| 河南省新乡市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）新中民五终字第218号 |
上诉人（原审原告、反诉被告）贠华荣，女。 委托代理人郭呈广，河南共鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）刘保强，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）李艳花，女。 委托代理人赵计军，男，住址同上，系李艳花丈夫。 委托代理人郭盛云，辉县市共城法律服务所法律工作者。 上诉人贠华荣因与被上诉人李艳花、刘保强宅基地使用权纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2008）辉民初字第329-1号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：1994年12月8日，辉县市百泉镇小官庄村委会将位于小官庄村东三条41号口一处宅基地批划给贠华荣。1997年5月9日，贠华荣之子刘保强将该宅基地以15000元的价格卖于李艳花，双方签订了宅基地转让协议，贠华荣以经手人的身份在协议书上签了名。合同签订后，李艳花将15000元交于刘保强。同年李艳花在该宅基地上建成房屋（房权证号为：百泉镇字第2011301478号），居住至今。经河南正源资产评估有限公司对涉案宅基地上李艳花所建的房屋建筑物的现行市场价格进行评估，结论为：资产评估基准日是2013年12月10日，评估主要是采用收益法、市场法、成本法三种方法；资产评估价值为30.45万元。李艳花支出鉴定费5600元。 原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当无效。按照我国土地管理法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案中，刘保强与本村以外人员即李艳花签订宅基地转让协议，违反法律规定，属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故李艳花应返还贠华荣宅基地；刘保强应返还李艳花购买宅基地款15000元。李艳花在购买宅基地后在该地基上已建成房屋，在返还宅基地时涉及到李艳花在争议地基上所建房屋、建筑物的投资，故李艳花主张赔偿其损失的请求成立，应予支持。又因贠华荣、刘保强和李艳花在涉案宅基地的买卖中均存在过错，刘保强在明知宅基地批划给贠华荣的情况下向本村以外人员转让宅基地；贠华荣明知刘保强将争议宅基地卖于李艳花，并在协议上签了字，故贠华荣和刘保强应承担相应责任。李艳花明知自己无权购买该宅基地，仍然购买亦存在过错，也应承担相应责任。经河南正源资产评估有限公司对宅基地上住宅进行评估，评估结果为，涉案房产目前的价值为304500元，减去宅基地款15000元，实际价值应为289500元。贠华荣和刘保强承担主要过错责任应按涉案房产实际价值的90%赔偿李艳花经济损失，即260550元。李艳花为评估房产支出的鉴定费5600元，也应由贠华荣和刘保强按90%的主要责任承担为5040元。尽管庭审中贠华荣称，若宅基地买卖无效，其仅要求返还宅基地，地基上的附属物应拆除，但对地上建筑物的处理应本着物随地走，成物不毁的原则进行，贠华荣在赔偿李艳花损失后，若确实不需要争议宅基地上的房屋，可由其自行处理。关于李艳花辩称本案已超诉讼时效的问题，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》开宗明义第一条即规定：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。因为确认合同无效的权利，无需另一方的同意和给付，仅通过当事人单方主张后，由法院或仲裁机构确认即可实现，其并非请求权，更不是债权请求权，因而其不适用诉讼时效的规定。即本案中贠华荣要求确认刘保强与李艳花签订的宅基地转让协议无效的诉讼请求，不属诉讼时效法律制度调整的范畴。所以，李艳花关于贠华荣要求确认刘保强与李艳花签订的宅基地转让协议无效的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，于法无据，不予支持。返还财产和赔偿损失的请求权是合同被确认无效的法律后果，故本案中双方当事人要求返还宅基地及价款和赔偿损失的诉讼请求亦均不超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决：一、确认刘保强与李艳花于1997年5月9日签订的位于辉县市百泉镇小官庄村东三条41号的宅基地转让协议无效；二、刘保强于判决生效后二十日内返还李艳花购买宅基地款15000元；三、贠华荣和刘保强于判决生效后二十日内赔偿李艳花损失265590元；四、李艳花于判决生效后三十日内将辉县市百泉镇小官庄村东三条41号的宅基地交付给贠华荣。案件受理费5400元（含反诉费5350元），由贠华荣和刘保强承担5000元，李艳花承担400元。 贠华荣上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：“贠华荣以经手人身份在协议上签了名”，该事实错误。上诉人根本不知晓自己的宅基地被越权处理，不可能以经手人的身份在转让协议上签字。河南正源资产评估有限公司评估的房产价值偏离客观事实。