|
1、房屋意外灭失风险责任问题 （1）房屋意外灭失风险负担规则。物权标的物意外灭失风险责任负担的主要规则是，意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。对于已经灭失的房屋，其后果只能由房屋所有人承担。 具体的说，房屋已经交付，但还没有过户登记，也就是业主还没有取得房产所有权证书，其房屋所有权尚在开发商手中，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任。 如果房屋所有权已经办理了过户登记，业主取得了房屋所有权和土地使用权，则意外灭失风险责任应当由业主负担。 如果房地产的权属证书已经取得，即房屋所有权和土地使用权均已过户登记，但房地产权属证书在贷款银行手中抵押的，则所有权仍然在房屋所有权人即业主手中，抵押的房屋所有权客体意外灭失，应当由业主负担意外灭失的风险责任。 （2）房屋灭失后是否要继续交纳月供。地震发生后，关于灾区个人住房按揭贷款是否继续支付余款的问题，引起社会广泛的关注。房屋灭失后原则上不能免除受灾人的债务，原因是用受灾房屋担保银行的债务属于从合同，主合同则是与银行之间签订的借款合同。因地震导致担保物灭失后， 只是担保合同不能履行，并不影响主合同的效力。 但是，地震造成楼在人不在，或者人在楼不在的情况，房贷怎么还？活下来的人家毁人亡，成了灾民，依靠国家的救济，拿什么来还？甚至震后遗留的孤儿也面临还贷的窘境。这个时间还让灾民还贷，确实是无法实现的事情。 好在2008年5月23日，中国银监会发出《关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知》。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆帐核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。 2、农村地毁人亡引发的土地承包经营权问题
汶川地震造成农村大量土地山林严重毁损 、数万人遇难。面对这种情况，灾后重建会遇到土地承包经营权问题。 处理灾后重建的土地承包经营权问题，可以从以下几个方面入手： （1）要重新确认权利是否存在。农村土地权利涉及土地所有权和土地承包经营权。只有确定土地是否存在 、权利人是否存在，才能确定权利是否存在。权利的灭失一般有两种情况：一是权利的标的不复存在，如土地经地震后变为湖泊，或者山体滑坡使原来的土地没有了。二是权利人在地震中遇难。但只要家庭中有一人幸存，就说明权利人依然存在，就应该承认他（她）对以往其家庭所承包的土地的整体继续享有承包经营权。因为我国《农村土地承包法》第27条第1款、《物权法》第131条均规定，承包期内发包人不得调整承包地。而《农村土地承包法》第15条也规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，而非个人。这说明我国的土地承包经营权是以户为单位，以户为权利人的。一般也被称作“在承包期内，增人不增地，减人不减地。” （2）如果一个农户的成员全部遇难，则承包经营权灭失，该土地应该收回集体，作再分配。再分配的形式有多种选择。原则上应该按照《物权法》第131条、《农村土地承包法》第27条第2款的规定，承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情 形对个别 农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。 （3）如果一个农户中幸存者只有一人，而这个人又是未成年的儿童或者是因地震灾害丧失了劳动能力的残疾人，也应该继续享有对土地的承包经营权。我们应当看到，无论是儿童还是残疾人，在其行为能力之外，还有权利能力。权利能力与生俱来。根据《民法通则》规定，权利能力是指作为私法上权利及义务归属主体的资格，具体而言，就是其可以就自由、生命、身体等请求法律保护的资格，可以请求保障取得或处分财产的地位的资格等。因此，无论是什么样的人，只要是生存下来了，就必须承认他（她）本来享有的对财产的权利，当然也包括对土地的承包经营权。 特别需要强调的是，孤儿的权利更应该予以保障。尽管政府会在处理灾后事务上对孤儿进行妥善安置，也有不少人伸出爱心之手要收养孤儿，但都不应该以剥夺他（她）固有的财产为代价。况且，他们在正处在成长的过程中，所以更要考虑他们今后的生存条件。 对垮塌房屋业主按揭贷款的偿还问题，目前国内基本上没有现行法律可供适用。中国银监会关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知，也只是针对上次汶川地震的临时措施 。 3、建设用地使用权灭失问题 由于地震致使建设用地使用权消灭的法律后果应由使用权人承担。如果将来国家另建新城，是否采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用，应由国家来决定。如果县城异地重建，则应当通过划拨手段，由原来的土地使用权人重新取得新的土地使用权，而不是原来的土地使用权的延续，应另行办理土地使用权取得手续；如果县城还在原址重建，也应当重新划拨建设用地使用权，使原来的土地使用权人能够重新取得使用权。 对灾区分期付款的商品房，业主将其房地产权属抵押给银行，在地震中房屋灭失的，房屋所有权消灭，其房屋所有权抵押关系随之消灭，就不再存在抵押关系。但土地使用权一并抵押的，如果土地没有灭失，其土地使用权仍然是抵押物，还发生抵押作用，仍然在担保贷款债权；如果土地灭失，土地使用权随之消灭，其土地使用权的抵押关系也就不复存在。 城市毁损土地灭失，国家另建新城时，建议采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用。 4、无主物、遗失物的处置问题 在地震后的搜救过程中，搜救人员拾到大量现金、存折、项链和手机等贵重物品，处置这些财产也是一个大问题。 |
