河南万果园实业集团有限公司与沈丘县金基置业有限公司、沈丘县金基新时代广场商业有限公司、杨亚瑞租赁合同纠纷一案

原告河南万果园实业集团有限公司。

法定代表人田然，董事长。

委托代理人田公平，该公司副总经理。

委托代理人赵向杰，该公司法律顾问。

被告沈丘县金基置业有限公司。

法定代表人王华兵，总经理。

委托代理人李婷婷，安徽元贞律师事务所律师。

被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司。

法定代表人王建国，经理。

被告杨亚瑞，男，1976年3月10日生。

原告河南万果园实业集团有限公司诉被告沈丘县金基置业有限公司、沈丘县金基新时代广场商业有限公司、杨亚瑞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南万果园实业集团有限公司委托代理人田公平、赵向杰、被告沈丘县金基置业有限公司委托代理人李婷婷到庭参加诉讼。被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司法定代表人王建国、被告杨亚瑞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南万果园实业集团有限公司诉称，原告与三被告分别于2011年7月26日、2011年12月26日签订了沈丘县颖河大道路西“金基•时代广场”房屋租赁合同，合同第1.5条和补充合同第3条约定，被告保证按期全部交付场地，逾期一日支付1万元违约金。合同签约后，原告全部履行了合同义务，而被告却违约，未将全部场地交付原告及其他违约行为；涉及“安踏场地”逾期交付64天；涉及“邱闯、窦忠诚、韩伟”等七商户场地，未签订续租合同导致七商户妨碍经营造成停业四天，应依合同约定赔偿三个月租金损失；又因涉及“玉米人”场地未按时交付，今已超5个月有余，累计暂按5个月计算，被告应支付违约金120万元。被告的违约行为，造成原告不能正常使用场地，不能完全实现合同目的，给原告造成了巨大损失。因租赁房屋产权为第一被告所有，第二被告承诺作为签订合同单位共同和第一被告向原告承担合同义务，又因第三被告为原控股自然人，变更法定代表人及股权转让未和我公司清算债权债务，故请求判令三被告应依法连带赔偿原告违约金及损失共计2864999.90元，并承担本案诉讼费用。

被告沈丘县金基置业有限公司辩称，一、本案的房屋租赁合同为部分无效的合同，对金基新时代超出委托权限的部分，责任应由第二、第三被告和原告共同承担。二、原、被告在补充协议中对违约责任作出了互免的决定。三、原告诉请的各项违约损失证据不足，适用条款错误。

被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司未作答辩。

被告杨亚瑞未作答辩。

原告河南万果园实业集团有限公司为支持诉讼请求举证如下：

第一组证据：原告河南万果园实业集团有限公司营业执照、法定代表人身份证明书各一份；被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司、沈丘县金基置业有限公司营业执照复印件各一份。

以此证明原、被告具备本案诉讼主体资格。

第二组证据：房屋租赁合同、补充协议、授权委托书、承诺书及租赁费收据各一份。

以此证明：1、原告与被告沈丘县金基置业有限公司、沈丘县金基新时代广场商业有限公司存在房屋租赁合同关系；2、合同约定的违约责任：第5.1、5.2、7.1、7.3条约定沈丘县金基新时代广场商业有限公司因与他人纠纷引起河南万果园实业集团有限公司不能对租赁物正常使用时违约责任为支付3个月租赁费；因迟延交付租赁物每天应支付8000元违约金；补充协议第三条约定，2012年2月28日前未将“安踏”所占场地全部交给河南万果园实业集团有限公司，每逾一天支付1万元违约金，直至交付日止；3、被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司与被告沈丘县金基置业有限公司之间关系及二被告承诺对房屋租赁期间给原告造成的损失承担连带责任。

第三组证据：领条一份、委托付款通知书九份、合作协议书一份、合作协议解除协议书一份、照片三张、沈丘县人民法院民事裁定书一份、马忠秋收条一份、邱闯、韩伟、窦忠诚通知一份、公安机关证明一份。

以此证明：1、因被告未付他人租金，致使他人阻止原告营业，给原告造成损失的事实；2、原告替被告垫支款的事实；3、“安踏体育”所占房屋未按约定交付给原告造成原告损失的事实，自2012年2月28日到2012年5月3日共64天；4、“玉米人餐厅”所占房屋逾期交付并给原告造成损失的事实，自2012年8月31日至2013年元月30日共150天。

