”的印章。同日，原告又向九居中介服务部交纳了中介费2000元，九居中介服务部向原告出具了收款收据，该收据上加盖的印章为“驻马店市九居房地产交易事务有限公司”。之后，2014年5月15日，原告在被告牛文玉的陪同下，找到诉争房屋所在小区的负责人一起在场更换了诉争房屋的锁芯，现诉争房屋由原告占用。原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。 被告李欢诉讼中称，九居中介服务部因为曾经中断经营，所以被吊销营业执照，其继续从事房产中介服务后，以“驻马店市九居房地产交易事务有限公司”（以下简称九居房地产公司）的名义对外承揽业务，并使用了九居房地产公司的印章，事实上九居房地产公司没有进行工商登记，现在被告李欢已经在工商部门的查处下，纠正了其违规使用九居房地产公司名称进行经营的行为。同时，被告李欢认可其为原告购买诉争的房屋提供了中介服务，并收取了相应的中介费2000元。诉讼中，原告申请本院调取“驻马店市九居房地产交易事务有限公司”的工商登记信息，经“驻马店市工商行政管理局专业局房地产市场管理所”查询，“驻马店市九居房地产交易事务有限公司”未在工商局进行注册登记。 诉讼中，原告提交了前述的《商品房买卖合同》和被告任建生于2010年12月15日交纳房款141900元的收据各一份，用于证明在2014年4月11日，原告在被告牛文玉的带领下更改了《商品房买卖合同》和收据，《商品房买卖合同》的乙方任建生签名被划掉，变更为原告杨威的签名，在变更处由“驻马店市开发区华源置业有限公司”加盖了合同专用章；收据的交款单位处“任建生”的姓名被更改为“杨威”。 诉讼中，原告提交了凯悦公司和华源公司的企业信息公示资料各一份，用以证明凯悦公司与华源公司是两个独立的公司，被告牛文玉承诺的包改协议，并未履行。实际为原告更改合同的公司不是原签订商品房买卖合同的凯悦公司，而是华源公司。 诉讼中，被告牛文玉提交了任建生出具的委托书一份，用以证明被告任建生于2014年2月29日全权委托其侄儿牛文玉负责出售其所有的位于东明路地质小区五单元西户1楼的住宅。被告任建生对该委托书的真实性予以认可。 诉讼中，原告提交了中国电信网络安装盒的照片，用以证明诉争的房屋所在的小区名称为“金属机电小区”，并非“地质小区”。二被告质证称，诉争房屋所在小区至今未命名，诉争房屋所在的土地是地质八队所有，所以大家都称该小区为地质小区，而照片显示的金属机电小区是诉争房屋隔壁小区的名称。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、证明、商品房买卖合同、企业信息，被告提交的委托书及各方当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。 本院认为，本案包含两个法律关系，分别是：一、原告与被告任建生、牛文玉之间的房屋买卖合同关系；二、原告、被告任建生、牛文玉和九居房地产公司之间的居间合同关系。关于原告与被告任建生、牛文玉签订的《房屋买卖合同》是否有效。首先，法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告任建生授权委托被告牛文玉，代为出售其所有的房屋，属于代理行为，应为有效。其次，原告与被告任建生之间是平等的自然人主体之间的房屋买卖合同关系，并不是房地产开发企业与消费者之间的商品房买卖合同关系，因此，诉争房屋所在的楼盘是否取得商品房预售许可证并不影响原告与被告任建生之间房屋买卖合同的效力。再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告是具有完全民事行为能力人，在签订合同之前，其在中介人员的带领下多次进入小区看房后，应对诉争房屋所在的位置、状况等信息进行了基本的了解，在与被告牛文玉签订了《房屋买卖合同》的过程中通过被告牛文玉提供的《商品房买卖合同》及购房收据也应当了解到诉争房屋未办理房产证，之后，原告也以交付及更换门锁的方式实际占有了诉争房屋。所以，原告提出被告任建生、牛文玉作了虚假陈述、承诺的主张，无事实依据。原告另主张的诉争房屋未通水、通电、包改协议未履行的情形均属于认定是否违约的情形，均不构成前述第五十二条法律规定的确认合同无效的条件。综上所述，原告请求确认《房屋买卖合同》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告任建生、牛文玉返还购房款23万元及利息的诉讼请求，因原告的前述请求是基于其请求确认《房屋买卖合同》无效的主张而提出，现原告合同无效的主张不能成立，故原告请求返还购房款和利息的诉讼请求，亦无事实依据，本院不予支持。 原告与被告任建生、牛文玉和九居房地产公司三方签订的《房屋买卖合同》包含了居间合同，该《房屋买卖合同》的“丙方”加盖的印章为九居房地产公司的合同印章，被告李欢述称九居房地产公司不存在，《房屋买卖合同》上的印章系其使用虚假的印章。经查，九居房地产公司未进行公司注册登记，其不是民法意义上的“法人”主体，故该居间合同的“丙方”系被告李欢冒用“公司”的名义签订，导致原告误以为与其签订居间合同的主体为“公司”，作出了与九居房地产公司签订居间合同的错误意思表示，故原告与九居房地产公司签订的居间合同因意思表示不真实，而不能成立。被告李欢以此居间合同实际收取了原告的中介费2000元，现该居间合同被确认不成立，不生效，被告李欢收取中介费的行为丧失合同依据，应当向原告返还其收取的费用，现原告请求被告李欢返还中介费2000元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告杨威对被告任建生、牛文玉的诉讼请求。 二、限被告李欢于本判决生效后十日内向原告杨威返还中介费2000元。 如果被告李欢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4930元，原告杨威负担4880元，被告李欢负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 赵丽莉 代理审判员 张伟光 人民陪审员 邵 翔 二〇一五年一月二十九日 书 记 员 张园园 |
