马金要与张红许房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）马金要，又名马金跃，男，1962年9月17日出生。

委托代理人孙志辉，河南首位律师事务所律师。

上诉人（原审被告）张红许，男，1975年11月7日出生。

委托代理人李延辉，河南科序律师事务所实习律师。

上诉人马金要与上诉人张红许房屋租赁合同纠纷一案，汝州市人民法院于2014年5月5日作出（2013）汝民初字第2093号民事判决，马金要、张红许均不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月20日受理后，依法组成合议庭于2014年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人马金要及其委托代理人孙志辉，被上诉人张红许的委托代理人李延辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2005年，马金要、张红许双方达成口头协议，马金要将其位于汝州市小屯镇朝川街东会口的两间门面房租赁给张红许做生意，双方未签订书面租赁协议。张红许接手经营后，未能及时缴纳租金，经马金要催要，张红许于2012年3月14日给马金要出具欠条一份，内容为：欠条 欠马金跃房租款项合计人民币贰万伍仟柒佰陆拾圆整（25760.00元） 张红许 2012.3.14日。马金要、张红许双方对欠交的房租25760元未约定利息。后张红许分三次先后共偿还马金要房租12500元，剩余租金张红许推脱至今未还。关于租赁期限，马金要称未约定租赁期限，张红许称当时口头约定有租赁期限为20年，但未能提供证据证明。诉讼中，张红许提出经马金要同意，其装修门面，共花去22000元，要求马金要予以赔偿或折抵剩余租金。马金要以张红许装修门面并未经过其同意为由，拒绝赔偿，并要求张红许恢复原状。

原审认为，马金要、张红许之间系房屋租赁关系，因双方未签订书面租赁协议，亦未约定租赁期限，故双方之间应视为不定期租赁，马金要、张红许双方任何一方均有权随时提出解除租赁合同关系。另依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案张红许长期拖欠马金要房租，在马金要多次催要后仍未能及时支付，已构成违约，故对马金要要求张红许腾出房屋的请求，本院予以支持。马金要要求张红许支付欠交的房租25760元，有张红许给马金要出具的欠条为证，于法有据，但张红许在出具欠条后已先后偿还租金12500元，应当予以扣除，即张红许应再支付马金要房租13260元。马金要、张红许双方就拖欠的房租未约定利息，应视为不支付利息，但可参照中国人民银行同期贷款利率自马金要向本院起诉之日起计付利息。关于张红许要求马金要赔偿装修费用22000元的主张，因张红许欠交房租的行为已构成违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。…”，故对张红许的该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限张红许于本判决生效后十日内腾出租赁马金要的两间房屋。二、限张红许于本判决生效后十日内给付马金要房租13260元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年9月27日计付至本判决指定的履行期限届满之日止）。三、驳回马金要的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，马金要负担216元，张红许负担228元。

上诉人马金要不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、依法撤销原审法院（2013）汝民初字2093号民事判决第二项，改判张红许支付马金要房租25760元。二、一、二审诉讼费由张红许承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，应当依法改判。一、本案的事实。马金要在汝州市小屯镇朝川街东会口有两间门面房，经营服装生意。2005年因身体原因不再经营，将服装店转租给张红许，当时未签订租赁合同，也未约定租赁年限，2005年至2009年这中间的房租为每年5000元，2009年农历8月15日到2012年农历8月15日每年为6500元，2012年8月15日以后每年房租7500元，以上房租全是经过双方共同协商达成。由于张红许不及时交纳房租，再经马金要多次催要的情况下，双方于2012年3月14日进行结算，不包括2011年农历8月15日至2012年农历8月15日的房租，共欠房租25760元，并打下欠条一张，但当时未付，后来张红许继续承租，到2013年11月5日开庭时，张红许从2011农历8月15日到开庭，还有2年零48天的房租，这两年多的房租为14920元，但是张红许分三次支付了12500元，还欠2420元。因张红许欠房租较多，又不支付，发生争议，马金要不愿再把房屋租给张红许，要求腾出房屋并支付所欠的租金。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定，欠条在2012年3月14日所打，在打下欠条后，张红许支付了房租12500元，并予以扣除，这明显错误，欠条的25760元钱是从2005年到2011年农历8月15日所欠的房租，张红许以后所交的房租是2011年农历8月15日到2013年农历8月15日房租，并且还欠1500 元，张红许交纳的12500 元的租金与以前所欠租金没有直接的关系，该12500元租金不应当从25760元的房租中扣除。因此原审法院认定事实明显错误，应当依法改判。综上，原审法院在没有查明事实的情况下，作出错误的判决，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判，判决张红许腾出房屋，并支付所欠的全部房租及利息。

