马勇刚与王静、刘彦中房屋租赁合同纠纷一案

原告马勇刚，男，汉族。

委托代理人张广省，濮阳市华龙区148法律服务所法律工作者。

委托代理人张庆习，濮阳市华龙区148法律服务所法律工作者。

被告王静，女，汉族。

委托代理人陈献荣，河南泽民律师事务所律师。

被告刘彦中，男，汉族。

原告马勇刚诉被告王静、刘彦中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马勇刚委托代理人张广省、张庆习, 被告王静及其委托代理人陈献荣，被告刘彦中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年10月12日，原告与房东刘安碧、余玉娟（余玉娟系刘安碧之女）签订房屋租赁合同一份，约定房屋租赁期限为三年，原告取得房屋使用权后，成立了濮阳市华龙区梅兰春酒业旗舰店，个人经营，主要经营梅兰春酒零售及包装食品。2014年4月10日，原告去店里时，发现被告刘彦中在经营，才知道被告王静于2014年4月1日以转让费30000元将此房屋转让给被告刘彦中。原告随即提出反对并产生争执，报警后，公安机关以经济纠纷为由不予受理。原告认为，二被告之间的房屋使用权转让行为未经原告和房东同意，属无效行为，被告刘彦中继续占有原告承租的房屋，侵犯了原告正常的、合法的经营权，给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法确认二被告之间的房屋转让协议无效，本案诉讼费由二被告承担。

被告王静辩称，一、位于濮阳市茂名中路44号濮阳市华龙区梅兰春酒业旗舰店系原告和李波（王静丈夫）、王小胜、席小龙四人合伙经营的烟酒门市。当时合伙人决定由原告去租房子、办理相关手续。2013年6月，王静辞了工作到店里负责经营。以后原告去上班，很少到店里来。原告称梅兰春酒业旗舰店系其个人经营不属实。二、由于该店效益不好，对于以后经营的重大问题，合伙人又达不成一致意见，为了减少损失，实际经营人被迫转让该店解散合伙。2014年春节刚过，李波、王静召集合伙人开会讨论店面的去留问题，因为马上就该交下一年的房租了，但是当时店里的经营一直亏损，资金紧张，王静在店里负责经营了半年多，一直也没有发工资。合伙人前后商议两次都没有结果，大家都表示不愿意交房租，第二次商议时原告以有事为由没有到场。2014年2月底，房东夫妇催缴房租并涨价的信息通知了其他合伙人，未得到合伙人的回应。三、转让门市前，王静和李波告知了其他合伙人，征得了房东的同意，没有擅自转让店面。在合伙人都不愿意交房租的情况下，王静告诉房东合伙人都不愿意缴纳租金，已经无力经营下去，要将门市转让出去。房东同意后，2014年3月12日，王静在门市的窗子上张贴了转让广告。原告虽说不让转让，但他既不交房租也不说以后怎样经营。四个合伙人中有三人同意转让，王静转让该店也是为了减少合伙人损失。王静作为合伙执行人有权转让该店，王静和刘彦中签订的房屋租赁合同合法有效。请求依法驳回原告的诉讼请求。  

被告刘彦中辩称，原告称濮阳市华龙区梅兰春酒业旗舰店系其个人经营与事实不符。王静老公李波、原告、席小龙及王晓胜应属合伙关系。王静作为梅兰春酒业旗舰店实际经营人，以梅兰春酒业旗舰店的名义将梅兰春酒业旗舰店的房屋使用权转让给刘彦中。刘彦中作为受让方当时只能相信王静的行为是代表整个梅兰春酒业旗舰店的意志，且在转让房屋使用权的过程中，刘彦中支付了相应的转让费用。即使他们合伙人内部意见不合，刘彦中应属于善意第三人，故刘彦中与王静签订的转让合同是有效的，且已经履行。原告称刘彦中与王静之间的转让行为未经房东同意也与事实不符，当时由于房东远在四川，在协商转让房屋使用权期间是与房东电话沟通过的，房东同意转让并称回濮阳后即与刘彦中签订房屋租赁合同。综上所述，刘彦中与王静签订的房屋使用权转让合同是合法有效的民事法律行为。原告与王静之间的争议属于他们合伙人内部事务，不能对抗善意第三人即刘彦中。                                                                                                                                                                  

