上诉人贾青智因与被上诉人河南联盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案

上诉人（原审被告）贾青智，男，1965年11月13日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）河南联盛物业服务有限公司。

法定代表人赵天增，董事长。

委托代理人王艳西，女，汉族，1989年10月7日生。

委托代理人赵永录，男，汉族，1969年5月14日出生。

上诉人贾青智因与被上诉人河南联盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2014)开民初字第1079号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾青智，被上诉人委托代理人王艳西、赵永录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南联盛物业服务有限公司于2014年1月16日诉至河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，请求判令被告支付物业费1967.85元，违约金5719.53元（自2012年8月1日起暂计至2013年12月31日，以后继续计算）。

原审法院查明：被告是郑州高新技术产业开发区银杏路6号郑州高新区锦绣苑小区的业主，其房屋为该小区4幢东2单元2层西户18号，面积为152.31平方米。原告与该小区开发商郑州高新实业有限公司签订有前期物业服务合同。2011年7月11日，原告作为甲方、被告作为乙方签订前期物业管理服务协议一份，对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任进行了约定。其中协议约定物业服务费为“乙方交纳费用时间为每季度第一个月1-15日，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.76元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.33元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.55元；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。”原告在甲方处加盖公章，被告在乙方处签字并捺压手印。被告入住该小区后，原告提供了物业管理服务。被告未向原告交纳2012年8月至2013年12月物业费，遂引发本案纠纷。

原审法院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受到法律保护。被告作为锦绣苑小区业主在接受原告提供的物业管理服务后，应履行该物业服务合同所约定的相关义务，支付物业管理费。该物业服务合同约定物业服务费为“交纳费用时间为每季度第一个月1-15日，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.76元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.33元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.55元；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。”被告房屋建筑面积为152.31平方米，为多层建筑，按0.76元/㎡.月的标准计算，其每季度应交纳物业服务费347.27元。被告未交纳2012年8月至2013年12月物业费，已构成违约，上述物业费用共计1967.85元，应由被告支付给原告。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费，其行为已构成违约，按照物业服务协议的约定，应当向原告支付违约金。但双方协议所约定的违约金标准过高，被告亦对此提出异议，故法院酌定按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准以被告每期应交纳的物业费为基数计算该期间违约金，自2012年8月16日计算至本判决确认的还款之日。    

被告辩称原被告签订的前期物业管理服务协议系霸王条款，但未提出有效证据予以证明，故对该辩称法院不予采纳；被告辩称双方约定的物业服务费费用明显过高，因该协议的签订系双方真实意思表示，被告应依约定数额交纳物业费，故对被告该辩称法院不予采纳；被告辩称原告对其造成损失未予赔偿，致使其未交纳违约金，因两者非同一法律关系，不能成为被告拒交物业费的理由，故对其该辩称法院不予采纳；被告辩称原告物业服务不达标，但并未提供有效证据予以证明，故对被告该辩称法院不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贾青智于本判决生效后十日内支付原告河南联盛物业服务有限公司物业服务费一千九百六十七元八角五分及违约金（从二○一二年八月十六日起计至本判决确定的还款之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。二、驳回原告河南联盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告贾青智负担。

宣判后，贾青智不服，向本院上诉称，1、双方于2011年7月11日签订的物业合同，属于格式合同，是霸王条款，违反相关法律规定。开发商与被上诉人剥夺了上诉人公平交易权、知情权和选择权，该物业服务合同无效；2、物业收费过高；3、被上诉人收上诉人一年的物业费，违反郑州市物业服务收费管理实施办法，应当支付利息。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判或发回重审。

被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同。被上诉人依据该协议请求上诉人支付2012年8月至2013年12月物业费及违约金合法有据。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费五十元，由上诉人贾青智负担。

本判决为终审判决。

                                             审　判　长　　安军

                                             审　判　员　　石卫华

                                             审  判  员　　邹　靖

                                             二〇一四年九月十二日

                                             书 记  员　　崔   玉