第四组证据：原告与金基置业公司签订的关于代金基公司向业主支付租金的协议二份，分别为2013年元月4日和2013年5月13日。委托付款函，时间是2013年6月27日。举证目的：金基公司对新时代与原告的租赁合同是明知并认可的。小业主的产权部分，金基公司也是明知和认可的，小业主的租金均是金基公司支付，证明了金基公司对小业主的租赁是一个确认行为。

被告沈丘县金基置业有限公司质证意见如下：

对第一组证据无异议。

对第二组证据：其中有一份租赁费的收据，之前没有提交给我公司，我不知道它的内容和证明目的。对补充协议中所约定的安踏场地的违约金过高，已经给了原告二个月的免租期，相当于给付了违约金。也就是已经给过了70万元，再给64万元，相当于130多万元了，约定的违约金过高。对授权委托书和承诺书的真实性无异议。但授权委托书是被告金基置业对与原告签订合同及履行做的约定。说明一点，整个广场项目产权是我们金基置业和小业主共同所有的。原告在签订租赁合同和接到承诺书时就明知该项目不是金基置业独立所有。

对第三组证据中的第一份领条的真实性没有异议。对委托付款通知书没有异议。对合作协议书和合作协议解除协议的三性无异议，但对证明目的有异议，证据不足。租赁合同约定安踏和玉米人是不需要交付的。安踏自愿放弃了房屋的使用权，并且其与一峰的合同权利义务已履行完毕，与原告没有任何的民事纠纷。合同上显示解除日期是2012年4月14日，合同提前解除与被告没有直接的关联，不是被告的行为所导致。针对照片的三性无异议，对封门和给原告造成的损失，小业主是与金基新时代公司签订的合同，与我公司没有关系。合同5.2条款，从条款字面意思看与金基没有关系。小业主并没有委托金基新时代与原告发生租赁合同关系。针对玉米人的马中秋的民事裁定书和收条证据的三性无异议。2012年1月4日申请先予执行，说明之前原告就与玉米人发生纠纷。但原因是否因合同，原告没有提供证据。且根据《租赁合同》第5.8条的约定，玉米人已作为原告的客户，与原告产生直接的合同关系。对邱闯闹事的事实没有异议。

对第四组证据的三性没有异议。对举证目的有异议：金基公司没有权利对金基新时代公司无权代理小业主的行为作出确认，即使确认也应当由小业主本人去确认。金基公司委托原告代为付款是基于2013年2月和2013年7月与小业主签订的经营管理委托合同。与小业主之前签订委托租赁合同是金基新时代公司，与我公司是两个不同的公司，我们公司没有义务代其付款。

被告沈丘县金基置业有限公司为支持答辩意见，举证如下：

第一组证据：被告沈丘县金基置业有限公司与被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司签订的《协议书》。

以此证明被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司自愿承担其与原告河南万果园实业集团有限公司之间2012年9月15日前的债务。

第二组证据：杨日新出具的《承诺承担书》。

以此证明杨日新对与原告河南万果园实业集团有限公司之间没有任何债务的不实承诺承担赔偿责任。

第三组证据：被告沈丘县金基置业有限公司项目房产证复印件。

以此证明被告沈丘县金基置业有限公司在委托被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司与原告河南万果园实业集团有限公司签订租赁合同时，向其出具了房屋权属证明，原告河南万果园实业集团有限公司在签订《租赁合同》时没有尽到一般注意义务，存在一定的过错。

第四组证据：部分《经营管理委托合同》及房产证复印件。

以此证明被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司没有受小业主委托租赁，因此没有租赁小业主商铺的权限；原告河南万果园实业集团有限公司没有事前审查租赁物的权属情况，存在一定的过错。

原告河南万果园实业集团有限公司质证意见如下：

对第一组证据：该协议书未经万果园同意和参与，对万果园不产生效力。这仅仅是金基与新时代广场二者之间的关系与本案不具有关联性。金基置业公司仍然应当按授权委托书和承诺书的内容对我公司承担连带责任。

对第二组证据：杨日新其人与本案的租赁合同无法律合同关系，其本人向金基置业公司的承诺与本案不具有关联性。因为杨日新不是新时代广场的法人、不是经办人也不是金基置业的法人，其本人与原告不产生法律上的合同关系。

