上诉人漯河狮城物业服务有限公司与被上诉人张俊超、李耀东、原审被告漯河中润房地产投资有限公司财产损害赔偿纠纷一案二审民事判

上诉人（原审被告）：漯河狮城物业服务有限公司，住所地：漯河市郾城区。

法定代表人：陈晋民，该公司总经理。

委托代理人：王绍功，该公司员工。

委托代理人：孙利江，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）：张俊超，男，1990年6月29日出生。

委托代理人：张国帆，男，1966年7月30日出生。

委托代理人：王超，河南长风律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李耀东，男，1986年3月2日出生。

原审被告：漯河中润房地产投资有限公司。住所地，漯河市郾城区。

法定代表人：刘宏磊，该公司董事长。

上诉人漯河狮城物业服务有限公司（以下简称狮城物业公司）因与被上诉人张俊超、李耀东、原审被告漯河中润房地产投资有限公司（以下简称中润房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服召陵区人民法院（2013）召民二初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人狮城物业公司的委托代理人王绍功、孙利江，被上诉人张俊超的委托代理人张国帆、王超到庭参加诉讼。被上诉人李耀东、原审被告中润房地产公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2012年5月10日，原告与被告中润房地产公司签订一份商品房买卖合同，将被告中润房地产公司第5幢1单元2层203号房出卖给原告。 2013年5月29日，原告交纳给被告狮城物业公司物业管理费、垃圾清运费、装修押金后，将房屋交付给原告。2013年9月5日，因被告李耀东家（系原告楼上户主）漏水，导致原告刚装修的房屋，墙面损毁，吊顶、灯具、装修材料、柜子等浸泡在水中，变形、损坏。本案在审理过程中，经原告张俊超申请，法院委托漯河市鑫诚价格事务所有限公司对原告的房屋装修损失进行评估，漯河市鑫诚价格事务所有限公司作出漯鑫评估字（2014）024号价格评估意见书确定原告的损失价值为23000元。原告因为进行评估，支出评估费2000元。另查明：被告李耀东系与原告系楼上楼下邻居。被告李耀东于2013年3月份，交纳物业费管理费用后，由被告狮城物业公司将房屋交付给被告李耀东。被告李耀东家为毛坯房，并没有实际入住。期间，因房屋漏水，被告狮城物业公司对被告李耀东家进行了维修。再查明：该小区的通水通电由被告狮城物业公司统一管理，交纳物业管理费后通水通电。

原审法院认为：原告与被告狮城物业公司虽然未签订书面的物业合同，但被告狮城物业公司收取了原告的物业管理费，形成了事实的物业合同关系。被告狮城物业公司应按照《物业管理条例》的规定，履行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的义务。被告狮城物业公司统一管理用水，对给水和排水都负有管理义务，对房屋负有维修的义务，被告狮城物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，故对于原告要求被告狮城物业公司承担赔偿责任的请求，法院予以支持。被告中润房地产公司作为开发商，原告提供的证据不能证明其应当对原告的损失承担赔偿责任，故对于原告要求被告中润房地产公司承担赔偿责任的请求，法院不予支持。对于被告李耀东，虽房屋开发商已将房屋实际交付，但是因其房屋为毛坯房，李耀东一家并没有实际入住。从2013年3月交房后至2013年9月发生漏水的情况期间，李耀东一家没有用水的可能性，因此排除了其过错，其对原告的损失不承担赔偿责任。原告的损失，经过评估机构评估确定为23000元。因此，被告狮城物业公司应赔偿原告的损失23000元。判决：一、被告漯河狮城物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告损失23000元。二、驳回原告张俊超的其他诉讼请求。本案诉讼费1800元，原告张俊超负担1400元，被告漯河狮城物业服务有限公司负担400元，鉴定费2000元，由被告漯河狮城物业服务有限公司负担。

上诉人狮城物业公司上诉称，上诉人只对小区公共设施等承担管理服务职责，对于已经交付给业主的房屋及其内部设施没有管理服务的责任，自己不应当承担赔偿责任。原审判令上诉人承担赔偿责任既违背事实又缺乏法律依据。故请求依法撤销原判并判决驳回被上诉人张俊超对上诉人的诉讼请求。

被上诉人张俊超答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉并维持原判。

二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同。

根据双方当事人诉辩意见，归纳本案二审中的争议焦点为：原审判决上诉人狮城物业公司赔偿被上诉人张俊超损失23000元是否符合法律规定。

本院认为，上诉人狮城物业公司收取了被上诉人张俊超的物业管理费，双方虽然未签订书面合同，已形成事实上的物业合同关系，本院予以确认。狮城物业公司应当按照《物业管理条例》的规定履行对小区内房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护和管理的义务。狮城物业公司统一管理小区内用水，对给水和排水都负有管理义务。因狮城物业公司未履行该义务，导致张俊超财产受到损害，故应当依法承担赔偿责任。赔偿张俊超损失23000元。狮城物业公司上诉称自己不应当承担赔偿责任的理由，因缺乏法律依据和证据证明，该上诉主张依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人漯河狮城物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   崔喜庆

                                             审  判  员   赵庆祥

                                             审  判  员   曹光辉

                                             二Ｏ一四年八月十二日

                                             书  记  员   胡琨鹏