|
概要：以房养老骗局，嫌疑人已经因诈骗被批捕了，为什么不能直接归还老人的房子，为什么还要通过民事诉讼的方式要主张购房合同无效？老人们的房子到底能不能追回？如果追不回来，谁该承担责任？公证处是否该承担责任？ 作者：北京杨文战律师，转载需在文首标明作者及出处 北京曝出“以房养老”骗局：因被骗老人听信所谓理财人员的话，将房产抵押以获得借款，然后将借款交给他人理财以期获得高额利息。同时，按对方要求在公证处办理了具有强制执行力的债权文书、房屋出售委托书等文件。结果有老人市场价450万的房子被260万元卖出；更夸张的是，有一位老人自己价值700万元的房子仅仅以1000元就被卖给了别人。最终不少老人被人强行赶出了家门。 多起类似事件发生后，公安机关已立案侦查，上述事件中的“理财人员”因涉嫌诈骗已被批捕，北京市司法局也宣布对涉事公证处进行调查。有人说这下儿真相查清楚了，老人们的房子该追回来了吧？但事情没这么简单，老人们的房子并没有直接被追回来了，8月7日朝阳法院刚刚就一起涉及以房养老骗局的案件进行了一次庭审，原房主将“中间人”和购房人诉到法院，要求确认购房合同无效，法院需要对房产价值先进行鉴定，最终是什么结果还有待于进一步审理。 嫌疑人已经因诈骗被批捕了，为什么不能直接归还老人的房子，为什么还要通过民事诉讼的方式要主张购房合同无效？老人们的房子到底能不能追回？如果追不回来，谁该承担责任？ 就这一事件，中央电视台“热线12”栏目的记者也对事件各方进行了采访，并于2017年8月10日、11日对此事件进行了连续报道，记者采访期间曾就此事情同杨律师进行过沟通，并提供了一些一手资料。根据目前的案情和资料来看，我想说的是：关于老人能不能要回房子这件事儿，没那么简单！ 我们先清理一下各方的关系，事件大致涉及到这样几方人 １、 被骗老人：以自己的房产向债权人抵押借款，借到的钱给理财的骗子，以期获得高额收益。办理抵押借款和售房委托书给债权人或债权人指定的人。 ２、 理财的骗子：骗走老人的钱，答应老人给高息，并替老人向银主还钱，实际没还，导致老人到期未还款，房产被债权人出售。 ３、 债权人：即银主，把钱借给老人，同时拿到老人签署的具有强制执行效力公证债权文书和公证的售房委托书。当老人没的按约定时间还钱时，利用手里的公证委托书将老人房产出售。 ４、 购房人：实际购买老人房产的人。购房人的身份有多种可能，既可能是债权人的亲友、员工的这种内部关系人，也可能真是债权人在社会上寻找的有购房意向的人。 人物有这么多，法律关系也不止一种，除了骗子和老人之间的刑事法律关系以外，实际上还有老人和债权人的债权债务关系、老人与受托人之间的委托代理关系、与购房人的房屋买卖关系。这么多关系中，老人该不该承担债务，主要取决于债权人是否是与理财的骗子串通的同伙；而老人能否要回房产，则主要看购房人是否与债权人有恶意串通的事实。 有人曾经画了一张这样的人物关系图： 在这个图中，把出借人设定为整个事件的幕后主使。如果这关系属实的话，债权人和理财产骗子是同伙，整个这个借款抵押所形成的债权，都是犯罪行为形成的，那么债权本身就是不合法的了！但从目前司法机关办案的情况来看，只抓了理财的骗子，并没有抓债权人，这说明至少目前没有充分证据证明债权人参与了犯罪行为。我们只能先把债权人理解为单纯的放债人，如果是这样的话，该债权也就是仍需要偿还的。当然，准确认定要看证据，看司法机关查明的事实。 根据以上事实，就此事件面临的一些法律问题，我们来做一下分析。 重要问题一：老人的房子能否要回？关键取决于房屋买卖这个环节，购房人是否与代理售房的人有非正常的恶意串通行为！ 在债权人持有公证过授权委托书的情况下，有权对外以产权人的名义出售房产，并代为办理房屋过户等手续。表面来看，房屋买卖合同应该是有效的，但是依据公证过的授权委托书办理的交易就绝对都有效吗？也不尽然，如果能证明购房人与代理人实际上有恶意串通行为，那么依据《合同法》的相关规定，即使有公证的授权委托书，原房主也照样可以起诉要求确认该房产交易无效。 购房人和代理人当然不会主动承认自己是恶意串通，那么从法律上该如何判断呢？就持公证手续卖房这类事件来看，法院在审理的时候通常主要审查以下几点： １、 购房人与代理人、产权人之间有无特殊关系。 |
