上诉人张建峰、刘文秀与被上诉人撖书琴为房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）张建峰，男，生于1967年8月16日，汉族，现住唐河县。

上诉人（原审被告）刘文秀，女，生于1970年3月25日，汉族，住址同上。

被上诉人（原审原告）撖书琴，女，生于1964年6月25日，汉族，住唐河县。

委托代理人陈中坡，男，生于1963年4月2日，汉族，住址同上，系撖书琴之夫。

上诉人张建峰、刘文秀与被上诉人撖书琴为房屋买卖合同纠纷一案，唐河县人民法院于2014年3月27日作出（2013）唐民二初字第74号民事判决。原审被告张建峰、刘文秀不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张建峰、刘文秀与被上诉人撖书琴及其委托代理人陈中坡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：撖书琴在位于祁仪乡祁仪街正街中段（祁仪乡政府拐弯处街道西侧）拥有坐西朝东的门面房二间，该房屋未办理房权证书。2007年4月10日，唐河县祁仪供销社（以下简称祁仪供销社）与撖书琴签订协议，祁仪供销社将原使用的土地使用权租给撖书琴使用。双方签订协议，约定土地使用权位于撖书琴房后2.5米南北通道以西，西至9.5米处，南北与撖书琴房屋的南墙北墙相对应的土地使用权租给撖书琴长期使用，撖书琴一次性付租金1500元。

2012年8月31日，撖书琴把上述房屋及租赁的土地使用权以33万元的价格转让给张建峰。双方签订的协议约定，2012年8月31日前张建峰一次性付清33万元，张建峰向撖书琴先付定金1万元，并约定了定金罚则。双方还约定了房屋价款实际交付后协议生效的条款。上述协议，撖书琴、张建峰签名。协议签订后，撖书琴认可包括1万元定金在内张建峰、刘文秀共付房款20万元，尚欠房款13万元未付。现上述房屋已交给张建峰占有使用。

撖书琴认为上述房屋系张建峰、刘文秀二人共同出资购买，故要求二人共同偿还尚欠房款13万元，并保留解除双方房屋买卖合同的诉权。

张建峰、刘文秀对尚欠房款13万元未付不持异议，未付的原因是撖书琴出售房屋时含租赁土地，该土地现被邵国建占用，撖书琴把该土地清场交付后，付清剩余的房款。

撖书琴卖给张建峰的房屋，张建峰、刘文秀认可系二人共同出资购买。撖书琴与张建峰签订房屋买卖协议时，撖书琴把与祁仪供销社签订的土地使用权租赁协议交给了张建峰，作为合同的一个附件。

邵国建于2007年4月10日与祁仪供销社签订一份租赁土地协议，邵国建认为该协议约定的租赁土地范围，与撖书琴同祁仪供销社签订的土地租赁协议，部分土地有重合。重合部分的土地上有简易房舍，该房舍在撖书琴出卖门面房屋时已存在，现邵国建占有使用。撖书琴与张建峰、刘文秀就房屋买卖发生纠纷后，祁仪供销社的相关人员曾多次出面进行协调，但没有结果。

原审认为：撖书琴与张建峰签订的房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，为有效协议。协议内容涉及到房屋后地皮转让的部分，名为转让实为土地使用权租赁的转租行为，该部分内容应受租赁法律关系的调整。对房屋买卖部分，撖书琴交付了房屋，张建峰有支付价款的义务。刘文秀、张建峰认可房屋系二人共同购买，二人有共同的支付义务。

撖书琴与祁仪供销社的土地租赁协议，在房屋买卖时，已交给了张建峰。撖书琴与张建峰、刘文秀就房屋买卖的价款支付问题发生纠纷后，祁仪供销社曾出面协调，对土地转租行为，并未提出异议，可以确认祁仪供销社予以认可。依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，撖书琴与祁仪供销社签订的协议继续有效。邵国建现占用上述租赁土地中的部分土地，导致张建峰、刘文秀不能正常使用租赁土地。依《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的承租人可以要求减少租金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，张建峰、刘文秀可对转租人撖书琴减少租金或者不支付租金。撖书琴卖给张建峰、刘文秀房屋的价款为33万元，其中应含有租金1500元，因张建峰、刘文秀不能正常使用租赁土地，该租金应从33万元中扣减，扣除已付的20万元部分，尚欠房屋价款128500元，张建峰、刘文秀有支付义务。

撖书琴要求支付违约金1万元的请求，实为定金罚则的1万元，现卷宗中未有张建峰、刘文秀实际交付定金1万元的证据，依定金合同从实际交付之日起生效的规定，故该项请求不能支持。

张建峰、刘文秀未按合同约定及时付清房款，对尚欠部分128500元，应从2012年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率的规定支付相应的利息。

撖书琴在房屋买卖时把租赁土地的协议交给了张建峰，双方未约定撖书琴负有租赁土地的清场义务。从房屋买卖协议约定的付款时间为2012年8月31日前一次性付清价款33万元，一次性付清房款也未附加租赁土地的清场的条件。鉴于此，张建峰、刘文秀要求撖书琴把租赁土地清场交付后，再付清剩余房款的理由不能成立，不予支持。其对土地使用权租赁纠纷，可另行主张权利。

据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十八条之规定，判决：

张建峰、刘文秀应于判决生效后十日内支付撖书琴房屋价款128500元。并从2012年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率的规定支付利息至付清之日止。

案件受理费2900元，张建峰、刘文秀负担2800元，撖书琴负担100元。

张建峰、刘文秀上诉称：买被上诉人房屋属实，尚欠房款13万元属实，未付的原因是被上诉人卖给我们房子时，含租赁土地，该土地现被他人占用，撖书琴把该土地交付后，付清剩余的房款。故请撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

撖书琴答辩称：被上诉人在房屋买卖时把租赁土地的协议交给了上诉人，双方未约定被上诉人负有租赁土地的清场义务。从房屋买卖协议约定的付款时间为2012年8月31日前一次性付清价款33万元，一次性付清房款，也未附加租赁土地的清场的条件。因此，上诉人要求被上诉人把租赁土地清场交付后，再付清剩余房款的理由不能成立。请维持原判。

二审查明的事实与原审相同。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律规定，为有效协议。协议签订后，双方均应依照履行。现被上诉人向上诉人交付了房屋，被上诉人应向被上诉人支付房款。

关于房屋买卖协议中包含的租赁土地，总租赁款为1500元，因与案外人发生纠纷上诉人不能使用，原审已将该款从上诉人应支付给被上诉人的下余房款中扣除，公平合理，上诉人不应再就租赁土地不能使用为由拒付房屋买卖余款。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2900元，由上诉人张建峰、刘文秀负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长     刘 建 华

                                             审 判 员     李    舸

                                             审 判 员     胡 珊 珊

                                             二○一四年九月十六日

                                             书 记 员     陈    斌