| 新乡市红旗区法院 |
| 民事裁判书 |
| （2014）红民二初字第166号 |
原告郑州居然之家家居建材市场有限公司新乡分公司。 负责人周振坤，总经理。 委托代理人韩建军，河南隆辉律师事务所律师。 被告朱利民，男，汉族。 委托代理人宋利霞，朱利民之妻。 原告郑州居然之家家居建材市场有限公司新乡分公司（下称居然之家）诉被告朱利民租赁合同纠纷一案，原告居然之家于2014年5月12日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理，依法向被告朱利民送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，由审判员林铎独任审判，于2014年6月26日、7月24日公开开庭进行了审理。原告居然之家委托代理人韩建军，被告朱利民和其委托代理人宋利霞到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。 原告居然之家诉称：2013年11月5日原告居然之家分别与被告朱利民签订了合同号为DS38-1311000142号、DS38-1311000216号、DS38-1311000217号三份居然之家招商合同，又于2013年11月10日签订了合同号为DS38-1311000233号居然之家招商合同。在原告按合同约定履行了合同约定义务后，被告违背诚实信用原则，未按合同约定履行按时交付相关租金及费用，原告多次催促被告及时履行义务，但被告置之不理，为此原告诉至法院，要求：1、依法判决原告与被告终止合同关系。2、依法判决被告支付原告违约金124360.34元。3、依法判决被告赔偿自2014年5月1日起至被告撤场向原告完整交付场地之日止给原告造成的经济损失（按合同约定租金、物业管理费标准计算），4、依法判决被告承担本案的诉讼费用。 被告朱利民在答辩期内未向本院递交书面答辩状，庭审时辩称：对方起诉书中被告应在4月底支付5、6、7三个月的租金，四个店面4月27日商场开始停电，被告去找原告法定代表人周振坤，5月2日两人谈话中，周振坤说因为被告违约，要收回四个店面，谈到租金问题，周振坤说租金算到4月底，其他执行合同违约金，说道店面转让问题，被告说店面转让费用偿还欠原告的费用和解决客户的问题，周振坤说被告不能转让，只有原告可以转让，从那天起所有客户问题及转店问题均由原告负责。到现在产生的租金让被告承担不合理，违约金太多了。MD沙发店被告2014年6月25日去原告处发现，原告已将店铺打开，并处理一套沙发，销售价格未与被告沟通，被告认为销售价款应当折抵租金，另该店仓库内一套沙发不见，原告应当给被告一个明确说法。槟榔店和KD店有两个客户所购家具，原告在未予被告协商情况下，违约强行退单，被告认为应将家具按原价折抵被告的租金和违约金。 原告居然之家向本院所举证据材料有：1、合同4份，证明原被告之间曾经签订居然之家招商合同，合同对租赁场地、面积、期限及违约责任、交款期限均做了明确约定，但被告未按合同约定支付租赁费用，依据合同约定原告有权终止与被告的合作关系。2、收据6份，证明被告交款截止到2014年4月30日，2014年4月30日后的应付租赁费至今未支付，其行为已经违约。3、情况说明1份，附件2份，证明原告方认可被告方2014年6月28日将槟榔店退场交给原告；和玺店被告于2014年7月2日将店内物品全部拉走，被告将场地交还；MD店原告于2014年7月2日将店面清空并收回摊位，原告多次告知被告代理人，但其无力处理样品，居然之家帮助其代卖样品用于偿还所欠租金，目前剩余沙发5套，由商场放置指定地点代卖，其中MD品牌沙发3套，槟榔品牌沙发1套，其他品牌沙发1套；KD店原告于2014年7月1日将摊位收回，原告多次告知被告代理人将样品撤出店面，因其无力处理样品，居然之家帮助其代卖样品用于偿还所欠租金，目前店面正在处理衣柜样品，目前尚未处理完，剩余8件；盘存清单上有本案被告代理人签字认可，清单上的物品与原告无关，由被告自己处置完毕。 经庭审质证，被告朱利民对居然之家所举证据1真实性无异议，对违约金无异议，对租金有异议，周振坤说租金算到4月底，其他执行合同违约金，租金只应算到4月底。对证据2无异议。