梁宗政与卢琦、第三人江西闽峰房地产开发有限责任公司淮阳分公司买卖合同纠纷一案

原告梁宗政，男，1978年8月5日出生，汉族，住淮阳县。

委托代理人赵峰，沈丘县法律援助中心律师。

被告卢琦，男，1960年5月24日出生，汉族，住淮阳县。

委托代理人孙虎，河南陈州律师事务所律师。

第三人江西闽峰房地产开发有限责任公司淮阳分公司。住所地：淮阳县西城区特殊学校。

法定代表人夏小龙，总经理。

委托代理人周桂仕，河南陆达律师事务所律师。

原告梁宗政与被告卢琦、第三人江西闽峰房地产开发有限责任公司淮阳分公司（以下简称：闽峰房地产淮阳公司）买卖合同纠纷一案，本院根据周口市中级人民法院的指定审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁宗政及其委托代理人赵峰，被告卢琦及其委托代理人孙虎，第三人闽峰房地产淮阳公司的委托代理人周桂仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁宗政诉称：2013年9月3日，原告和被告签订一份房产转让协议书，约定被告将原购买第三人位于淮阳县城关镇西城区阳光花园32号楼2单元301室复式楼房以60万元的价格转让给原告所有和使用。签订协议时，被告未提供和第三人的原购房合同书，只将4张18万元的缴款票据原件转交给了原告。被告承诺原购第三人的所有房款已全部交清，原告信以为真，就将60万元房款一次性交给了被告。原、被告双方带着协议书一起到第三人处办理购房变更手续，第三人通过查阅该房产交费情况，发现被告还欠第三人房款22794元、水电初装费1000元、面积差价款5206元，共计29000元。第三人当面告知原、被告，因被告未付清房款，不能办理房产变更手续，并要求被告补交后再予办理。被告不同意补交，致使无法办理该变更手续。无奈，原告只好于2013年9月11日分三次将29000元款交付给第三人，才得以办理变更手续。2013年9月11日原告和第三人签订的商品房买卖合同属于变更补签合同，故第三人仍按原价格202794元予以出售。第三人原来和被告签订的合同和本次合同的违约责任是相同的，由于第三人管理不善，致使被告在2007年6月份签订合同后，所欠29000元至2013年9月13日原、被告签订转让协议生效时也未交清，是造成原告垫付而发生纠纷的主要原因，故第三人应赔偿原告合同约定的原告已给付被告房款日万分之一的违约金。请求判令被告返还原告垫付房款29000元，并赔偿已交房款日万分之一的违约金，第三人承担连带清偿责任。

被告卢琦辩称：1、原、被告双方签订的房屋转让协议属有效合同，对双方都具有约束力，且双方已按照合同约定的内容全部履行完毕。在协议签订前双方讲明该房屋系被告购买开发商的，还没有办理房产手续，如果原告购买，需支付被告60万元，被告

的装饰费用及家具电器也不再让原告付款，即被告净得60万元，原告也同意，并由原告起草打印了协议书。现原告突然起诉要求被告承担所谓的费用，于法无据，于理不通。因为该协议第四条明确规定：协议生效后，甲方（即被告）对付款以后的一切费用不负责。对此约定，原告是认可的，也是明知的。故请求依法驳回原告的诉讼请求。2、原告违背法律规定，单方撕毁已生效的合同，对此所造成的一切后果，应由原告承担。既然原告对转让合同反悔，被告同意将原房款全部退还给原告，原告应将原房屋返还给被告，请求依法支持被告的请求。3、原告起诉的有关水电初装费和房屋差价的问题，根本就不存在。被告在该房屋中已居住了三、四年，不可能不用水、电。故对此请求，应当依法驳回。4、所欠第三人的房款，是被告与第三人因房屋维修发生纠纷，与原告没有任何关系，且在签订协议时已和原告说明。原告在被告不知情的情况下与第三人协商还款，和被告无关，原告与被告之间既不是委托关系，也不是代理关系，原告未经被告同意私自向第三人付款，让被告来承担后果，没有任何道理。对此诉求，应当驳回。

