王爱芝、闫建国与孙灵芝房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：王爱芝，女，汉族。

上诉人（原审被告、反诉原告）：闫建国，男，汉族。

二上诉人（共同委托代理人：赵兵，河南安多律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙灵芝，女，汉族。

委托代理人：尤艳艳，河南大进律师事务所律师。

上诉人王爱芝、闫建国因与被上诉人孙灵芝房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2011）西民初字第2426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王爱芝、闫建国的共同委托代理人赵兵，被上诉人孙灵芝及其委托代理人尤艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：被告王爱芝，闫建国为夫妻关系。2005年7月28日，原告孙灵芝（乙方）与被告王爱芝（甲方）签订了《协议书》一份，协议约定：“甲乙双方经友好协商，就有关房产及物品转让事宜达成一致，签订本协议共同遵守。一、转让住房的位置、面积及价格，甲方将位于市府西院市委11号楼2单元402#住房一套计100平方米，随同附属设施一并转让给乙方，转让价格总计15万元。附属设施包括：防盗门、防盗窗、暖气片、室内煤气管道及煤气初装费、有线电视天线及固定物品。所转让物品新近进行过装修。二、同住房一并转让的附属物包括：一台柜式空调、二台分体空调、二台新装热水器、一套新装橱柜共作价1.2万元一并转让。以上房、物价款合计16.2万元。三、……四、其他事项1、协议生效后乙方在8月10日预付款6.2万元。甲方预计在11月30日前4个月内腾出住房……。2、乙方在甲方腾出住房时付清剩余房、物款10万元，房、物所有权即转归乙方，甲方应即时将所转让住房的《房产证》及《燃气本》和卡、热水器保修卡、空调使用说明书、《有线电视交费本》交付乙方。3、自甲方交付住房之日起，该住房内所发生的水、电、暖、燃气等一切费用由乙方负担；甲方交付住房之日前该住房内所发生的水、电、暖、燃气等一切费用由甲方负担。4、甲方房内所剩煤气，有多少乙方补偿多少。5、甲方应保证所交住房内的固定设施完好无损。五、以后若因单位或其他原因发生或需甲方出面办理有关手续、证件之类的事情，甲方予以协助办理。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”2006年2月，原告入住涉案房屋。诉讼中，原告提交一份收条，内容为：“今收到孙灵芝第二次房款拾万元整（第一次：2005年8月9日已付陆万贰仟元整），二次共计拾陆万贰仟元整。所转让住房目前正在办理《房产证》和《土地使用证》，待2006年6月份办妥之后即将‘两证’交予孙灵芝。办理《房产证》所补现款和办理《土地使用证》所需的一切由我承担，与孙灵芝无关。2005年11月15日至2006年3月15日的暖气费用仍由我承担。王爱芝，2006年2月25日。”被告认可收到原告16.2万元，但对收条的真实性有异议。2006年6月16日，被告王爱芝与闫建国取得了涉案房屋的公有住房出售产权界定卡。2006年6月28日，被告王爱芝取得涉案房屋的房屋所有权证（证号为：字第x349886号），该证登记的房屋所有权人为王爱芝，房屋坐落在西工区行署路4号院38幢2—402号，建筑面积105平方米。

原审法院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”即夫妻双方对于共有的财产，享有平等的处分权。2005年7月28日，原告孙灵芝与被告王爱芝所签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，应为有效协议。被告王爱芝以缔约时不享有所有权或者处分权为由主张合同无效，该院不予支持。既然法律规定夫妻有平等的处分权，就不能仅仅因为出卖人王爱芝未征得其配偶闫建国的同意，就判决宣告买卖合同无效。因为出卖人王爱芝有处分权，且是否征得闫建国同意难于证明，即使未征得闫建国同意也未必不符合夫妻双方共同利益，如支持反诉原告王爱芝、闫建国的反诉请求，将损害相对人原告的合法利益，损及市场交易安全。故反诉原告的诉讼请求不予支持，原告基于协议要求被告王爱芝、闫建国协助办理房屋过户手续的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，经合议庭评议，判决：一、被告王爱芝、闫建国于判决生效后三十日内协助原告孙灵芝办理位于洛阳市西工区行署路4号院38幢2—402号房屋的权属过户手续。二、驳回反诉原告王爱芝、闫建国的反诉请求。案件受理费100元，反诉受理费100元，由被告王爱芝、闫建国承担。

