上诉人张楠因与上诉人张永昌房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）张楠，男，汉族，1983年7月1日出生。

委托代理人金鑫，张镭，河南正大永信律师事务所律师。

上诉人（原审被告）张永昌，男，汉族，1976年8月17日出生。

委托代理人杜百育，河南中豫律师事务所律师。

上诉人张楠因与上诉人张永昌房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张楠及其委托代理人金鑫，上诉人张永昌的委托代理人杜百育，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2012年5月3日，张楠、张永昌与郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定，张楠购买张永昌位于郑州市金水区纬五路2号附1号锦晖公寓2号楼3单元6层西户的房屋一套，房屋总价款为52万元；张楠需支付定金及佣金，在该房屋买卖合同履行过程中，非因郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司的原因使合同得不到履行，委托方该项费用的损失，可向违约方追偿；付款方式为按揭贷款，首付款20万元于过户当日转到房管局资金监管中心，剩余房款315000元由张楠向银行贷款后转到房管局资金监管中心；张楠、张永昌于银行放款后20个工作日内办理该房屋的过户手续；张永昌于本合同签订之日将房屋权属证明交于中介公司代为保管，购房定金暂由中介公司保管；张永昌承诺于2012年8月15日前腾空房屋，将该房屋交于张楠并与张楠进行交接验收；任何一方违约，需支付守约方房屋成交价10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的应据实赔偿。合同签订后，张楠向中介方支付中介服务费9000元，中介代收定金5000元。张楠、张永昌双方于2012年6月7日办理了银行贷款面签手续，该贷款手续于2012年6月15日被银行审批通过。但张永昌未按合同约定办理该房屋的过户手续也未向张楠交付房屋，并于2012年8月15日将该房屋在郑州市市郊信用合作联社祭城信用社以53.35万元抵押，不再履行双方签订的《房屋买卖合同》。张楠于2013年1月15日向张永昌邮寄解除合同通知，张永昌于2013年1月16日签收。

原审法院认为：张楠、张永昌双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张永昌未按照合同约定向张楠交付房屋，也未配合张楠办理房屋过户手续，且于2012年8月15日将该房屋进行抵押，使房屋过户手续客观上无法办理，已经构成根本违约，致使张楠签订合同的目的无法实现。张楠向张永昌寄发解除合同通知后，张永昌未在异议期内提出异议，该合同已经解除。张永昌违约给张楠造成损失，应当按照合同约定承担违约责任，故张楠请求张永昌支付房屋成交价10％即52000元作为违约金，原审法院予以支持。双方合同中约定，应由违约方承担中介佣金，此佣金张楠已经预交给中介，故张永昌应当将9000元佣金支付给张楠。张楠的其他请求证据不足，原审法院不予支持。张永昌的辩称与庭审查明的事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、张永昌于本判决生效后十日内向张楠支付违约金52000元及中介服务费9000元。二、驳回张楠的其他诉讼请求。案件受理费3520元，由张楠负担2200元，张永昌负担1320元。

张楠不服原审判决，向本院上诉称：一审判决遗漏了张永昌的违约行为给张楠造成了8.67万元的房屋增值差价损失以及房屋租金损失，属事实认定不清，实体处理不当。正是由于张永昌的违约行为导致张楠的合同目的无法实现，无法取得涉案房屋的所有权，依据郑康鑫源评司鉴【2013】房鉴字第9号司法鉴定书，该房屋评估价值为60.67万元，故张永昌的违约行为给张楠造成8.67万元的房屋增值差价损失；另外，因张永昌延迟交房，亦给张楠造成租房租金损失7500元。依据双方合同约定，张楠的该实际损失理应由张永昌予以赔偿。请求撤销原判第二项，改判支持张楠的一审诉请；本案诉讼费及评估费全部由张永昌承担。

张永昌答辩称：本案产生纠纷的原因是张楠未按约定履行义务，系张楠违约在先。请求驳回张楠的诉讼请求。

张永昌不服原审判决，向本院上诉称：一审判决在未考虑张楠对购房款分文未付的违约在先事实，即认定张永昌违约并判令其支付违约金，属事实认定不清。张楠未依合同约定向张永昌支付购房首付款，属违约在先，故张永昌有权拒绝为其办理房屋过户。请求撤销原审判决，驳回张楠的一审诉请；本案诉讼费全部由张楠承担。张永昌补充上诉称：一审对违约金过高未行使释明权。

张楠答辩称：张楠严格履行了自己的义务，并无任何违约之处。按照双方合同的约定，张楠在过户当日才应支付首付款，而张永昌一直拒绝办理相关手续，因此张永昌所称的张楠有先履行义务不属实。张永昌违约，应当按合同约定承担违约责任。违约金的调整是应当事人的请求而非由法院释明。

本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：本案系二手房买卖，需买卖双方到房产管理部门进行网签合同。本案的双方未进行网签合同。

本院认为：张楠、张永昌双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的付款方式为按揭贷款，首付款20万元于过户当日转到房管局资金监管中心，剩余房款315000元由张楠向银行贷款后转到房管局资金监管中心。因双方没有进行网签合同，房产管理部门无法给双方指定监管账户，进而无法支付首付款。在对于没有进行网签合同的原因，张楠的解释是：要求张永昌去网签了，但张永昌不去；张永昌的解释是：约定的是先付首付款，再去网签，张楠没有将款转到监管账户。

对于双方的该解释，张永昌的解释与合同约定和交易程序均不符，本院不予采信。在张楠已经办理了贷款审批的情况下，房屋买卖未能履行的过错在张永昌，而非系张楠的原因。张楠应当按照合同约定承担相应的违约责任。由于一审时，张永昌未对违约金约定是否过高提出过请求，因此，对张永昌的该上诉理由，二审不予审查。

张楠主张的房屋差价的损失，因对房屋价值的评估针对的时间是2013年5月3日，不能客观的反映出双方约定的2012年8月15日房屋交接时的价值，因此，对张楠的该上诉请求和理由，证据不足，本院不予支持。张楠上诉主张的因张永昌迟延交房造成其在外租房，进而要求张永昌承担其租房损失，张楠的买房和在外租房居住之间并无必然的联系，且张楠并未实际交纳首付款，因此，对张楠的该上诉请求和理由，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理并无不妥，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理7040元，由张楠、张永昌各负担3520元。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长 宁    宇

                                             审 判 员 陈    予

                                             审 判 员 杨 成 国

                                            二Ｏ一四年七月十七日

                                             书 记 员 黄 莉 敏