对第三组证据：万果园在签订合同时充分审查了房屋产权证，在此基础上发现金基新时代广场商业有限公司不是产权人，才要求沈丘县金基置业有限公司出具委托书和承诺书，委托书和承诺书均把租赁物和委托期限进行了注明，我们有理由相信沈丘县金基新时代广场商业有限公司与我们签订的合同均代表沈丘县金基置业有限公司。因为合同第一条明确约定了房屋的总面积是16429.63平方米，该面积包含沈丘县金基置业有限公司的产权面积和已销售的商铺的面积。注明的有已销售，并未说明未销售的部分。承诺书对已销售给商铺的部分租赁给原告，金基置业公司是清楚的，第三组证据的举证目的是不能实现的。

第四组经营管理委托书，按照当时签订合同时金基置业公司给我们出具的委托书，上面有与各业主签订的经营管理委托书。时代广场与小业主之间经营管理合同是受金基置业公司的指使，所以加上小业主在合同履行期间，从未向原告找事，事实印证了，已销售部分的小业主是同意时代广场把场地租赁给原告的，他们的租赁费用也一直是由金基置业公司委托原告支付的。

被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司和被告杨亚瑞缺席本案审理，且未提交答辩状和任何证据。也未对原告河南万果园实业集团有限公司和被告沈丘县金基置业有限公司提交的证据进行质证。

经审理查明：2011年7月26日被告沈丘县金基置业有限公司委托被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司全权代理被告沈丘县金基置业有限公司与原告河南万果园实业集团有限公司关于“金基•时代广场”项目整体运营签定并履行《房屋租赁合同》相关事宜。委托期限自2011年7月26日至2022年1月1日，被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司无权转委托。被告沈丘县金基置业有限公司承诺被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司在委托期限内办理上述事项过程中所签署的一切有关文件，均予以认可，并承担其相应的法律责任。2011年7月27日被告沈丘县金基置业有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司出具承诺书，承诺已销售“金基•时代广场”项目商铺委托代租赁协议均至2012年9月30日止，若期间发生任何阻碍原告正常运营的行为均有被告沈丘县金基置业有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司承担。

2011年7月26日原告河南万果园实业集团有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司签订房屋租赁合同一份,合同约定了以下主要条款:第一条租赁物，原告河南万果园实业集团有限公司租赁河南省周口市沈丘县颖河大道路西金基•时代广场共计16429.63平方米(建筑面积)五层楼房的房屋、附属设备设施和附属场地（见1.1款）。被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司（简称甲方）应在2011年9月1日前将本合同租赁物全部交付原告河南万果园实业集团有限公司（简称乙方）。双方在交付时应签订交接清单，证明本合同租赁物的详细状态。届时，甲方保证出租方能安全、正常、有效地使用。否则，视为出租方违约，应按照本合同第七条相关规定承担违约责任（见1.5款）。第二条租赁期限，租赁期限为10年，自2011年10月1日至2021年9月30日。租赁期间乙方有优先购买权，租赁期满后有优先承租的权利。第四条租赁费用及支付，租赁费先付后租按年支付，并按年3%累计递增，即次年租金在前一年租金基础上递增3%。租赁物全部交付后承租方3日内一次性支付2011年9月30日至2012年9月30日含1个月装修期，合计13个月的租金4100000元，第二年度2012年10月1日至2013年9月30日的租金4223000元，于2012年9月15日前支付。第三年度2013年10月1日至2014年9月30日的租金4349690元，于2013年9月15日前支付……。10年租赁费合计为人民币47001890元。合同签订及附件全部完善后三个工作日内乙方向甲方缴纳定金300000元，合同履行后定金作为保证金直接冲抵承租方最后一年的租赁费。甲方每年收取租赁费时，为乙方开具1000000元的租赁费发票。第五条，甲方的权利和义务，甲方保证出租给乙方的租赁物产权关系清晰没有争议。在租赁期内，甲方任何产权方面的变动均不得影响本合同的执行，否则，视为沈丘县金基新时代广场商业有限公司违约，应按照本合同第七条相关规定承担违约责任（见5.1款）。甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，保证不因租赁房屋发生的产权纠纷、产权变动以及与他人的纠纷影响原告对租赁物的正常经营使用。甲方应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方营业的行为。否则，视为甲方违约，应按照本合同第七条相关规定承担违约责任（见5.2款）。甲方现有“中国黄金、安踏、玉米人、电玩城”租赁客户到期后，将该部分租赁面积转至乙方，供乙方使用，不得另作他用，本合同所约定的租金已包含该部分租赁面积及租赁费。上述4家租赁客户在本合同正式生效之日起，自动转为乙方租赁客户，由乙方收取其未到期租约租金（见5.8款）。第六条乙方的权利和义务，乙方应按照本合同规定，按时足额缴纳租赁费及其他相关费用，如不能按时缴纳，每天按8000元加上滞纳金，超过30天的，视为乙方违约，乙方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任（见6.2款）。第七条违约责任，甲方违反本合同第一条中第1.5款，延迟交付租赁物，延迟提供原告正常供电、供水，视为甲方违约，应按每天8000元向乙方支付违约金，并赔偿乙方的相应损失，延迟达30日的，乙方有权解除本合同（见7.1款）。甲方违反本合同第5.2款，违约方应向守约方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若造成对方或第三方经济损失的，还应另行实施赔偿（见7.3款）。甲方违反本合同第五条第5.1款，因甲方的出租权有争议或引起纠纷的，视为甲方违约，甲方按当年租赁费总额向乙方支付违约金，并赔偿乙方的全部损失（见7.4款）等条款。