张红许答辩认为，马金要上诉所述与事实不符，事实上，张红许欠条中所称的租金系货底款，张红许已经偿还了12500元，另外，张红许从来没有拖欠马金要的任何租金，且租金已经支付到2014年农历八月十五日，因此马金要所述与事实相悖，二审法院应当依法驳回其上诉请求。1、马金要上诉称张红许给马金要出具欠条时没有将2011年农历八月十五日至2012年农历八月十五日的房租计算在内，按马金要所述，2011年农历8月15日至结算日，也就是2012年3月14日张红许肯定还拖欠马金要其他的租金，但是结算时没有将这部分租金结算在内，这从事实和逻辑上是说不通的。2、马金要上诉称2013年11月5日张红许除了25760元外，还欠马金要2420元租金，原审诉状日期为2013年9月24日，截止原审马金要起诉之日，张红许还欠马金要房租大约2000元左右，既然张红许又欠这么多的房租，为何马金要在原审起诉时没有提出诉求，要求张红许支付此项欠款租金，这从事实和逻辑上都是说不通的。从以上两点可以肯定，当时的事实是，张红许根本就不欠马金要任何租金，张红许对原审法院认定房租有异议。

上诉人张红许不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、依法撤销原审法院（2013）汝民初字第2093号判决第二项，依法改判马金要赔偿张红许装修装饰残值损失22000元，或者在剩余13260元中扣除张红许装修装饰残值损失22000元；二、一、二审的诉讼费由马金要承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、原审认定张红许欠交房租构成违约导致合同解除与事实不符。马金要在原审中主张的“房租”实质上并不是张红许拖欠的房租，而是马金要的货底款。张红许从马金要处租房时，马金要强行把其过时的衣服货底高价转手给张红许，张红许不同意接货底，马金要承诺张红许可以把货底处理后再把货款支付给马金要，可货底因过时一直处理不掉，后在马金要的逼迫下，张红许才于2012年3月14日向马金要出具货款欠条一份，但因当时一时疏忽，才把货款写成了房租。因此，原审法院认定张红许拖欠马金要房租导致合同解除是错误的。2、马金要的行为严重违约。张红许和马金要在签订租赁合同时约定租赁期为20年，租金每年5000元。在马金要的允许下，张红许为了经营花去22000元将房屋装修一新，并把2013年和2014年度的租赁费共计10000元交给马金要，可在租赁期内，马金要无故不让张红许使用房屋，其行为严重违约。二、原审适用法律错误。根据上述事实，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，不支持张红许装修残值损失明显错误。本案中，在租赁期内马金要违约导致合同解除，因此张红许装修装饰残值损失应当按照该司法解释第十一条第（一）项之规定予以支持。马金要已经收取了张红许2012年8月15日至2014年8月15日两年的租金，合同解除，根据《合同法》的规定马金要应当退还剩余租金并赔偿张红许损失。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法裁判。

马金要答辩认为，张红许上诉所称没有事实依据。1、张红许违约是本案最基本事实，2012年3月14日以前所欠房租25760元，2013年农历八月十五日至今仍然没有交纳一分钱租金，因此张红许违约。2、张红许所称的房租款实际是货底款完全没有事实依据，货底款与房租款无论从文字还是含义相差太远，根本不是一个意思，张红许作为一个完全民事行为能力人，是不可能疏忽写错的，原审法院认定张红许拖欠租金是完全正确的。3、张红许装修是为了自己经营，与马金要没有任何关系，马金要从来没有同意过，从经营而言装修是必要的，张红许损失应当由其自己承担。4、马金要在本案中没有任何违约之处，就租赁合同而言，马金要的主要权利就是收取租金，自己的房屋租赁出去却收不到租金，怎么能说是马金要违约，所以原审法院适用法律正确，但马金要对原审判决第二页审理查明中张红许分三次偿还12500元有异议，这笔钱不是偿还以前欠条所欠房租，而是偿还从2011年8月15日-2013年8月15日这中间的房租，与欠条中的钱不掺和。

经二审审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实相一致。

本院认为，马金要、张红许之间系房屋租赁关系，因双方未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限，双方之间应视为不定期租赁，马金要、张红许双方任何一方均有权随时提出解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案张红许长期拖欠马金要房租，在马金要多次催要后仍未能及时支付，已构成违约，故原审法院对马金要要求张红许腾出房屋的请求予以支持适当。马金要要求张红许支付欠交的房租25760元，有张红许给马金要出具的欠条为证，但张红许在出具欠条后已先后偿还租金12500元，应予以扣除，即张红许应再支付马金要房租13260元。马金要、张红许双方就拖欠的房租未约定利息，应视为不支付利息，原审法院对马金要向原审法院起诉之前的利息不予支持，马金要向原审法院起诉之日起的利息按中国人民银行同期贷款利率计付适当。关于张红许要求马金要赔偿装修费用22000元的主张，因张红许欠交房租的行为已构成违约，导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。…”，因此原审法院对张红许的该主张不予支持适当。关于马金要提出张红许出具欠条的25760元是从2005年到2011年农历8月15日所欠房租，张红许以后所交房租是2011年农历8月15日到2013年农历8月15日的房租，该12500元租金不应当从25760元的房租中扣除的问题，对此本案双方对该12500元是支付那一段的租金和是否欠交租金有争议，马金要对该12500元可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费463元，由上诉人马金要负担113元，上诉人张红许负担350元。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长  陈 亚 超

                                             审 判 员  尚 少 辉

                                             审 判 员  李 新 保

                                             二○一四年九月五日

                                             书 记 员  卫    娜