第三人闽峰房地产淮阳公司辩称：1、原、被告之间的买卖合同与第三人无关，原告与被告签订合同时没有履行审查义务，由此造成的损失应由自己承担。2、被告欠第三人房款按规定应当由被告自己承担，原告向第三人支付被告所欠房款，表明其愿意替被告承担还款责任，原告偿还后可以依法要求追偿，但无权向第三人要求赔偿。

经审理查明：2013年8月底，通过王全勇的介绍原告梁宗政和被告卢琦的儿子卢东东（冬冬）达成了房屋买卖意向，将阳光花园32号楼2单元401－501复式房以60万元的价格卖给原告。2013年9月3日，被告卢琦和原告梁宗政签订了房产转让协议，协议内容为：被告自愿将位于淮阳县城关镇西城区阳光花园32号楼2单元301室（即上述的401－501复式房）复式楼一套转让给原告，所有权和使用权均归原告；房屋总面积为200平方米，转让费共计60万元，并于协议生效后一次性付清；被告将原购房发票及相关票据一次性交给原告，并配合原告办理购房合同变更手续；被告对付款以后的一切费用不负责；被告保证该房产权属无争议，如有争议造成无法履行，应承担相应的法律责任等内容。协议签订后，原告在办理商品房买卖合同变更手续时，因被告欠第三人的房款没有付清，致使无法办理变更手续。

另查明，2013年9月11日，原告梁宗政分别向第三人支付了房款22794元、面积差价款5206元、水电初装费1000元后办理了商品房买卖合同变更手续。该合同的主要内容为，原告梁宗政购买第三人开发的位于淮阳县西城区的西城阳光花园第32幢4、5层401、501号房，该房建筑面积190.06平方米，每平方米1067元，总金额为202794元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异时，按产权登记面积据实结算，多退少补。同时约定，所购房屋有关契税、维修基金、产权登记费、勘丈测量费、工本费、印花税等由买受人缴纳，水、电、气初装开户费由买受人自理等内容。

被告卢琦分别于2007年6月3日、6月4日、8月16日共支付给第三人购房款18万元。

上述事实由当事人陈述、房产转让协议、证人证言、收款收据、商品房买卖合同、庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，原告梁宗政和被告卢琦2013年9月3日签订的房产转让协议是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，应予认定。协议签订后，双方应按照协议的约定分别履行自己的义务。该协议约定，被告自愿将位于淮阳县城关镇西城区阳光花园32号楼2单元301室复式楼一套的所有权和使用权以60万元的价格转让给原告。同时还约定被告保证该房产权属无争议，如有争议造成无法履行，应承担相应的法律责任，并配合原告办理购房合同变更手续。但在原告办理合同变更手续时，却发现被告还欠第三人水电初装费1000元及22794元房款没有交清，致使购房合同无法变更，说明被告在协议签订前一直欠有第三人的房款及水电初装费，故对该纠纷的产生，被告应承担相应的民事责任。被告辩称，双方在签订协议时，已告知原告还欠有第三人的房款，却没有提交证据证明，而从双方提交的证人王全勇的证言中，可以证实被告告知原告还欠有第三人的房款的时间是在协议签订几天后，故对此辩解理由，本院不予采信。被告应承担返还原告为变更购房合同而垫付的1000元水电初装费及22794元房款。关于原告诉请的5206元面积差价款，本院认为，因被告在购买房屋后，并没有办理房产证，无法确定是否存在面积差价，该面积差价款是在原告办理房产预告登记证时所产生的费用，且在房产转让协议签订之后，故原告要求被告返还面积差价款的请求，本院不予支持。因无证据证明第三人在本案中存在过错，故原告主张第三人承担连带赔偿责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决如下：

一、被告卢琦于判决生效之日起三日内支付原告梁宗政款项23794元；

二、驳回原告梁宗政的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费525元，由原告梁宗政负担95元，被告卢琦负担430元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

                                           审  判  长  李 永 耀

                                           审  判  员  李 志 奎

                                           代理审判员  朱 洪 华

                                           二○一四年七月三十日

                                           书  记  员  周 抗 抗