因被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司未能按照2011年7月26日签订的《房屋租赁合同》约定，在2011年9月1日前将租赁物全部交付给原告，2011年12月26日原告河南万果园实业集团有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司签订了补充协议，协议约定：一、被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司同意自2012年7月1日起开始为原告起算租期及租金，即自原告进入被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司商场之日至2012年6月30日之前的房屋租赁费用，被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司不再向原告收取，为补偿给原告的免租期。双方《房屋租赁合同》中约定的租赁期限也由2011年10月1日至2021年9月30日变更为自2012年7月1日至2022年6月30日止，双方租赁合同中所涉及的租赁期限均以此日期为准，租金支付时间变更为：第一年度租金（2012年7月1日到2013年6月30日）在本协议签订后3日内支付，第二年度租金支付时间为2013年6月15日前，此后，均在每年6月15日前支付。二、鉴于甲方在交付租赁物时，仍有部分需要由甲方负责出资年检、维修或更换的项目没有进行完毕，甲方全权委托乙方代为年检、维修或更换，所需费用由甲方负责支付。三、甲方承诺在2012年2月28日前负责把“安踏”合同解除完毕，把场地清理结束后交付给原告。如甲方在2012年2月28日前未能按上述约定把“安踏”所占场地全部交付给乙方，甲方同意在本协议第一条免租期限的基础上，再补偿给原告两个月的免租期，即甲方同意自2012年9月1日起开始为原告起算租期及租金，即自乙方进入甲方商场之日至2012年8月31日之前的房屋租赁费用，甲方不再向乙方收取。双方《房屋租赁合同》中约定的租赁期限也由2011年10月1日至2021年9月30日变更为自2012年9月1日到2022年8月31日止，双方租赁合同中所涉及的租赁期限均以此日期为准，租金支付时间变更为：第一年度租金（2012年9月1日到2013年8月31日）在本协议签订后3日内支付，第二年度租金支付时间为2013年8月15日前，此后，均在每年8月15日前支付。除此外，如甲方在2012年2月28日前未能按上述约定把“安踏”所占场地交付给原告，每逾期一天甲方还须向乙方支付违约金1万元，直至甲方将“安踏”场地全部交付给乙方为止。

因被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司未能按补充协议承诺的在2012年2月28日前把“安踏”合同解除完毕，把场地清理结束后交付给原告。2012年5月3日原告与“安踏”业主赵璇签订了《合作协议》解除协议书，“安踏”撤离场地。

2012年5月9日邱闯、窦忠诚、韩伟等业主因要求被告沈丘县金基置业有限公司返还租金未果，邱闯、窦忠诚、韩伟及其家属二十多人堵住原告所经营的商场大门口不让营业，达一天半时间。2012年6月6日上午因返还租金的问题没有得到解决，邱闯等人和部分业主十几人又将原告经营的大门口用绳子拦住，不让营业长达一天。

“玉米人”租赁期至2012年8月31日，租赁期届满后既不续租，也不撤离场地，并且欠水电费2388元，原告起诉至本院，本院于2013年元月30日开庭审理，经调解原告补偿“玉米人”业主马忠秋16万元，2013年3月15日“玉米人”撤离场地。

