韩培功与河南天坤源农业科技有限公司、第三人韩经凯房屋租赁合同纠纷一案

原告韩培功，男，汉族。

委托代理人赵芳，河南卓诚律师事务所律师。

委托代理人王庆霞，河南卓诚律师事务所律师。

被告河南天坤源农业科技有限公司。

法定代表人赵爱莲，系该公司经理。

委托代理人郜志杰，系该公司法律顾问。

第三人韩经凯，男，汉族。

原告韩培功诉被告河南天坤源农业科技有限公司、第三人韩经凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩培功委托代理人赵芳、王庆霞, 被告河南天坤源农业科技有限公司委托代理人郜志杰，第三人韩经凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，第三人韩经凯利用与原告共同居住的便利，将原告所有的位于濮阳市玉门路北段31号城市信用社家属院东单元6楼西户的房屋钥匙更换，并于2013年8月26日将房屋以原告的名义出租给了被告河南天坤源农业科技有限公司，使原告无处居住，损害了原告的合法权益。原告多次主张权利未果，为维护原告合法权益，具状起诉，请求依法确认被告与第三人之间的房屋租赁合同无效，判令被告立即搬离原告房屋，并判令被告及第三人赔偿原告损失7200元（自2013年8月26日起，暂按9个月计算，以后另计至搬离房屋之日止），本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，被告于2013年8月26日与房屋所有权人之一韩经凯签订房屋租赁合同，并依据合同约定一次性缴纳四年租金38400元。被告现已经实际使用该房屋，在本案并没有恶意占取，属于善意第三人，对于原告和第三人之间的纠纷，不能影响该房屋租赁合同的履行。被告要求继续履行房屋租赁合同。应驳回原告对于被告的诉讼请求。

第三人韩经凯述称，根据（2012）华法民初字第1859号调解书内容，房屋一半属于韩经凯，韩经凯对房屋有处理的权利，当时说装修房子让原告掏钱，后来让被告掏钱装修房子，原告也同意。原告对该事实清楚，且认可。装修实际花费28960元，房顶漏水花费1500元。如果原告要收回房屋，应当退还装修费及房顶维修费，赔偿被告的损失。且将房屋一半的价款支付给第三人。如果原告可以履行上述义务，可以将房屋交付给原告。

经审理查明，原告韩培功与赵瑞芬原系夫妻关系，后离婚。二人婚生一子即第三人韩经凯。韩培功与赵瑞芬离婚后，因给儿子韩经凯购买住房一事形成纠纷，赵瑞芬将韩培功诉至本院，案经本院审理，双方达成调解协议，本院于2012年5月10日作出（2012）华法民初字第1859号民事调解书，内容为：一、韩培功自愿将位于濮阳市玉门北路31号城市信用社（现为濮阳银行）家属院东单元六楼西户房产的一半赠与韩经凯，并在2012年5月30日前，协助办理共有人登记手续，若2012年7月1日前因韩培功原因不能办理共有人登记手续，由韩培功支付赵瑞芬 18万元，由赵瑞芬支付韩经凯；二、其他互不争执；三、案件受理费1950元，赵瑞芬自愿负担。调解书生效后，因韩培功既未能按照调解书约定时间办理共有人登记手续，也未支付赵瑞芬18万元，赵瑞芬依法向本院申请强制执行，要求韩培功支付18万元。现该案尚在执行过程中。赵瑞芬并将申请执行一事告诉了第三人韩经凯。

又查明，第三人韩经凯基于上述调解书内容对该房屋占用，并于2013年8月26日在未经原告韩培功同意的情况下，将上述房屋租赁给被告河南天坤源农业科技有限公司，当天并与被告签订了房屋租赁合同，主要约定：月租金800元，租期为10年，由被告出资20000元负责装修房屋，并计入租金；由被告预交四年房租，签订合同当日支付20000元租金给予装修使用，入住时再续交18400元租金。合同签订后，被告分别于2013年8月26日、10月1日交付给韩经凯房租20000元和18400元，韩经凯也将该房屋交给被告租用。原告得知上述情况后，与被告及第三人引发纠纷，后诉至本院。

另查明，上述房屋所有权证书登记的房屋所有权人为韩培功，房产证显示系单独所有，房产证号为濮房权证市字第2010-14056号。2013年5月6日，原告韩培功向第三人韩经凯出具字据一份，内容为：“我同意室内装修”。

本院认为，根据（2012）华法民初字第1859号民事调解书，原告韩培功自愿将其所有的涉案房产的一半赠与第三人韩经凯，但因韩培功未能按时办理共有人登记手续，致使该案进入执行程序，要求韩培功支付赵瑞芬18万元，再由赵瑞芬将该款交付韩经凯。韩经凯在知道该案已进入执行程序即知道其已不可能成为该房屋共有人的情况下，且未经韩培功授权或同意，将该房屋租赁给被告使用，侵犯了韩培功对该房屋的所有权；即使韩经凯是该房屋的共有人，将该房屋出租也必须经其他共有人即韩培功同意或事后追认，故韩经凯系无权处分，其与被告签订的房屋租赁合同应为无效。原告要求被告立即搬出该房屋，理由正当，本院予以支持。被告辩称其占用该房屋应属于善意第三人，于法无据，本院不予采纳。第三人韩经凯称，原告同意让被告掏钱装修房子并对韩经凯将该房屋租赁给被告一事清楚并认可，本院认为，原告向韩经凯出具 “我同意室内装修” 字据的时间为2013年5月6日，而原、被告签订租赁合同的时间为2013年8月26日，不能认定原告同意韩经凯装修房屋即视为同意韩经凯对外租赁该房屋，韩经凯也未举出原告同意让被告掏钱装修房子以及同意韩经凯将该房屋租赁给被告的证据，故本院对韩经凯的该述称意见不予采纳。韩经凯要求原告退还装修费及房顶维修费并赔偿损失，证据不足，本院不予支持。因（2012）华法民初字第1859号案件已进入执行程序，故韩经凯另要求原告将房屋一半的价款支付给韩经凯，于法无据，本院亦不予支持。针对原告主张被告及韩经凯赔偿损失的请求，本院认为，由于韩经凯已收取了被告四年的房屋租金，故因被告占用该房屋给原告造成的损失应由韩经凯承担，即韩经凯赔偿原告损失7200元（参照韩经凯与被告约定的月租金800元计算，自2013年8月26日起计算至2014年6月25日止，计9个月，为7200元。以后另计至被告搬出该房屋之日止）。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：

一、被告河南天坤源农业科技有限公司与第三人韩经凯签订的房屋租赁合同无效。

二、被告河南天坤源农业科技有限公司于判决生效后10日内从位于濮阳市玉门北路31号城市信用社（现为濮阳银行）家属院东单元六楼西户房屋搬出，并将该房屋交付原告韩培功。

三、第三人韩经凯赔偿原告韩培功损失7200元（参照韩经凯与被告约定的月租金800元计算，自2013年8月26日起计算至2014年6月25日止，计9个月，为7200元。以后另计至被告搬出该房屋之日止）

案件受理费100元，由二被告各负担50元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。

                                             审  判  长    李红权

                                             审  判  员    潘  慧

                                             人民陪审员    靳伟华

                                             二〇一四年八月十二日

                                             书  记  员    胡少纺