马哲与漯河市双河物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审

上诉人（原审被告）：马哲，男，汉族，1980年10月17日出生。

委托代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。

委托代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：漯河市双河物业管理有限公司。

法定代表人：王志刚，该公司经理。

委托代理人：杨威，河南强人律师事务所律师。

委托代理人：马娅彬，河南强人律师事务所律师。

上诉人马哲因与被上诉人漯河市双河物业管理有限公司（以下简称漯河双河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人马哲及其委托代理人刘占彪，被上诉人漯河双河物业公司的委托代理人杨威、马娅彬，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年7月13日，甲方（漯河双河物业公司）与乙方（马哲）签订了物业管理服务协议，协议约定：乙方所购房屋建筑面积为135.34㎡，物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.40元，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，除足额缴纳该费用外，甲方有权要求乙方另外缴纳从逾期之日起每天1%的违约金。原告在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区的通知后，于2011年12月5日重新贴出了通知，继续为名仕苑小区服务。

原审法院另查明，漯河双河物业公司于2009年7月10日经漯河市房产管理局批准从事物业管理业务，资质等级为三级。收费许可证显示收费标准为按住宅建筑面积每月每平方米0.35元。

以上事实，有庭审笔录、物业管理服务协议复印件和通知复印件等证据在卷佐证。

原审法院认为，漯河双河物业公司与马哲的物业管理服务协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。漯河双河物业公司在2011年12月2日贴出撤出名仕苑小区的通知后，于2011年12月5日重新贴出了通知，降低了收费标准，继续为名仕苑小区服务，并且马哲作为名仕苑小区的业主已实际接受漯河双河物业公司的物业服务，证明双方之间权利义务关系并未终止，马哲应向漯河双河物业公司缴纳各项费用。漯河双河物业公司作为物业服务企业在进行物业服务中要遵循合同约定，为马哲提供良好的物业服务，与业主建立良好的合作关系，对业主提出的合理意见和建议应多予考虑，改进物业服务质量。马哲对漯河双河物业公司服务中存在的问题和不足应多予沟通协商，促进物业服务质量提升，而不是以拒绝缴纳物业费的方式予以对待。漯河双河物业公司请求马哲支付物业管理费 1184元。根据新的物业收费标准每平方米每月0.35元，马哲共拖欠21个月，马哲应向漯河双河物业公司支付物业管理费994.75元。对于漯河双河物业公司要求违约金5381.28元的请求，因过分高于造成的损失，酌定以实际拖欠物业管理费的30%计算，即马哲应向漯河双河物业公司支付违约金 298.43元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告马哲向原告漯河双河物业管理有限公司支付物业服务费994.75元及违约金298.43元。二、驳回原告漯河双河物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用50元，由原告漯河双河物业管理有限公司承担40元，被告马哲承担10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

马哲不服原判，向本院上诉称：一、名仕苑小区业主委员会是依法成立的对业主服务和负责的组织。上诉人授权给业主委员会，业主委员会代表了上诉人的利益。业主委员会选聘漯河市汇邦物业管理有限公司，是为了广大业主的利益，原审判决却未提及。被上诉人在2011年12月5日重新贴出通知，没有与业主委员会协商，也没有与上诉人或者业主委员会签订协议，强行继续服务。上诉人和被上诉人原物业管理委托合同已经解除，双方没有合同关系，没有交纳物业费用的义务。二、原审庭审中业主没有见到被上诉人提供的资质、收费许可证，无法查证。如果没有收费许可证，前期物业服务协议也是不合法的。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请；一、二审诉讼费由被上诉人承担。

漯河双河物业公司二审答辩称：一、被上诉人在入驻名仕苑小区后，一直在兢兢业业为小区业主提供物业服务。2011年因小区业主委员会要求被上诉人撤离小区，不得已被上诉人贴出公告说3日内撤出。后小区业主与被上诉人协商，降低了物业费和公摊照明费。被上诉人于2011年12月5日在小区张贴通知，表示愿意继续为小区业主提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方的物业服务合同关系并未终止。二、名仕苑小区业主委员会的召开程序违法。会议记录上显示的赞成票数与二审上诉人提交的业主签名的人数不符，明显是事后补签，业主大会的会议记录不能证明业主大会决议的有效性。三、上诉人与被上诉人之间的物业管理服务协议应认定为合法有效，上诉人应向被上诉人缴纳物业服务费及违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。

根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：马哲应否向漯河双河物业公司支付物业服务费994.75元及违约金298.43元。

本院认为：漯河双河物业公司与马哲签订物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，属于有效协议。漯河双河物业公司提供物业服务，马哲作为小区业主客观上享受了相关物业服务，漯河双河物业公司请求马哲交纳物业管理费有事实依据，应予支持。马哲主张漯河市源汇区名仕苑小区业主委员会与漯河市汇邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同，与漯河双河物业公司物业管理委托合同已经解除，漯河双河物业公司收取物业管理费没有依据的上诉理由，因漯河市源汇区名仕苑小区业主委员会与漯河市汇邦物业管理有限公司签订的物业管理委托合同并未实际履行，2011年12月5日至今漯河双河物业公司在该小区提供着物业服务，其上诉理由不能成立。综上，马哲的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人马哲负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   刘  超

                                             审  判  员   缑兵伟

                                             审  判  员   刘冬凯

                                             二○一四年七月二十二日

                                             书  记  员   梁晨晨