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河南省虞城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）虞民初字第1647号 原告杨维团，男，1964年出生。 原告焦晓芳，女，1975年出生。 上述二原告委托代理人李扎根，河南福聚律师事务所律师。 上述二原告委托代理人武振平，河南福聚律师事务所实习律师。 被告虞城县广联安奇商贸有限公司（安琪生活广场）。 法定代表人王修宾，总经理。 第三人杨绪彬，男，1989年出生。 第三人郑伟，男，1973年出生。 原告杨维团、焦晓芳与被告虞城县广联安奇商贸有限公司（以下简称广联安奇公司）、第三人杨绪彬、郑伟确认合同无效纠纷一案，原告于2014年9月9日向本院起诉。本院受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，指定举证期限为30日。本案由本院审判员王勇、代理审判员梁大红、人民陪审员何文学组成合议庭，于2014年12月8日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。原告杨维团与原告杨维团、焦晓芳的委托代理人李扎根、武振平，被告广联安奇公司的法定代表人王修宾及委托代理人刘刚到庭参加诉讼，第三人杨绪彬、郑伟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨维团、焦晓芳诉称，2014年5月9日，被告未经原告同意擅自将而原告的房屋租赁给第三人杨绪彬、郑伟，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。请求确认被告与第三人于2014年5月19日签订的房屋租赁合同无效。 被告广联安奇公司辩称，转租合同不属于无效。根据租赁合同约定被告享有经营自主权，是以合法的方式转租的。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点是：被告与第三人签订的租赁合同是否存在无效的情形？ 围绕本案争议的焦点问题，原告杨维团、焦晓芳向本院提交了下列证据材料：1、原告杨维团、焦晓芳的身份证，证明二原告的身份情况；2、原告杨维团、焦晓芳的房产证，证明二原告于2010年对涉案房屋拥有合法产权；3、被告与第三人杨绪彬、郑伟签订的房屋租赁协议，证明被告未经二原告同意将原告房屋租给他人的事实。 被告未提供证据材料，对二原告提供的证据材料发表如下质证意见：对二原告提供的证据材料均无异议，但不能说明转租合同具有无效合同的情形。 第三人杨绪彬、郑伟未答辩，亦未提供证据材料，经合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为已放弃质证和抗辩。 经审查，原告提供的证据材料客观真实，可以相互印证本案案件事实，本院予以采信。 经审理查明，2009年12月9日，原告杨维团、焦晓芳等人与河南省商丘市安奇量贩有限公司（以下简称安琪量贩公司）签订《房屋租赁协议》，约定将位于虞城县城关镇大同路西段南侧的25间1-2层商铺（其中包括二原告的119-123号1-2层商铺）出租给安奇量贩公司，租赁期限10年。2010年8月16日，广联安奇公司在虞城县注册成立，将上述25间1-2层商铺作为经营用房使用至今。2014年5月19日，广联安奇公司与第三人杨绪彬、郑伟签订《房屋租赁合同》，将二原告的部分房屋转租给杨绪彬、郑伟从事服饰经营。2014年9月9日，二原告认为，被告未经原告同意擅自将房屋转租，侵犯其合法权益，提起诉讼。 另查明，安奇量贩公司和广联安奇公司是各自独立的法人。 本院认为，原告杨维团、焦晓芳与安奇量贩公司签订的《房屋租赁协议》属有效合同。合同签订后，安奇量贩公司并未履行，实际由广联安奇公司行使权利、履行义务，该合同已履行五年，原告对此未提出异议，说明原告已认可将房屋出租给了广联安奇公司，安奇量贩公司实质上已将承租权转让给广联安奇公司而退出合同。因此，原告与被告广联安奇公司的租赁合同关系成立，对双方当事人具有法律效力。 被告广联安奇公司在未征得原告同意的情况下，将房屋转租给第三人的行为不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述法律规定，被告将房屋转租第三人应征得原告的同意，未经原告同意，将房屋转租给第三人不符合法律规定。同时，原告可以据此解除与被告之间的租赁合同，租赁合同一旦解除，转租合同当然无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告在知道被告转租六个月内提起诉讼，要求确认被告与第三人签订的转租合同无效，合法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告虞城县广联安奇商贸有限公司（安奇生活广场）与第三人杨绪彬、郑伟于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》无效。 案件受理费100元，由被告虞城县广联安奇商贸有限公司（安奇生活广场）承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费100元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 王 勇 代理审判员 梁大红 人民陪审员 何文学 二〇一五年一月二十一日 书 记 员 赵晓慧 |
