中国农业银行股份有限公司开封新区支行与开封市御麒麟餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案

原告中国农业银行股份有限公司开封新区支行。

法定代表人牛新建，行长。

委托代理人岳凡国，开封市农行委托资产处置经营部客户经理，特别授权。

委托代理人陈灵奇，河南论衡律师事务所律师，特别授权。

被告开封市御麒麟餐饮有限公司。

法定代表人连玉珍，董事长。

原告中国农业银行股份有限公司开封新区支行与被告开封市御麒麟餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告中国农业银行股份有限公司开封新区支行于2014年3月25日向本院提起诉讼，本院于2014年3月27日作出受理决定，并于2014年3月28日将起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、风险告知书送达被告开封市御麒麟餐饮有限公司。本院于2014年6月18日依法组成合议庭，公开进行了审理。原告委托代理人岳凡国、陈灵奇及被告法定代表人连玉珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告中国农业银行股份有限公司开封新区支行诉称，依据（2012）顺民初字第698号民事调解书，允许被告继续使用我行房产进行经营活动，期限至2013年3月30日。但到期后从2013年4月1日以来被告仍继续使用原告房产进行经营活动且未缴纳租赁费，原告曾多次要求其归还租赁资产并缴纳租赁费用均未果，为维护我行合法权益，据此，特依法起诉，请求法院：1、依法解除原告与被告之间房屋租赁关系，判令被告返还租赁物；2、判令被告支付租赁费30万元（2013年4月1日到2014年6月30日期间）；3、判令原租赁合同到期后被告以原告房产签订的合同或协议无效；4、判令被告承担本案的诉讼费用。

被告开封市御麒麟餐饮有限公司辩称，房租说好了是每半年一交，四月份刚还过一次，但具体是15万还是20万被告不清楚。被告法定代表人连玉珍辩称自己并不清楚房租的具体事情，这方面主要是其女儿师敏出面的。

经审理查明，2000年7月25日，开封物资集团与开封市燃料总公司签订房屋租赁合同，开封物资集团将位于开封市新宋路一号东苑购物中心（东苑大酒店主楼西侧）租于开封市燃料总公司，租期为2000年10月1日至2010年10月1日止，每月租金2万元。2000年开封市燃料总公司在出租楼北侧新建三层九间灶房，该租赁房屋一直由开封市全福楼饭庄有限公司使用。开封市全福楼饭庄有限公司于2002年9月17日将此租赁房屋转租于武汉三五酒店开封连锁店。后开封市全福楼饭庄有限公司变更为开封市全福楼租赁有限公司，开封市燃料总公司系其法人股东。2003年10月8日，在开封市中级人民法院的主持下，开封市东苑大酒店、开封物资集团、开封市燃料总公司、开封市全福楼租赁有限公司、中国农业银行开封市郊区支行达成执行和解协议，将开封市东苑大酒店所有的展厅（三五酒店承租）抵偿其所欠中国农业银行开封市郊区支行的部分本息，不含2000年开封市燃料总公司在出租楼北侧新建三层九间灶房。协议第二项约定，为解决开封物资集团实际困难，展厅租金由开封物资集团收取到2008年12月31日。开封物资集团自协议签订之日起到2008年12月31日每年从租金中拿出二万元在每年的5月31日前一次性足额支付给中国农业银行开封市郊区支行。开封市燃料总公司、开封市全福楼租赁有限公司与开封物资集团的原租赁合同作为此协议附件。2003年10月15日，开封市中级人民法院以（2003）汴法执终字第40号民事裁定书裁定“东苑酒店和物资集团以其所有的展厅(三五酒店)和相应土地按执行和解协议第一项裁定给申请人农行郊支行”。2003年11月30日开封市全福楼租赁有限公司与开封市御麒麟餐饮有限公司签订酒店租赁合同，将此租赁房屋转租于开封市御麒麟餐饮有限公司经营酒店业务。合同到期后，2005年11月30日、2007年11月30日双方分别又续签了合同。其中2007年11月30日签订的合同约定租赁期限自2007年12月1日至2010年11月30日止。由于开封市御麒麟餐饮有限公司未能按期支付租金，开封市全福楼租赁有限公司起诉开封市御麒麟餐饮有限公司要求支付租金27万元及利息。当时中国农业银行开封市郊区支行以第三人身份于2009年8月10日参加诉讼，称租赁房屋系其所有，要求双方应将租赁物的租金（自2009年1月至6月）计12万元支付给其并依法解除原租赁合同。2010年2月22日，本院作出（2009）顺民初字第463号民事判决书，判令：一、开封市御麒麟餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付开封市全福楼租赁有限公司租金12万元（其中2008年12月31日前租金6万元及2009年1月至6月设备、餐具、厨具租赁费6万元）及利息（计算方法为：自2009年6月22日至付清欠款之日止，以银行同期贷款利率计算）。二、开封市御麒麟餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付中国农业银行开封市郊区支行房屋租金12万元(2009年1月至6月的房屋租金)。三、驳回开封市全福楼租赁有限公司的其他诉讼请求。四、驳回中国农业银行开封市郊区支行的其他诉讼请求。2011年中国农业银行开封市郊区支行更名为中国农业银行股份有限公司开封新区支行。