被告沈丘县金基置业有限公司因经营困难，无力支付部分小商铺业主租金，委托原告代为支付，于2013年2月2日向原告出具委托付款通知书，原告按此通知于当日分别向邱闯等人支付了应付的年度租金。其中支付邱闯租金35593元（2012年5月1日至2014年4月30日）、窦忠成租金44287元（2012年5月1日至2014年4月30日）、刘志明租金6187元（2012年8月13日至2013年8月12日）、刘耀功租金51455元（2012年5月1日至2014年4月30日）、韩伟租金22669元（2012年5月1日至2014年4月30日）、刘庆文租金13166元（2012年5月1日至2014年4月30日）、刘明租金10815元（2012年5月1日至2014年4月30日）、李海霞租金18843元（2012年6月28日至2013年6月27日）、徐自军租金19541元（2012年7月8日至2013年7月7日），合计222556元。

2013年元月4日和2013年5月13日原告河南万果园实业集团有限公司（甲方）与被告沈丘县金基置业有限公司（乙方）又二次协议约定原告代为支付小商铺业主租金，二次协议内容一致：一、乙方同意继续履行甲方与沈丘县金基新时代广场商业有限公司之间房屋租赁协议。因乙方现经济困难，无法自行支付业主（即房屋所有权人）房租，特委托甲方代为支付业主租金。乙方为甲方出具委托付款通知书。二、乙方同意由甲方将此款项直接支付给业主，并由业主为甲方出具收据，甲方凭手中业主的收据之数额即为甲方为乙方垫支之数额。乙方同意甲方将此数额抵扣甲方应付乙方下年度之租金。三、因甲方需向乙方支付合同下年度房租金，如甲方在此协议签订日无义务向乙方支付此款，乙方同意按月息1分5支付甲方提前垫支的经济补偿金，自甲方付款之日计息到甲乙双方合同约定的应付日。四、本协议自双方签字盖章后生效。五、如有争议，协商解决，协商不成由房屋所在地法院管辖。2013年6月27日被告沈丘县金基置业有限公司又向原告河南万果园实业集团有限公司发出委托付款函，内容为：我司因经营困难，无力支付小业主租金，现委托贵公司代为支付，凭本函及附件从贵公司向我公司支付的下一年度房屋租金中抵扣。本函未约定事项以2013年5月13日我公司与万果园集团签订的《协议书》为准。

另查明，“金基•时代广场”位于沈丘县城颍河大道西侧，系五层楼房，一、二、三、四层为卖场，面积分别为3725.41平方米、3684.82平方米、3447.64平方米、4398.06平方米，五层为办公区。被告沈丘县金基置业有限公司对该建筑拥有产权。刘庆文、李海霞、邱闯、窦忠诚、韩伟、刘志明、刘耀功等人对该卖场的部分小商铺拥有产权。其中刘庆文对二层2211号17.47平方米面积的商铺拥有产权，李海霞对一层1171号16.95平方米面积的商铺拥有产权，刘庆文、李海霞等商铺业主分别早在2008年5月1日、6月28日就与沈丘县金基时代广场商业有限公司签订委托租赁协议对商铺委托租赁。

2012年10月25日被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司和被告沈丘县金基置业有限公司签订协议书，协议约定：1、沈丘县金基新时代广场商业有限公司因多种原因现已无法对该商场进行有效管理，从即日起将该商场的租赁、管理等权利、义务无偿移交给沈丘县金基置业有限公司。2、因沈丘县金基新时代广场商业有限公司管理原因，给沈丘县金基置业有限公司商场带来的不便及20万元以内的损失，沈丘县金基置业有限公司不予追究，从即日起双方取消之间的一切债权债务。3、沈丘县金基新时代广场商业有限公司同意沈丘县金基置业有限公司收回关于同意沈丘县金基新时代广场商业有限公司对该商场的管理以及对外租赁的权利，沈丘县金基新时代广场商业有限公司同河南万果园实业集团有限公司签订的租赁合同主体变更为沈丘县金基置业有限公司，从2012年9月15日起，该商场租赁租金由沈丘县金基置业有限公司负责收取，商场管理费用沈丘县金基置业有限公司支付，在此之前一切债权、债务与沈丘县金基置业有限公司无关。4、本协议经双方签字盖章后即具有法律效力。

2012年10月26日杨日新向合肥中海成品油有限公司出具承诺担保书，内容为：本人郑重承诺：在贵公司收购沈丘县金基置业有限公司之前，该公司除资产抵押给东亚银行面临处置外，没有其它任何担保及债务关系；沈丘县金基新时代广场商业有限公司与河南万果园实业集团有限公司除应收租金外没有任何债务关系。如因上述承诺不实给贵公司所造成的一切法律纠纷和财产损失，本人愿提供担保并负责赔偿。