对证据3槟榔店和和玺店的迁出日期无异议，对KD店和MD店日期及物品处理有异议，两店是原告在被告不知情的情况下自行处理的，7月2日后两店是正常经营的，原告说的7月2日的状态，其实从6月10多号就已经是这样了，且用打着处理样品的名义用被告品牌正常经营。 依据当事人的质证意见，本院对原告居然之家提交的证据1因被告对真实性和违约金无异议，对该证据作为有效证据予以确认。对证据2因被告无异议，对该证据作为有效证据予以确认。对证据3中槟榔店和和玺店的迁出日期及附件2份，因被告无异议，对该部分作为有效证据予以确认；对KD店和MD店日期及物品处理情况，本院将综合本案其他证据和当事人陈述再予以认定。 被告朱利民向本院所举证据材料有：1、荣麟槟榔新乡店品牌经营权转让协议1份，证明槟榔店已经转让，转让费用按协议约定由受让方交给新乡居然之家家具建材有限公司，被告和受让方交接时间是2014年7月1日开始，协议该天生效。2、2014年6月17日和6月23日照片一组，证明原被告本应协商KD店和MD店的转卖事情，但原告在未和被告协商的情况下就私自转卖KD店和MD店的商品。3、收据照片打印件1份，证明槟榔店转店款付给了原告。 经庭审质证，原告居然之家对被告朱利民所举证据1的真实性无异议，承认协议上签字是原告员工本人所签。对证据2称回去核实，但其与本案诉求无关。对证据3认为被告打到新乡居然之家家居建材有限公司账户上的款项，认可视为打到原告的账户。 依据当事人的质证意见，本院对被告朱利民所举证据1因居然之家对该证据真实性无异议且认可员工签字，对该证据作为有效证据予以确认。对证据2因居然之家称回去核实但至今未书面将核实内容提交本院，对该证据作为有效证据予以确认。对证据3因居然之家认可视为打到原告账户，对该证据作为有效证据予以确认。 根据当事人的陈述及上述有效证据，本院可以确认如下案件事实：2013年11月5日原告居然之家作为甲方分别与作为乙方的被告朱利民签订了合同号为DS38-1311000142号、DS38-1311000216号、DS38-1311000217号三份居然之家招商合同，又于2013年11月10日签订了合同号为DS38-1311000233号居然之家招商合同。合同分别约定居然之家向朱利民提供摊位编号为DS38-1-5-012、DS38-1-3-020、DS38-1-3-034、DS38-1-2-020等四处营业场地由被告经营和玺牌木门、槟榔牌现代板式家具、KD牌壁柜门、MD牌沙发，日租金分别为每平方米2.33元、2.83元、2.83元、3.33元，租赁面积分别为123.48平方米、192.36平方米、105.84平方米、282.6平方米，交纳合同保证金分别为37698.79元、44609.47元、38488.18元、40000元，物业管理费均为每平方米每日0.5元，租赁期限均为2013年11月12日至2014年11月11日。四份合同均约定租金、物业管理费每三个月一付，付款时间除第一次租金付款外均为每个付款周期的上月月末之前。四份合同第十二条均约定“乙方未按第四至第十二条的规定向甲方支付租金等费用（含税费）的，乙方应每日按未付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同”；第三十三条第二款均约定“除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金”；第三十五条均约定“合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止”。合同签订后，居然之家向朱利民提供了合同约定的摊位供其经营，朱利民按约交纳了合同保证金，租金和物业管理费均交纳至2013年4月30日。 庭前调解时，朱利民代理人宋利霞同意将MD店及和玺店先行迁出，由居然之家配合先行处理沙发折抵违约金，但双方在处理沙发款是否折抵2014年5月2日以后租金问题上为谈拢，未签订书面协议。庭审中，居然之家表示该问题可先行搁置，可以提供暂时存放MD店沙发的仓库和展示区后，被告承诺如居然之家配合MD店于2014年6月28日前保证迁出，和玺店于2014年7月1日前保证迁出。 另查明，本院于2014年5月30日组织双方当事人对四个店面物品进行清点并登记造册。2014年6月28日，朱利民将槟榔店整体退场转让，应支付给朱利民的转让款132055元已打入居然之家账户。2014年7月2日，朱利民将和玺店清空，场地完整交付居然之家。MD店居然之家于2014年7月2日将店面清空并收回摊位。