| 洛阳市洛龙区人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）洛龙民初字第635号 |
原告（反诉被告）：郭冰，女，汉族。 委托代理人：谢文铮，河南先为律师事务所律师。 委托代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。 被告：路建修，男，汉族。 被告（反诉原告）：路建超，男，汉族。 委托代理人：王焕章，河南大进律师事务所律师。 上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，被告路建超在举证期间内提起反诉，本院受理其反诉后将本诉与反诉依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人谢文铮、赵怡，被告路建修，被告路建超及其委托代理人王焕章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年6月初，原告就承租被告雅香金陵门面房事项与被告达成口头租房协议，原告按约定于2013年6月8日向被告交付了租房定金十万元，被告也向原告出具了定金收条，并将租赁房屋交给原告占有，许可原告进行装修。原告于2013年6月20日与洛阳市永祥艺术装饰有限公司签订了《装饰工程施工合同》，并按约定向装饰公司支付首期装修款42万元，装饰公司随即对租赁房屋开始了装修。2013年7月9日，原被告双方同意将口头租房协议条款书面化，签订了一份房屋租赁合同，此后原告加快了装修进度。但被告却不讲诚信，在双方租房协议约定之外，另行提出原告再支付45万元转让费的无理要求。被告要求的转让费在合同中并没有约定，且不存在任何法律依据，故原告拒绝支付。被告见自己的无理要求不能得到满足，竟将原告的装修工人从租赁房装修现场赶走，并擅自将诉争房屋二次非法转租他人。由于原告已按约定向被告支付定金且占有出租房屋，并对房屋投入了42万元装修款，被告单方违约致使原告不能实现租房经营的合同目的，故被告的行为已违反合同法规定。现诉诸法院，请求判令解除原被告双方所签订的租房协议；被告双倍返还原告定金20万元；被告赔偿原告装修损失42万元；本案诉讼费由被告承担。 被告路建修辩称：答辩人不是本案适格被告。2013年6份，原告和路建超就位于洛阳市洛龙区王城大道与太康路交叉口雅香金陵门面房一楼、二楼达成租房意向。2013年6月8日，原告想交纳定金，给路建超打电话，因路建超不在洛阳，经原告同意就让我代收，并说回来后他们会签订正式合同。我收到10万元后即转交给路建超，他们后来也签订了书面合同。我对本案所涉门面房既没有所有权也没有使用权，我无权和郭冰签订租房合同，原告和路建超后来签订的租房合同上也没有我的签字，我代收的10万元也全部转交给了路建超。因此，我和原告之间没有任何合同关系，我不是本案适格被告。根据合同的相对性，我不是合同的当事人，请人民法院驳回对我的起诉。 被告路建超辩称：1、原告首先违反合同约定，以自己的行为明确表示不履行合同义务。2013年6份，我和原告就位于洛阳市洛龙区王城大道与太康路交叉口雅香金陵门面房一楼、二楼达成租房意向，2013年6月8日，原告交付定金10万元，2013年7月9日签订了房屋租赁合同。合同签订后第二天，原告要求解除合同，让我返还定金。我不同意解除合同，原告就纠集多人多次到我烟酒店吵闹，要求返还定金。我不同意，原告就派人锁住所租赁的房门，阻挠我往外出租该房，直到2013年10月20日和2014年2月19日我才把房屋出租，这期间给我造成219506元的租金损失。2、原告违反合同约定，不履行交付租金的合同义务，根据合同法第115条的规定，无权要求返还定金。2013年6月8日原告交付定金后，我原来在所租赁的房屋内卖烟酒，就准备开始搬迁装修为原告腾房，直到7月5号我才搬迁完毕，7月9号签定租赁合同时才把房屋交给郭冰，第二天原告即反悔，要求退还定金，这期间原告根本没有装修，不存在装修损失42万元的事实。综上，原被告双方签订合同后，原告不按约交纳租金具有明显过错，原告起诉我违约并要求赔偿无事实和法律依据，其诉求应予以驳回。 反诉人路建超反诉称：2013年6月份，我和原告就本案所涉房屋达成租房意向。2013年6月8日，原告交付定金10万元，2013年7月9日双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2013年8月1日至2015年3月15日，年租金为45万元。合同签订后第二天，原告即反悔，想解除合同，派人找我要定金，我不同意。原告纠集多名无业人员到我的烟酒店吵闹，并把所租房屋的大门锁上，既不装修也不让我往外租赁，并捣毁我原来的装修。我多次催促其交纳租金，原告拒不交纳，并且占着房屋不让我出租，直到2013年10月20日和2014年2月19日我才把房屋出租，这期间给我造成租金损失。为此特提起反诉，请依法判令被反诉人赔偿我租金损失219506元，并承担反诉费用。 被反诉人辩称：反诉人反诉理由与事实不符，违约的是被告而不是原告，理由如下：1、反诉原告所称年租金为45万元，根据合同约定，45万元的租金是2013年8月1日至2015年3月15日总租金数额，并非年租金；2、反诉人所称的我方反悔将大门上锁不让其租赁无事实依据；3、反诉人称2013年10月20日和2014年2月19日将本案所涉房屋出租的事实，恰恰证明在我方与其租赁未到期的时间，即擅自将本案所涉房屋对外出租，属单方违约；4、反诉人于2014年6月16日提交的反诉请求已超过举证期限，其已丧失诉权。 经审理查明：2013年6月份，原被告双方就洛龙区王城大道与太康路交叉口雅香金陵门面房一楼、二楼达成租房意向。2013年6月8日，原告交付定金10万元，被告路建修为原告出具了收条，并在次日将该10万元定金转交给被告路建超。2013年7月9日原告与被告路建超签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋坐落于洛阳雅安新城临街一楼、二楼，建筑面积337.48平米，租赁期限自2013年8月1日至2015年3月15日止，租金45万元整，租金的支付期限与方式：先支付租金后用房，一次交付一年（开收据作为收款依据），承租人负责支付出租房屋的用水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、卫生费和物业费。 另查明：本案所诉争房屋系被告路建超承租他人，在租赁期间内享有转租权，2013年10月20日、2014年2月19日被告路建超已将所诉房屋转租给他人。 本院认为：原告与被告路建超协商一致签订租房合同，是其真实意思表示，双方应按照合同约定行使权利并履行相应义务，但在双方的合同中未对履行过程中可能发生的变化及违约情形进行详细约定。被告路建超现已将房屋转租他人，原告无法实现其合同目的，故对原告诉求解除租房协议的诉求予以支持，被告路建超应返还原告向其交纳的10万元。双方签订的租房合同约定：先交租金后用房，但并未对其租金交付期限及未交付后果进行具体约定，在合同履行过程中原告未积极履行交租金义务，被告路建超在未通知原告的情况下又将房屋租给他人，故双方对该案件的发生均有过错，据此给双方造成的损失，由其各自承担。原告诉求被告路建修承担责任的证据不足，对该诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条之规定，经合议庭评议，判决如下： 一、解除2013年7月9日原告郭冰与被告路建超签订的房屋租赁合同； 二、被告路建超在本判决生效后返还原告郭冰10万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告路建超的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。 本案受理费10100元，保全费3620元，由原告郭冰承担；反诉费2297元，由反诉原告路建超承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状三份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 张唯颖 审判员 高妙婕 审判员 张孝明
二0一四年八月二十六日
书记员 赵婷婷 |
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