房屋租赁合同签订后的2011年7月28日，即房屋租赁合同签订后3日内，原告河南万果园实业集团有限公司向沈丘县金基新时代广场商业有限公司支付房屋租赁保证金30万元，该公司出具“收到房屋租赁保证金30万元”的收条。2011年12月26日原告河南万果园实业集团有限公司按照补充协议的约定，于补充协议签订当日向沈丘县金基新时代广场商业有限公司缴纳了2012年9月1日至2013年8月31日第一年度的租赁费用410万元。被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司于当日出具了410万元的收条。

后在合同的履行过程中，因部分场地延迟交付以及被告与其他商户的纠纷未及时解决而堵门影响营业等原因给原告造成损失而引起纠纷，经协商未果，原告诉至本院。

本院认为，被告沈丘县金基置业有限公司委托被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司与原告河南万果园实业集团有限公司于2011年7月26日签订的房屋租赁合同、2011年7月27日沈丘县金基置业有限公司和沈丘县金基新时代广场商业有限公司出具的承诺书、2011年12月26日签订的补充协议均是三方的真实意思表示，不违背有关法律规定，合法有效。法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告沈丘县金基置业有限公司作为被代理人应对代理人被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司与原告河南万果园实业集团有限公司签订的租赁合同享受权利、承担义务。从整个合同的履行看，原告河南万果园实业集团有限公司按照房屋租赁合同的约定于合同签订后三日内支付了房屋租赁保证金300000元，按照补充协议的约定于协议签订当日支付了第一年度（2012年9月1日至2013年8月31日）租金410万元。原告首先全面履行了房屋租赁合同和补充协议约定的缴纳保证金和租金的义务。被告沈丘县金基置业有限公司因部分场地延迟数月交付，以及被告与部分小商铺业主的纠纷未解决造成整个卖场被堵门，影响了原告的整体经营，违反了租赁合同和补充协议按期交付租赁物的约定，因此给原告造成的损失，被告沈丘县金基置业有限公司应予赔偿。原告请求赔偿：1、因“安踏”逾期撤场64天，被告应按每天1万元违约金赔偿原告64万元，虽然符合2011年12月26日签订的补充协议“安踏”所占场地在2012 年2月28日前未全部交给原告每逾期一天须向原告支付违约金1万元的约定，但自2012 年2月28日至2012年4月14日“安踏”经营业主赵璇撤离将该场地交给原告使用只有45天，因此应按45天计算违约金45万元。2、“玉米人”商户逾期撤场150天（自2012年8月31日至2013年元月30日），原告请求被告支付违约金120万元。符合房屋租赁合同第七条7.1款延迟交付租赁物每天按8000元支付违约金并赔偿相应损失的约定，故本院予以支持。3、原告请求因被告沈丘县金基置业有限公司未与邱闯、窦忠诚、韩伟等七商铺业主签订续租合同造成堵门停止营业,应赔偿3个月的租金损失1024999.9元。符合房屋租赁合同第五条5.2款、第七条7.3款约定的因租赁房屋发生的产权纠纷、产权变动以及与他人的纠纷影响原告对租赁物的正常使用，视为违约，应向守约方支付相当于3个月租赁费用的违约金，若造成对方损失的还应另行赔偿。本案租赁合同约定每年租金410万元，每月应为341666.66元，3个月租金计款1024999.9元。该项违约金约定按三个月租金损失计，以及以上两项违约金，被告沈丘县金基置业有限公司认为过高，本院不予采纳。因为原告租赁的四层商场是一个较大型的超市，整个卖场的布局须整齐统一，部分场地不能交付原告使用以及商户堵门，势必会影响商场的整体运营和营业收入。因被告的违约行为给原告造成的经营损失无法估算，被告也未能举证证明该项违约金超过造成损失的百分之三十。租赁合同既然约定这些项目违约金，是合同双方当事人所应能预见到的，也是双方当事人的真实意思表示。故对原告的该项请求本院予以支持。以上各项计款2674999.9元，应由被告沈丘县金基置业有限公司赔偿。