宣判后，上诉人王爱芝、闫建国不服原审判决，向本院提起上诉称：l、撤销西工区人民法院（2011）西民初字第2426号民事判决；驳回被上诉人孙灵芝一审的全部诉讼请求，支持上诉人王爱芝、闫建国一审的全部反诉请求。2、一、二审案件的诉讼费用由被上诉人孙灵芝承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院认为，是否征得闫建国同意很难证明，因此认定闫建国已同意王爱芝与孙灵芝签订买卖合同，由此认定该合同有效。这明显属于事实认定错误。第一，在庭审过程中，闫建国明确否认知情，从出示的《协议书》中也可以看出闫建国并没有签名，闫建国也从未收到过任何有关该房屋的款项，而且本案房屋买卖约定价格为l5万元，而当时的市场价约为30万元，闫建国的合法权益受到严重侵犯；第二，在王爱芝与孙灵芝签订《协议书》时，本案所涉及的房屋产权人为洛阳市市委，王爱芝不享有所有权和处分权，王爱芝的行为属于无权处分，该《协议书》无效；第三，洛阳市市委有明确规定“住房不准私自转让或出租”，王爱芝与孙灵芝签订买卖合同违背强制性规定，系无效合同。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第二款规定、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，在闫建国不知情的情况下，王爱芝单方处分作为夫妻共同财产的房屋系无权处分，该买卖合同无效，一审法院适用法律明显错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误、法律适用错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人孙灵芝答辩称：一、一审法院认定事实清楚客观无误，适用法律正确，请贵院依法予以维持。一审中，上诉人王爱芝、闫建国并未提供证据证明在签订购房合同时闫建国不同意或不知情。双方签订合同时，王爱芝一家包括闫建国本人均在该房居住，至孙灵芝向法院起诉时已有六年，上诉人闫建国称对出卖该套房毫不知情的说法不合常理。该房屋当时的市场价为15、16万元，2005年7月该房房价并未上涨到上诉人所说的该房市价为30万元，上诉人称严重损害闫建国的合法权利理由不充分。另，王爱芝与闫建国系夫妻，至今未离婚，若上诉人王爱芝的行为损害了闫建国的合法利益，也是其夫妻内部问题。一开始房产在上诉人王爱芝单位名下只是在房改过程中的一种临时状态，是王爱芝单位与其内部的管理与被管理的问题，与双方合同效力无关，况且后来王爱芝已经取得了房产证。孙灵芝将房款及时按照当时的市场价格支付给了王爱芝，只是因房价上涨，上诉人王爱芝为了自己的利益违反法律规定及诚实信用，其上诉请求不应得到支持。二、一审适用法律正确。一审法院适用《最高人民法院适用〈婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条的规定完全正确。一方面在夫妻内部之间应当平等协商取得一致；而另一方面，对外“他人有理由相信”并且是“善意第三人”时，另一方不得以不知情来对抗。综上，一审法院认定事实清楚正确，适用法律无误，应当依法维持。

本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。

本院认为：2005年7月28日孙灵芝与王爱芝签订了《协议书》，就市府西院市委11号楼2单元402#即洛阳市西工区行署路4号院38幢2－402号住房一套买卖事宜达成一致意见，属于双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。上诉人闫建国称其对本案房屋买卖不知情，其没有在《协议书》签字，涉案房屋的买卖侵犯了其合法权益。本院认为，孙灵芝2005年与王爱芝签订房屋买卖协议，后将房款共计16.2万元分两次付给王爱芝，已全部付清，并于2006年2月搬入本案所涉房屋居住到现在。闫建国与王爱芝系夫妻关系，从2005年到孙灵芝2011年向一审法院起诉长达六年的时间里，闫建国对本案买卖房屋一事未表示过异议，孙灵芝作为买房一方，完全有理由相信闫建国对此事知情，闫建国对其该项主张也未提供有力证据证明。故对闫建国所称侵犯其合法权益的主张不予支持。关于闫建国与王爱芝主张因王爱芝与孙灵芝签订《协议书》时，王爱芝不享有涉案房屋的所有权和处分权，系无权处分行为的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案房屋买卖合同签订时产权不在王爱芝名下，但王爱芝于2006年6月28日取得了本案所涉房屋的所有权证书，孙灵芝要求王爱芝、闫建国协助过户，并没有侵害第三人的利益，王爱芝、闫建国应本着诚实信用原则予以协助过户。闫建国与王爱芝上诉称，洛阳市市委有明确规定“住房不准私自转让或出租”，王爱芝与孙灵芝签订的房屋买卖合同违反强制性规定，系无效合同。本院认为，洛阳市市委该项规定系内部约束性规定，不属于合同法第五十二条第一款第五项中“法律、行政法规的强制性规定”，本案合同并不因此而无效。

综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人王爱芝、闫建国负担。

本判决为终审判决。

                                             审判长  董  艳

                                             审判员  刘丽娜

                                             代审判员王茂兵

                                            二〇一四年七月二十五日

                                             书记员  黄思维