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购买二手房，很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定，有两条是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如果贷款顺利它们就很老实，可一旦贷款因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！ “当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是，打官司肯定要看证据，而双方书面签字的合同，就是双方权利义务的依据，对自己签过字的书面合同中的条款，“没注意”可不是免责条件！ 这可以说两个坑，而且很“公平”，一个给买家，一个给卖家！到底是什么样的坑呢？我们下文详细分说。 １、对贷款次数及办理时间如果没限制，坑卖方！ 办理二手房贷款，大部分手续没问题银行会顺利批贷，这时候合同怎么约定也就无所谓了。但是，即使90%的合同会顺利批贷，那不顺利的10%对碰到的人来讲，仍是100%。 银行不批贷的原因可能的原因有很多：买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有，很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。 如果因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准，就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。 如果卖家在签约时没有特别要求，中介给出的合同文本对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，一般的约定是“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。 而这一条款，卖家签约时可能根本就没有注意到。当问到贷款需要的时间时，中介口头介绍通常会按一次正常贷款的条件介绍，不会过多强调贷款不成的可能性及后果。因此，卖家对贷款的预期很可能是正常一次的贷款时间。一旦不能顺利贷款，超出卖家的预期，就容易引起卖家的不满，甚至引发纠纷。 因为，很多卖家卖房是有自己目的，比如去做生意或支付自己换房的款项。一旦贷款不顺利才发现这个条款，当然会非常不满意！ 尤其是换房一族，如果涉及急着用剩余房款支付换购房产的款项，这时就会非常急，因为如果不能付款，他可能面临另一个合同的违约责任。 杨律师经常能碰到有卖家因一次贷款不成，因急于用款想解约的，可是拿过来合同一看，只能告诉他按合同约定一次贷款不成，卖方有义务继续配合办理贷款。 这时卖方可能会说：“当初没告诉我贷款要这么长时间！还说很快就能办好!而且我确实急用钱呀！”我只能告诉他，你说的这些承诺书面合同是没有的，如果选择不配合贷款，可能面临承担违约责任！而且，打起官司来短期内是不能解决的！这时卖家往往只能选择继续配合贷款，其内心是极其憋屈的！ 卖家怎么防止发生这种事儿呢？ 事先防备很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”，再比如“多长时间内卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。如果事先有这类明确约定，买家即使一时无法贷款，也可以通过过桥贷等其它方式先解决卖家的问题。 总之，考虑到这个风险，有了明确约定，一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。
２、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方！ 前面说过了，贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时换其它银行可能会被批准，但也可能在卖方配合向多家银行申请贷款的情况下，都不被批准，这种不批可能是根据不批，也可能是批了部分申请额度。 如果根本就无法获得预计的贷款额度审批了，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，但杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！ 有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！” 甚至我还曾碰到过一个绝顶奇葩的买家，明明是因为自己信用出了问题的原因贷不了款，还不肯自筹款项支付余款。甚至当卖家考虑到房价上涨了同意不追究责任，想和平解约后赶紧另卖时。这位买家竟然不同意，还说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。” 最后把卖家逼得没办法，只能到法院起诉，法院解约并判买家赔偿，他还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担责任？”这可还是一个在写字楼里开公司的老板的法律常识！ 从法律角度来看，通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。 而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。 一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任，或者房价下跌呢？未料胜先料败，杨律师建议大家凡是还是先做好最坏准备。 买家怎么防范这个风险呢？ 买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定一个比较低的代价作为解除条件。合同中约定只要买家同意承担这个代价，卖家就有义务同意解除合同，且不追究其他违约责任，并退回已付款项。” 有明确约定，当然就可以按约定办了。
杨文战律师提示 现在二手房交易基本都通过中介进行，合同文本看起来可能很规范：有精美的印刷、厚厚的一大本、条条款款一大堆。 很多人会认为，这样的合同一定非常规范，实则不然。以杨律师处理这类纠纷的经验来看，这样合同有不少时候废话一大堆，但一些关键的地方仍可能不清不楚。 |