2011年5月9日，开封市御麒麟餐饮有限公司与春耕鸟味道名厨签订酒店租赁协议，将位于开封市新宋路一号御麒麟大酒店（一、二、三层楼约3500平方米）及所有配套设施和用品出租给春耕鸟味道名厨，租赁期限为五年，自2011年5月10日起至2016年5月9日止。租金为每年65万元。五年租金不变。

由于开封市御麒麟餐饮有限公司自2009年7月到2012年6月30日未向中国农业银行股份有限公司开封郊区支行交纳租赁房屋租金，中国农业银行股份有限公司开封郊区支行曾于2012年7月向本院起诉，请求法院判令开封市御麒麟餐饮有限公司偿还资产租赁费71万元，依法解除租赁关系，返还租赁物。本院作出（2012）顺民初字第698号民事调解书，中国农业银行股份有限公司开封郊区支行同意开封市御麒麟餐饮有限公司继续租赁营业楼至2013年3月30日，开封市御麒麟餐饮有限公司于2013年3月30日前支付中国农业银行股份有限公司开封郊区支行房屋租赁费共计89万元（租赁费自2009年7月1日起计算至2013年3月30日止）。

2013年9月4日，中国农业银行开封分行委托资产处置经营部向开封市御麒麟餐饮有限公司和味道名厨下发通知，要求开封市御麒麟餐饮有限公司接通知后立即向其交纳租金，并交还租赁资产。

另查明，（2012）顺民初字第698号民事调解书已进入执行程序。春耕鸟味道名厨已将租赁房屋租金交至2014年12月份。本院已依照法定程序通知春耕鸟味道名厨是否以第三人身份参加诉讼，其明确表示不参加诉讼。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁效力。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，原、被告双方之间并没有直接签订合同，而是原告从开封市中级人民法院下发裁定之日起，就对涉案房屋拥有相关权利（除出租楼北侧新建三层九间灶房）。由于租赁房屋是在租赁期间发生权利变动的，所以不影响原租赁合同的效力，故原租赁合同应继续有效至2010年11月30日。原租赁到期后，原告没有收回其租赁房屋或者重新直接与被告签订新的房屋租赁合同，直到2012年7月份原告才依法起诉被告，诉讼过程中原告又同意被告继续使用租赁房屋至2013年3月30日。但到期后，被告自2013年4月起，至今也未向原告交纳房屋租赁费，故对于原告请求解除与被告之间房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。但由于该房屋被告没有实际使用，已经由被告租赁给春耕鸟味道名厨经营，且原告并不是被告与春耕鸟味道名厨的合同当事方，故原告要求判令被告返还租赁物及请求判令原租赁合同到期后被告以原告房产签订的合同或协议无效的诉讼请求本院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。由于被告自2013年4月1日至2014年6月30日期间并未向原告支付租赁房屋租金，故对于原告请求判令被告支付租赁费30万元（2013年4月1日到2014年6月30日期间）的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、解除中国农业银行股份有限公司开封新区支行与开封市御麒麟餐饮有限公司之间的租赁关系。

二、开封市御麒麟餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付中国农业银行股份有限公司开封新区支行2013年4月1日至2014年6月30日期间的租赁费30万元整。

三、驳回中国农业银行股份有限公司开封新区支行的其他诉讼请求。

案件受理费5800元，由开封市御麒麟餐饮有限公司负担（中国农业银行股份有限公司开封新区支行已垫付，待履行时一并支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。

                                         审  判  长    任玉红

                                         审  判  员    许  庆

                                         审  判  员    杨  琳

                                        二〇一四年八月二十八日

                                         书  记  员    姜  静