被告沈丘县金基置业有限公司辩称，本案的房屋租赁合同为部分无效的合同，认为被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司与原告河南万果园实业集团有限公司签订的房屋租赁合同部分超出委托权限，责任应由被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司、被告杨亚瑞和原告承担，本院不予支持。因为被告沈丘县金基置业有限公司出具的委托书系特别授权，委托书载明认可受委托人沈丘县金基新时代广场商业有限公司在办理沈丘县金基置业有限公司与河南万果园实业集团有限公司关于金基时代广场项目整体运营签订并履行房屋租赁合同相关事宜所签署的一切有关文件，且在房屋租赁合同签订后，被告沈丘县金基置业有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司共同出具承诺书，承诺租赁期间发生任何阻碍原告正常经营的行为均有其承担。故被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司的受委托行为未超出委托权限。

被告沈丘县金基置业有限公司辩称，原被告在补充协议中对违约责任做出了互免的决定，原告诉请的各项违约损失证据不足，适用条款错误。租金是被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司收取不是沈丘县金基置业有限公司收取，本院不予采纳。因为补充协议第五条约定的“对于被告未能在2011年9月1日前将租赁物全部交付给原告，无论责任在谁，双方均不再追求对方的违约责任”的前提是在“本协议全面履行后”，双方是在2011年12月26日签订的补充协议，补充协议签订后的履行过程中，被告也未能在2012年2月28日前把“安踏”所占场地交给原告，属于继续违约。补充协议也未约定商户堵门造成的经营损失及违约金免除。被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司收取租金是基于被告沈丘县金基置业有限公司的委托，故该辩称理由本院亦不予支持。

被告沈丘县金基置业有限公司辩称，商铺小业主与被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司签订的委托租赁协议与其无关，邱闯、窦忠诚、韩伟等商铺业主的封门给原告造成的损失与其无关，本院不予采纳。因为被告沈丘县金基置业有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司共同出具的承诺书载明“已销售的金基时代广场项目商铺委托租赁协议均至2021年9月30日止，期间发生任何阻碍河南万果园实业集团有限公司正常经营的行为均由被告沈丘县金基置业有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司承担，按照委托租赁协议的约定商铺业主的商铺租金应由被告支付，被告沈丘县金基置业有限公司并出具委托付款通知书，委托原告支付邱闯、窦忠诚、韩伟等9人租金222556元，说明被告沈丘县金基置业有限公司认可商铺业主与沈丘县金基时代广场商业有限公司签订的委托租赁协议。且原告积极与各方协商采取措施，使“安踏”场地交付，玉米人场地交付，替被告支付小商铺业主的租金，防止了损失的扩大。故被告的辩称理由本院不予支持。至于被告沈丘县金基置业有限公司与被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司于2012年10月25日签订的协议书约定的，即日起将商场的租赁、管理等权利义务交给沈丘县金基置业有限公司，此前的一切债权债务与沈丘县金基置业有限公司无关，以及杨日新出具的承诺书，与原告并无关联。因为该协议只是被告沈丘县金基置业有限公司与被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司签订，承诺书是杨日新对合肥中海成品油有限公司的承诺，并不妨碍2011年7月27日被告沈丘县金基置业有限公司和被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司共同出具的承诺书所承诺的“租赁期间发生任何阻碍河南万果园实业集团有限公司正常经营的行为均由沈丘县金基置业有限公司及沈丘县金基新时代广场商业有限公司承担”，故该协议和承诺书对原告无约束力。

原告请求被告沈丘县金基置业有限公司承担赔偿责任，本院予以支持，请求被告沈丘县金基新时代广场商业有限公司承担赔偿责任，本院不予支持。因为被告沈丘县金基新时代广场

商业有限公司是受被告沈丘县金基置业有限公司的委托与原告签订的房屋租赁合同，且位于沈丘县颍河大道的租赁物五层楼房的登记业主也是被告沈丘县金基置业有限公司，属于租赁物的所有权人，故其对本案房屋租赁合同的纠纷应承担民事责任。被告杨亚瑞系自然人，不是本案合同的相对人，故在本案合同纠纷中不应承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十六条的规定，判决如下：

一、被告沈丘县金基置业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南万果园实业集团有限公司赔偿各项违约损失计款2674999.9元。

二、驳回原告河南万果园实业集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费29700元，由被告沈丘县金基置业有限公司承担25600元，原告河南万果园实业集团有限公司承担4100元。

如不本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

                                               审 判 长  曹  杰

                                               审 判 员  高  领

                                               审 判 员  米学敏

                                             二〇一三年十月三十日

                                               书 记 员  韩媛媛