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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）洛民终字第276号 上诉人（原审被告）：高明全，男，汉族。 委托代理人：高云岗，男，汉族。 被上诉人（原审原告）：程兴福，男，汉族。 上诉人高明全因与被上诉人程兴福租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高明全的委托代理人高云岗，被上诉人程兴福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2013年5月16日，原告程兴福（甲方）与被告高明全（乙方）签订了《商铺租赁协议》一份，该协议主要约定：“一、经甲乙双方协商，甲方将自有的位于洛阳市西工区九都路45号香榭里阳光8幢106号商铺租赁给乙方经营电气焊加工。二、商铺基本情况：建筑面积20.49平方米，地面砖完好，无破损残缺，墙面平整洁白。三、租赁期限为壹年，自2013年5月17日起，至2014年5月16日止。协议期满如需续租，提前一个月按新的约定续签协议。四、租金为每月2500元，一年共计30000元。租金按三个月缴纳一次。五、乙方承担在租赁期间内的所有经营费用。如：物业费、水电费等。六、甲方责任：甲方将该商铺的水、电、消防设施完好地交给乙方使用。出租前，甲方已将室内水电及其他设施的费用清结后交付给乙方使用。租赁期内甲方不得无故收回该商铺，如中途无故收回商铺甲方应给乙方一定的经济补偿。甲方若因不可抗力等客观因素不能出租此商铺。甲方应退还乙方剩余的租金。七、乙方的责任：1、乙方应按本协议规定及时支付租金及各项费用，如有拖欠甲方有权收回该商铺并终止协议。2、承租期间乙方不得擅自改变房屋结构及用途，如乙方改变该商铺的结构或用途造成商铺损坏，乙方应修复并赔偿损失。租赁期满后应对该商铺彻底进行清扫、修复、恢复原状交付甲方。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效并具有同等法律效力。任何一方不得单方面修改或取消本协议。”该协议签订后，原、被告双方按照该协议履行了各自的权利与义务。自2013年10月开始，由于九都路开始大修，被告高明全认为该商铺的门面房的功能已经失去，其租赁毫无价值，并自2013年11月开始未向原告程兴福缴纳房租。被告高明全于2013年11月11日以特快专递的方式向原告程兴福送达了书面通知，要求解除合同。原告于2013年11月12日收到了该通知，但并未予以答复。其后，被告高明全电话约原告程兴福商谈解除合同一事，被告高明全让原告程兴福退还其3.5万元的押金，双方就此问题未达成一致。被告高明全就未将房屋钥匙退还给原告。原告起诉来院。另查明：该商铺现状为闲置状态，钥匙在被告高明全手中，原告程兴福无法打开门锁。 原审法院认为：原、被告于2013年5月16日签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。双方应当按照该合同的约定履行自己的义务。由于该合同约定“任何一方不得单方面修改或取消本协议。”故被告高明全单方邮寄书面解除合同通知行为并不符合合同约定，并未起到解除合同的作用。此后，被告高明全既不向原告程兴福缴纳租金也不交还房屋钥匙导致该商铺无法继续出租的行为，已经侵犯了原告程兴福的合法权益，被告高明全应当将该商铺恢复原状，交于原告程兴福。故被告高明全应当支付房屋租金及自2014年6月23日原告起诉之日起支付拖欠房租的利息。关于原告诉求被告支付自合同期满至实际交房之日期间的房租损失，该部分损失实际存在，但是考虑到实际情况，自合同期满至原告起诉之日（2014年5月16日至2014年6月16日）的房租损失该院予以支持，其余部分，原告程兴福可另行起诉。关于原告要求被告支付拖欠的物业费、水电费共计158.95元部分，物业费124.2元有证据证明，该院予以支持，水电费部分由于原告向该院所提供的发票与其商铺号不符，该院不予支持。关于被告高明全要求原告程兴福退还3.5万元押金的问题，证据不足，被告并未就此问题提起反诉，本案中不予处理，被告高明全可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，经合议庭评议，判决：一、高明全于本判决生效后十日内支付拖欠程兴福的租金17500元。二、高明全于本判决生效后十日内，自2014年6月23日至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向程兴福支付所欠房租17500元的利息。三、高明全于本判决生效后十日内支付原告程兴福房租损失2500元。四、高明全于本判决生效后十日内将其承租的位于洛阳市西工区九都路45号香榭里阳光8幢106号商铺恢复原状，交还程兴福。