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河南省鹤壁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鹤民终字第121号 上诉人（原审被告）河南瑞鑫置业有限公司。住所地浚县黄河路北段路西。 法定代表人刘云霞，董事长。 委托代理人王永安，男，1965年2月26日出生，该公司法律顾问。代理权限为代为应诉、承认诉讼请求，反诉、变更诉讼请求，进行调解。 被上诉人（原审原告）李国存，男，1962年9月15日出生。 委托代理人王一民，河南达剑律师事务所律师。代理权限为代为承认、变更诉讼请求，进行和解。 上诉人河南瑞鑫置业有限公司（瑞鑫公司）因与被上诉人李国存商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省浚县人民法院（2014）浚民初字第1129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人瑞鑫公司的委托代理人王永安、被上诉人李国存的委托代理人王一民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 浚县人民法院一审认定：2012年2月16日，李国存与瑞鑫公司签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的“伾山公馆”第8号楼三单元7层西户，建筑面积约100平方米，每平方米1870元；买受人于签订合同当日交齐首付房款柒万柒仟元整（77000元），剩余房款拾壹万元整，由客户选择银行按揭；出卖人应当在2012年10月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖方逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。至合同签订之日，李国存共交付首付款5.7万元。2012年9月20日，李国存、瑞鑫公司及中国农业银行浚县支行三方签订了个人购房借款担保合同，合同约定借款期限120个月，借款金额为壹拾壹万元整；合同第三十条约定，借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入瑞鑫公司账户。合同生效后，李国存于2012年10月20日开始每月还贷款。 至2012年10月1日，瑞鑫公司未按合同约定期限交房。2014年5月19日，瑞鑫公司通知李国存于2014年5月20日交房。因瑞鑫公司逾期时间较长，双方产生纠纷，李国存至今未收房。双方均未要求解除合同，瑞鑫公司虽认为李国存违约在先，但在本案中不向李国存主张权利。 浚县人民法院一审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对2012年2月16日签订的商品房买卖合同无异议，予以确认。根据合同的约定，瑞鑫公司应当在2012年10月1日前将商品房交付李国存。关于瑞鑫公司首次通知交房时间，李国存向法庭提供的证据证明系2014年5月20日。瑞鑫公司辩称，2014年5月19日瑞鑫公司系再次通知李国存交房交钱，但未向法庭提交证据证明其首次通知李国存将交房的时间，故对李国存陈述的瑞鑫公司于2014年5月19日通知李国存2014年5月20日将交房的事实予以确认。此时交付比双方约定的2012年10月1日前交付逾期597天。根据双方合同所约定的出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。李国存已交付的房价款为16.7万元，按日万分之三计算，违约金应为29909.7元（16.7万元×0.3‰×597天）。李国存诉请2014年5月20日至开庭审理之日的利息，在瑞鑫公司通知李国存收房李国存未收的情况下，不应计入瑞鑫公司逾期时间，故对该诉请，不予支持。 庭审中，瑞鑫公司辩称，李国存未交齐首付款，李国存违约在先，应驳回李国存的诉讼请求。在合同双方均存在违约的情况下，一方均可向对方主张违约责任。在本案审理过程中，瑞鑫公司不提起反诉，故瑞鑫公司的辩称理由不能成立，不予采纳。 浚县人民法院一审判决：一、瑞鑫公司于判决生效后五日内支付李国存违约金29909.7元；二、驳回李国存的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上诉人瑞鑫公司上诉称：1、一审认定事实有错误。李国存应交房屋首付款为77000元，但其仅缴纳了57000元，剩余首付房款20000元至今未交，显然李国存违约在先，上诉人只是行使了先于履行抗辩权，才终止了向被上诉人交房。所以，上诉人没有按合同约定履行交房的行为不构成违约。一审判决上诉人支付违约金29909.7元显属认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。根据合同法第67条规定，李国存未付清房屋首付款，上诉人作为后履行一方有权拒绝相应的履行要求。李国存违约在先，上诉人中止向其交房，不构成违约，不应承担违约责任。请求二审法院查明事实依法改判。 被上诉人李国存答辩称：被上诉人未交齐首付房款是打有借条经上诉人同意认可的，所以被上诉人不构成先期违约。上诉人未按期交房并不是因为被上诉人未交齐20000元房款，而是由于其他原因。一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为：本案双方当事人是在平等自愿的基础上签订的商品房买卖合同，系有效合同，双方应按合同全面履行自己的义务。根据合同约定，瑞鑫公司应当于2012年10月1日前履行商品房交付义务，实际上至2014年5月20日瑞鑫公司才通知李国存接收房屋，超出了合同约定的交房日期，瑞鑫公司已构成违约，其应依合同约定承担逾期交房的违约责任。瑞鑫公司上诉称因李国存未交齐房屋首付款，其违约在先，瑞鑫公司据此拥有了先行抗辩权，不应承担违约责任。本院经审查认为该上诉理由不能成立。李国存未交齐房屋首付款，是经瑞鑫公司同意并且瑞鑫公司也为李国存开具了交齐房屋首付款的票据。另，瑞鑫公司也未提供其曾督促李国存交付房屋首付款的证据，不能证实逾期交房是基于李国存未足额交付房屋首付款的原因。在一审中瑞鑫公司明确表示不要求对李国存未交齐房屋首付款承担违约责任。所以，瑞鑫公司以李国存未交足房款为由认为其不应承担逾期交房的违约责任的理由不能成立。一审判决正确，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费548元，由上诉人河南瑞鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 单明霞 审判员 罗惠莉 审判员 程世勇 二〇一五年三月二十日 书记员 李方玉 |
