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如果购房人与代理人或产权人有特殊的关系，能推断出购房人知道或应该知道代理人在持公证委托手续售房时，实际是违背产权人意愿的。那么，应该认定构成恶意串通。比如据调查，在这类事件中，有个别交易中的购房人实际与代理人的同事有亲属关系，且已明确表示不再愿意处理此事，这样的交易显然应认定不是正常交易。 ２、 购房款是否明显低于市场价、是否有实际付款行为。 购房人与代理人的关系除非是近亲属，否则可能很难查证，所以审查的重点还是要放在交易本身的真实性和交易价格的合理性上。 房产的价格总是有波动的，如果交易价略低于市场价还不足以直接认定购房人和代理人恶意串通。但是，如果价值几百万的房产被半价出售甚至是以1000元的价格出售，那明显是不合理的。购房人如果没有合理的解释的话，被认定为恶意串通的可能性就非常大了！ 另外，在房价正常的情况下，还要审查合同上的房款是否有实际支付，甚至还可以审查房款是否有合理合法的来源等等情况，综合来认定！ ３、 购房过程是否有明显瑕疵。 除了看房价以外，还有一个重要的环节，以往也有类似案件因为这个环节购房人不能提供合理解释，而被法院认定为不正常的，就是看房环节。购买二手房，现场实地看房通常是必然环节，但是这类事件老人们往往是房子被过户手才知道房子被卖，之前房子一直由老人居住控制。如果购房人在房屋交易过程中没有实地看过房，这就是一个重大瑕疵，如果不能对此提供合理的说明，法院有理由认为这个交易不正常！ 简单总结下老人无法要回房产的两种可能： 一是整体考察交易事实，不能认定购房人与代理人有恶意串通行为，法院只能认定购房合同有效。驳回老人诉求； 二是房产经过了多手交易，虽然第一手从老人名下过户房产的交易实属恶意串通，但是非法取得房产后的二手产权人，利用把老人强制清走的时间，再转手房产，且再买受房产的人与二手产权人无恶意串通行为，则最后一个交易被认定有效，老人仍不能要回房产。 重要问题二：如果老人无法要回房产，谁该承担赔偿责任？ 对于老人无法要回房产的损失，谁有过错，谁担责任。被捕的理财骗子自然是有责任的，这个不用多说。老人自己毕竟在相关文件上签字，也有一定责任，这个也比较确定。购房合同如果被认定为有效，购房人自然是没有责任的。可能会对是否承担责任有争议的有两方：代理人即债权人，还有就是公证处。 在债权为真实，且已作了抵押和具有强制执行效力的公证债务文书的情况下，债权人正常主张权利应该是通过向法院申请强制执行的方式来执行房产。但如果债权人没选择这么做，而是利用欺诈手段拿到委托书直接出售房产，且在出售房前也未征得老人同意，虽然持有老人的授权委托书，但仍可认定侵犯了老人的合法权益，对出售房产给老人造成的实际损失，应承担一定责任。当然，老人对合法债务也要承担责任。 那么本该最具有公信力的公证处是否有责任呢？这主要看公证处的工作人员是否有与理财人员或债权人串通的行为，或者虽然没有串通但办理公证是否完全程公证的实质和程序性规定，有无违规行为。如果公证员完全按规程办事，公证处则没有责任，反之则要承担相应的责任。 比如就办理房屋委托公证事宜，中国公证协议在2008年曾出台《办理房屋委托公证的指导意见》，其中明确在办理公证时应询问当事人并制作笔录，笔录要载明的内容包括：各方关系的核实调查、委托书中法律术语的含义说明、法律后果的告知、相关风险的说明告知等等。
而在《热线12》记者采访过程中得到了某个老人办理公证时的资料，包括笔录和一段现场录像。从目前看到的笔录和录像资料来看，我认为公证员的公证过程是有问题。没有做到必要的解释相关法律术语的含义和后果，及对风险进行告知的义务，相反从录像中能感觉到公证员有对当事人进行误导、隐瞒风险的内容。如果所有涉及的案件的公证处，都是如此办理的公证事宜，那么公证处必然要承担相应责任。如果能查明公证员不单是违规，而且实际与相关人员串通，那还要视情况追究行政甚至刑事责任！ 最后，我想说的是，以目前看到的情况，有些老人应该能保住房产，但未必是全部。即使保住房产，也不代表老人不用承担债务，对很多老人来讲，损失恐怕是不可避免的。一定要告诉自己和家里的老人以下两句话： １、 什么高息、高回报都不要信，明显高于银行利息的收益不那么容易得，天上不会掉馅饼，只会掉陷阱！ |