如果高明全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费370元，由高明全承担（程兴福已先行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。 宣判后，高明全不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人程兴福的诉讼请求；上诉费用及其他费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院适用法律错误。一、上诉人不存在拖欠租赁费的问题。自2013年10月开始，洛阳市西工区九都路大修，涉案商铺门前断行，没有任何生意上门，商铺门面房的功能已经失去。上诉人多次和程兴福商议房租一事，希望程兴福能减少一部分房屋租金。程兴福不但不答应减少租金，反而要求增加租金。上诉人无力承担房租和日常开支，不能实现合同目的，故此和程兴福商议，要求解除双方之间的租赁协议。一直协商近一个月，到2013年10月底，程兴福一直没有明确的态度。上诉人无奈，为了避免损失的继续扩大，上诉人于2013年11月11日，以特快专递的形式，向程兴福邮寄解除合同通知书，要求程兴福立即接收商铺。而程兴福收到通知书以后，没有任何反应。上诉人依据《合同法》的规定，向对方提出解除合同的通知。自通知到达程兴福时，即2013年11月12日，双方之间的合同已经解除。二、程兴福要求房租损失，没有法律依据。本案中，上诉人明确告知程兴福解除双方之间的租赁协议，要求其接收商铺，而程兴福不管不问，故意造成损失，存在重大过错。因此，2013年11月11日以后的房租，程兴福无权要求上诉人承担。综上，一审法院适用法律错误，应予撤销。 被上诉人程兴福答辩称：一、被上诉人没有要求增加租金，被上诉人一直在按租赁协议约定履行。二、上诉人当时并没有与被上诉人多次商议，也没有商议近一个月时间，而是上诉人当时在2013年11月16日打电话让被上诉人下去收房，被上诉人以为是让被上诉人收房租，去了才知道是上诉人要强行单方面解除租赁协议。此时商铺内原本平整洁白的墙面，完整无残缺的地板砖地面被数百个突出于墙面、地面的膨胀螺丝占据着，吊顶上也有破洞，如此情况如果不重新装修是无法再招商开业的。三、2013年11月16日高明全单方面要求解除协议时已欠被上诉人第六个月的房租2500元。还拖欠物业费。被上诉人当时已明确告知高明全先将所有欠的款项结清，再将商铺恢复原状，否则被上诉人不同意解除租赁协议。四、被上诉人自始至终都没有收到过什么解除合同通知书，请上诉人拿出被上诉人签收特快专递的证据。根据租赁协议约定“任何一方不得单方面修改或取消协议”故上诉人高明全单方面邮寄书面解除合同通知行为并不符合协议约定，并未起到解除合同的作用。五、九都路修路是政府为百姓做的建设工程，不属于自然灾害、战争之类的不可抗力，政府在修路前一年多已在报纸、电视等新闻媒体通报过，因此不属于不可预见。而上诉人明知要修路还于2013年5月16日和被上诉人签订《商铺租赁协议》说明上诉人有能力克服修路对生意的影响。修路是分段施工，并且是暂时的，并不是上诉人所说的门面房功能已经失去。而且修路前后，只要在租赁期内上诉人可以根据协议约定可以转让该商铺以避免或较少损失。六、被上诉人为了避免损失扩大，曾多次给高明全打电话要求他先将商铺恢复原状，将钥匙交还给被上诉人，被上诉人另行招租，高明全一直不同意。被上诉人为了防止损失的扩大曾向他人招租但因上诉人阻挠未能最终实现。高明全拒绝交钥匙，故意造成被上诉人损失。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。 本院经审理查明事实与原审认定事实基本一致。 本院认为：双方当事人于2013年5月16日签订的《商铺租赁协议》系其真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照该协议内容的约定行使权利并履行义务。九都路修路并非导致合同不能履行的不可抗力因素，上诉人以此为由主张自己有权解除合同原审法院不予支持正确。因修路，上诉人的经营虽可能受到影响，但其应当与被上诉人友好协商，在未与被上诉人协商一致的情况下，上诉人应当依照双方协议约定履行支付租金的义务，鉴于双方协议中约定“任何一方不得单方面修改或取消本协议”，故原审法院认为上诉人单方邮寄书面解除合同通知行为并未起到解除合同的作用正确。此后，上诉人一直不交还房屋钥匙，至案件诉讼中，租赁房屋仍未返还，原审法院判决上诉人承担因此造成的房屋不能出租的损失亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持，上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费238元，由上诉人高明全负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 艳 审判员 刘丽娜 审判员 沈可可 二〇一五年三月十一日 书记员 黄思维 |
