河南日康物业服务有限公司与赵志敏物业服务合同纠纷一案

原告河南日康物业服务有限公司。

法定代表人岳联蓉，董事长。

委托代理人吴天阔，河南程功律师事务所律师。                                                                          

被告赵志敏，女，1974年1月25日出生，汉族。

原告河南日康物业服务有限公司诉被告赵志敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴天阔，被告赵志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2008年1月12日，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，协议约定物业管理服务费1.37元每平方米∕月，被告无故自2008年4月1日不交物业服务费至今。按照合同第十一条第四款之约定，被告拖欠物业服务费用原告有权依约收取应缴费用千分之三的滞纳金。因原告多次催要，被告无任何法定或约定的理由拒不支付。无奈诉至法院，请求依法判令：1、被告支付物业费服务费11895元及违约金2141.1元，共计14036.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

一、2008年1月12日原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》一份、身份证复印件一份，证明原、被告之间物业服务合同关系及双方的权利义务、物业服务收费标准及违约责任承担方式；

二、2013年4月17日、6月1日河南日康物业服务有限公司的物业服务费催交通知单2份，证明原告已尽合理通知被告缴纳物业服务费的义务，但被告至今无故仍拒不缴纳的事实；

三、河南日康物业服务有限公司工商变更登记材料一份及资质证书一份，证明原告名称在2009年7月10日由郑州日康居业物业管理有限公司变更为河南日康物业服务有限公司及具有相应的物业资格。

被告辩称：第一、房屋客厅的顶墙及东墙裂缝，窗户做的不合格，物业没有维修，被告自己维修的。第二、两个卫生间防水做的不合格，一直漏水，被告等了将近4个月，原告也没有维修，后来被告自己维修的。第三、地上车位谁交钱谁使用，被告不知道该情况，停车时被放气和划车，原告也没有解决。第四、室内监控和电梯监控都不能使用。被告愿意交纳应该交纳的物业费，但原告应当赔偿被告的也要赔偿。

被告未举证。

经质证，被告对原告证据的意见为：1、对证据一真实性无异议，但原告服务不合格；2、对证据二认为原告要求数额不合理；3、对证据三中的工商登记变更材料不知道这个情况，对资质证被告也不知道原告是几级资质，当时原告说的是一级资质。

依据原、被告诉、辩及举证、质证意见，本院确认如下案件事实：

被告赵志敏系伟业•栖岸小区的房屋业主，原告为该小区提供前期物业管理服务。2008年1月12日，郑州日康居业物业管理有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：1、房屋建筑面积为132.57平方米；2、物业管理服务费用标准按建筑面积收取，标准为每平方米每月1.37元，公用水电（电梯、公用照明、绿化等）用量按收费周期的实际消耗依建筑面积据实分摊。物业费的收取以房地产开发公司的公告之日开始计收，如被告不能按公告之日来办理交房视为被告原因空置房屋，因被告原因空置房屋按物业管理费标准全额收取；3、每次交纳费用时间为每季度的第2个月的10-20日内预先交纳下季度的费用；4、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收应缴费用的千分之三的滞纳金或采取服务限制措施直至诉诸于法律；该协议还约定了其他相关事项。该房在合同签订当日交付被告。原告称被告未交纳2008年4月1日至2013年8月31日期间的物业费 ，向被告催要未果，遂诉至本院。

另查明：2009年7月10日，郑州日康居业物业管理有限公司将名称申请变更为河南日康物业服务有限公司。

本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自义务。原告提供物业服务，业主按照规定交纳物业费是保证小区居民能够得到物业服务，不至于影响其居住环境的基础。按照约定的房屋建筑面积和收费标准，被告应当交纳的物业费为每月181.62元。原告向被告主张2008年4月1日至2013年8月31日期间的物业费，该期间的物业费应计算为11805.3元。被告无证据证明其已交纳了上述期间的物业费，已构成违约，应当承担相应法律责任。关于原告主张的违约金。因双方协议中约定的违约责任计算标准过高，应当予以适当降低，本院酌定按照同期银行贷款利率、依照原告主张的60天期限来确定被告应当承担的违约金较为适宜。被告的辩称，因无证据，本院不予认定。综上，对原告诉讼请求的合理部分，应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

一、被告赵志敏于本判决生效后十日内支付原告河南日康物业服务有限公司2008年4月1日至2013年8月31日期间的物业费11805.3元及违约金（违约金计算方式为：以11805.3元为基数，按照同期银行贷款利率计算60天）。

二、驳回原告河南日康物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费151元，原告负担25元，被告负担126元。被告负担部分原告已预交，不再退回，由被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                              审  判  长   马 海 涛

                                              人民陪审员   徐 宝 云

                                              人民陪审员   刘    玲

                                              二○一四年七月十一日

                                              书  记  员   刘 少 勇