二、原审判决认定案件事实的证据存在矛盾。本案房产价值先后进行两次评估，结果分别为：1、河南中新资产评估事务所有限责任公司对涉案宅基地上李艳花所建的房屋建筑物的现日价值进行的资产评估，结论为：评估基准日2012年3月27日，价值161039.77元，方法为成本法。2、河南正源资产评估有限公司对涉案宅基地上李艳花所建的房屋建筑物的现行市场价格评估，结论为：资产评估基准日是2013年12月10日，价值为30.45万元，方法为收益法、市场法、成本法。同一房屋相差近一倍的价值，证据之间存在矛盾。三、原审法院委托评估程序明显违法。原审法院对房屋价值进行两次评估。第一次评估报告作出后，原审法院未召集双方对评估报告进行质证且在上诉人不同意的情况下强行委托鉴定，鉴定程序违法。四、原审判决认识错误。上诉人在本案中是被侵权的受害者，在刘保强与李艳花的宅基地买卖中并不存在任何过错。原审判决将合同相对性扩大，并让上诉人承担合同无效的过错责任显然错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或查明事实后改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费及其他费用由李艳花、刘保强负担。 李艳花辩称：一、原审判决认定事实正确。1、贠华荣与答辩人曾经在一个厂里上班，李艳花当时想买一个宅基地，贠华荣与其儿子刘保强协商一致同意后，就把自己批划的宅基地以15000元的价格卖给答辩人，贠华荣并以经手人的身份和儿子刘保强都在协议书上签字，捺手印。上诉人一是介绍人，二是经手人，三是与刘保强是母子关系，而贠华荣说对转让宅基地不知情，纯粹是谎言；所以答辩人认为，原审判决认定贠华荣在协议书上签字是正确的。2、原审判决认定河南正源资产评估有限公司对涉案房产进行评估，采用收益法、市场法、成本法三种方法评估的房产价值比较公平、公正，并且合法有效，按照当地的价格也比较合理。二、原审判决认定的案件事实的证据并无矛盾。1、河南中新资产评估有限公司在评估时，只对所建房屋建筑物按成本价评估不当，不含地基；并且评估公司未按法院委托事项，按房屋现行市场价格评估，只按房屋成本价评估，价值为161039.77元，这显然对答辩人不公平，该结论不应采信。2、河南正源资产评估有限公司对涉案房屋评估按收益法、市场法、成本法三种方法，评估价值为304500元，这种方法对双方当事人比较公平、公正，也符合房产现值。三、原审判决委托评估程序合法。原审法院委托对房屋的价值进行了两次评估，第一次是在双方同意的情况下进行的，但是第一次评估时，评估公司没有按照申请人的申请事项，以及法院委托的事项进行评估，评估结论作出后，法院通过开庭质证后，答辩人认为不公平，随时向法院申请重新对房产进行评估，后来由法院技术科通知答辩人和贠华荣的委托代理人通过摇号，选定了河南正源资产评估有限公司，按照法院委托的有关事项，由双方当事人、委托人、法院工作人员、评估机构的相关人员对涉案房屋现状进行了察看丈量，最后双方当事人都签了字。而贠华荣说在其不同意的情况下进行的鉴定，不属实。四、原审判决认识正确。从原审法院查明的事实可以看出，上诉人贠华荣与被上诉人刘保强是母子关系，二人将宅基地转让给答辩人，后答辩人建房居住距今已17年之久，现在贠华荣说不知情，想反悔，是不诚信的表现，自身存在严重过错，应承担相应法律责任。综上所述，原审判决认定事实正确，判决正确，请求二审法院查明事实，依法维持原判。 本院查明的事实与原审认定一致。 本院认为：贠华荣上诉称其不知道自己的宅基地被刘保强越权处理，没有作为经办人在宅基地转让协议上签字。首先，李艳花购买涉案宅基地后，已在该宅基地建房并居住十余年，作为具有完全民事行为能力人，且在同村居住的贠华荣称其不知晓自己的宅基地被李艳花占有使用，不符合日常生活经验。其次，贠华荣与刘保强系母子关系，自己的宅基地被李艳花占有使用多年，贠华荣一直未表异议，其行为表明自己对刘保强的处分行为是认可的。据此，原审判决确认贠华荣对宅基地转让一事是明知的，贠华荣称协议上的签字不是自己写的，但没有申请笔迹鉴定推翻这一事实，故本院不予支持。关于本案委托评估问题，李艳花向原审法院申请对涉案房屋的“现行价”进行评估，原审法院也是按其申请委托鉴定机构对“该房屋进行现行价评估”，但河南中新资产评估事务所有限责任公司出具的评估报告，评估方法为成本法，评估结论并非“现行价”，与鉴定目的不符。因此，李艳花申请重新评估，原审法院同意并委托重新评估，程序并无不当。两份评估报告结论相差较大，是由两份报告所采取的评估方法不同造成的，并不矛盾。贠华荣上诉认为第二次评估程序违法，依据不足，本院不予支持。贠华荣、刘保强母子将涉案宅基地转让给李艳花，违反了法律强制性规定，被确认无效，双方均有过错。涉案宅基地转让协议签订后，李艳花就在该宅基地上建房居住，作为贠华荣应当知道自己的宅基地被占有使用之事实，但不及时主张权利，在该协议已经实际履行十余年后，其要求确认转让协议无效，返还宅基地，有违诚实信用原则，主观过错明显，原审判决认定贠华荣承担主要责任并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5284元，由贠华荣负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞 审 判 员 陈兴祥 代理审判员 王 华
二○一四年九月四日
代书 记 员 刘 冬 |