KD店居然之家于2014年7月1日将摊位收回。庭审时，本院对朱利民依法释明其主张居然之家承担朱利民直接间接损失及强收活动费问题，应提出明确数额，通过反诉或另行起诉解决，朱利民当庭未提出反诉。 本院认为：（一）关于终止合同问题。原告居然之家与被告朱利民签定的四份《居然之家招商合同》实质上应为租赁合同，四份合同均是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应当严格按照合同约定履行其义务。居然之家向朱利民按约向朱利民提供租赁物后，朱利民应当按照约定期限支付租金和物业管理费，在朱利民未按约交纳租金和物业管理费构成违约，且涉案四个店面已由朱利民自行转让、撤场和居然之家收回摊位的情况下，双方已无继续合作的意思表示，故对居然之家要求终止合同关系的诉求本院予以支持。（二）关于赔偿损失问题。因朱利民租金自2014年5月1日至居然之家实际收回摊位之日未按约交纳租金和物业管理费，其所经营店面物品在此期间也一直存放于所租摊位中，即使按朱利民提供的照片来看，其店面内存放的也是朱利民经营品牌的商品。在朱利民未清空其经营店面内商品的情况下，居然之家即无法从朱利民处收取租金和物业管理费，也无法另行出租该摊位取得收益，而且朱利民提出居然之家负责人周振坤同意租金计算至2014年4月底，又无证据予以证明，因此本院对朱利民该项答辩意见不予采信，对居然之家要求赔偿损失的诉求予以支持，朱利民应当赔偿期间居然之家的损失。具体赔偿数额摊位编号为DS38-1-5-012的和玺店为123.48平方米×（2.33元+0.5元）×63天=22015.25元，摊位编号为DS38-1-3-020的槟榔店为192.36平方米×（2.83元＋0.5元）×59天=37792.97元，摊位编号为DS38-1-3-034的KD店为105.84平方米×（2.83元＋0.5元）×62天=21851.73元，摊位编号为DS38-1-3-034的MD店为282.6平方米×（3.33元＋0.5元）×63天=68188.55元，合计朱利民应赔偿居然之家22015.25元+37792.97元+21851.73元+68188.55元=149848.5元。（三）关于违约金问题。我国合同法第一百一十四条等规定确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案居然之家的损失实际上就是未付租金和物业管理费及其产生的利息和因朱利民违约导致收回至再次出租摊位期间空场的损失，涉案四个店面场地居然之家最迟收回的日期也仅至2014年7月2日，在此情况下朱利民再承担相当于两个月租金的违约金，数额明显过高。因此，本院对朱利民提出违约金过高的抗辩理由予以采信，对居然之家主张违约金的诉求部分支持，综合认定本案违约金数额应以朱利民自2014年5月1日至将租赁摊位完整交付居然之家之日欠付租金和物业管理费总额的30%计算为宜，即149848.5元×30%=44954.55元。（四）关于朱利民其他答辩意见问题。因本院对朱利民依法释明其主张居然之家承担朱利民直接间接损失及强收活动费问题，应提出明确数额，通过反诉或另行起诉解决，而朱利民当庭未提出反诉，故对朱利民其它答辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除郑州居然之家家居建材市场有限公司新乡分公司与朱利民之间的合同关系。 二、朱利民在本判决生效之日起十日内支付郑州居然之家家居建材市场有限公司新乡分公司违约金44954.55元。 三、朱利民赔偿自2014年5月1日起至其撤场向郑州居然之家家居建材市场有限公司新乡分公司完整交付场地之日止给郑州居然之家家居建材市场有限公司新乡分公司造成的经济损失149848.5元。 逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2787元，由朱利民承担。为简便手续，原告预交诉讼费不再退还，待执行时由被告朱利民一并向原告结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 员 林 铎 二○―四年七月三十日 书 记 员 吕 菲
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