经审理查明，2012年10月12日，刘安碧（甲方）将其位于濮阳市黄河路东段都市花园富华商业街路西39栋15-2号门市房（该房屋登记在刘安碧之女余玉娟名下，余玉娟系刘安碧之女）租赁给原告（乙方）使用，双方并于当天签订房屋租赁合同一份，主要约定，房屋租赁期限为三年，自2012年12月18日起至2015年12月18日止，第一年租金为34800元整，第一年每半年支付一次，第二年、第三年价格随行就市，每年租金按年支付。合同还约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。合同签订后，原告按约定向刘安碧交纳房租，刘安碧也将上述房屋租赁给原告，原告使用该房屋开办了酒类经营门市。庭审中，被告王静称该门市系由原告、王静丈夫李波、王小胜、席小龙四人合伙开办，后来王静在店里负责经营。原告否认该门市系四人合伙开办，但认可委托王静在该门市经营管理，原告为其发放工资。

2014年4月1日，王静将上述门市转让给被告刘彦中，双方书面约定转让费为30000元，另货款18818元。当天刘彦中交给王静转让费30000元、货款8818元，余欠10000元，双方书面约定待见房东后一次性付清。庭审中二被告认可：当时双方约定见房东后，由刘彦中与房东重新签订租赁协议。

2014年4月10日，原告去店里时，发现被告刘彦中在经营，才知道被告王静于2014年4月1日已将此房屋转让给被告刘彦中。原告随即提出反对并发生争执，原、被告形成纠纷，原告诉至本院。

另查明，2014年4月18日，原告与房东刘安碧又续签一份房屋租赁合同，合同主要约定，承接2012年12月18日起至2015年12月18日止主体租赁合同，此续签合同从2014年4月18日开始至2015年4月18日结束，有效期为1年；双方协商2014年4月18日起至2015年4月18日止的租赁费为51480元；此续签合同不改变主体合同的其他条款，其他条款在规定期限内仍然有效。2014年4月28日，房东刘安碧收取原告交纳2014年4月至2015年4月18日期间的房租51480元。

又查明，本案在审理过程中，经向房东刘安碧调查，刘安碧称其租赁房屋只对马勇刚，刘安碧并未同意王静转让该房屋。刘安碧还称，王静和刘彦中未找过刘安碧，即使找，刘安碧也不会同意。

本院认为，原告承租刘安碧位于濮阳市黄河路东段都市花园富华商业街路西39栋15-2号门市房后开办酒类经营门市，后交付被告王静管理经营，王静在未征得房屋承租人即原告同意、又未征得房屋所有权人即房东刘安碧同意的情形下，擅自将所承租房屋转租给被告刘彦中，按照二被告签订的转让协议和约定，该房屋转让给刘彦中后，应由刘彦中与房东重新签订租赁协议，可以理解为房屋转让后原告与刘安碧签订的租赁合同应中止履行或解除，然后由刘彦中与房东重新签订租赁协议，因此，此转租行为必然侵犯了原告和房东的合法权益，被告王静亦未举证证明原告和房东刘安碧对其转租行为予以追认，故二被告之转租行为应为无效。被告刘彦中辩称其从王静处接收并承租房屋应属于善意取得的意见不能成立，本院不予采纳。二被告辩称原告与王静老公李波、席小龙及王晓胜属合伙关系，王静作为合伙执行人有权转让该店，且转让该店征得了房东的同意，二被告签订的房屋租赁合同应合法有效，均缺少事实根据和法律依据，本院对其意见不予采纳。二被告签订的转让合同还包含了货物买卖合同，本院认为，因被告王静系受原告委托对该店进行管理经营，其在管理经营期间处分店里的货物，虽系无权处分，但被告刘彦中受让该货物是善意的，且货物已经交付，原告也没有证据证明二被告转让该货物价格不合理，故被告刘彦中对该货物的受让应属于善意取得，故本院对原告要求确认该货物买卖合同亦应无效的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：

一、确认被告王静与被告刘彦中于2014年4月1日签订的“转让合同”中的房屋租赁合同无效。

二、驳回原告马勇刚的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由原告负担40元，二被告各负担30元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。

                                             审  判  长    李红权

                                             审  判  员    潘  慧

                                             人民陪审员    程楠楠

                                             二〇一四年八月十二日

                                             书  记  员    靳伟华