上诉人马秋琴因与被上诉人吴金平、项琴芳租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）马秋琴，女，汉族，1968年9月17日出生。

委托代理人张建州，郑州市上街区峡窝法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）吴金平，男，汉族，1965年7月30日出生。

委托代理人孙中海，河南魁达律师事务所律师。

委托代理人马文波，河南魁达律师事务所律师。

被上诉人项琴芳（原审被告），女，汉族，1968年5月26日出生。

上诉人马秋琴因与被上诉人吴金平、项琴芳租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2014）巩民初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马秋琴及其委托代理人张建州，被上诉人吴金平的委托代理人孙中海、马文波的到庭参加诉讼。项琴芳经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：马秋琴与项琴芳系个人合伙关系，2010年11月13日，吴金平与项琴芳签订“租房协议”一份，双方在协议中约定：“1、商铺年租金24000元整，商铺设施押金1000元整，共计25000元整；4、商铺联租三年内以第一条规定为准，三年后甲方将随行就市变动年租金金额，优先乙方连租；9、本协议从2011年3月18日到2014年3月18日”；同年12月10日，吴金平与项琴芳再次补签协议一份，双方在协议中约定：“2、影响左右邻居的，左邻右舍干预的，乙方自行处理；5、商铺租金随市场行情而定”；2011年3月18日，由于马秋琴在租赁该房屋装修期间对二楼马君芳房屋造成影响，在巩义市米河镇两河口人民调解委员会的主持下，马秋琴与马君芳及吴金平达成协议，由马秋琴赔偿马君芳各项损失1.7万元；后马秋琴按照协议约定分别向原告缴纳2.4万元、2.8万元、3.3万元的租金，共计8.5万元。2014年3月18日，吴金平向项琴芳送达了解除租赁房屋合同通知书，要求项琴芳解除合同并退还房屋。

原审法院认为：项琴芳与马秋琴系合伙关系，因此项琴芳代表马秋琴与原告签订的两份协议系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律法规的禁止性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定全部履行自己的义务。马秋琴辩称吴金平超额收取了其租赁费，双方签订的是连租协议，与庭审查明的吴金平与项琴芳于2010年11月13日签订的协议中约定的合同履行期限，以及双方于同年12月10日的协议中对年租金缴纳数额的变更不符，且马秋琴又未提供证据证明其在按照2010年12月10日的协议约定向吴金平履行给付租金义务时曾就租金的数额提出明确的异议，故对马秋琴的辩论意见，本院不予采信，综上，由于原、被告双方于2010年11月13日的租房协议已履行完毕，因此对吴金平要求马秋琴、项琴芳返还租赁物的诉讼请求本院予以支持。依据相关法律规定，2014年3月18日租赁期满后，项琴芳、马秋琴应当及时将租赁物返还给吴金平，吴金平多次催要，项琴芳、马秋琴均不予返还属于违约，项琴芳、马秋琴应承担赔偿损失的违约责任，因原被告双方未在合同中约定违约金数额以及违约对于违反合同而产生的损失赔偿额计算方法，其诉称的月损失4000元也没有相关证据予以证明，因此参照2013年项琴芳、马秋琴缴纳的3.3万元租金的标准，项琴芳、马秋琴应当按照日90.41元的标准赔偿原告自2014年3月19日返还租赁物之日起至实际返还之日止的损失。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十条、第一百十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马秋琴、项琴芳于本判决生效后十日内将位于巩义市米河镇第一高级中学商住楼北起第五间房屋还给原告吴金平；二、被告马秋琴、项琴芳按照日租金九十元四角一分的标准赔偿原告吴金平自二〇一四年三月十九日返还租赁物起至实际返还之日止损失；三、驳回吴金平的其他诉讼请求。二被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百元，减半收取五十元，由被告马秋琴、项琴芳负担。

马秋琴不服原审判决，向本院上诉称：一、被上诉人吴金平不是真正的房东，提起诉讼也不是吴金平的真实意思表示。吴金平没有在一审中参加诉讼，其在私下和发给上诉人的短信中也明确表示自己不是房东，自己也不愿起诉，因此也没有参加诉讼，一审法院没有查明原告的主体资格是否适格。二、一审中被上诉人吴金平提交一份由项琴芳的12月10日与吴金平补签的协议，上诉人当庭表示异议，要求进行笔迹鉴定，并于庭审3日内向法庭提交了书面鉴定申请，一审法院违反程序没有组织鉴定，直接判决解除合同，属于程序违法。三、上诉人在调解中和审理后一直同意按照市场行情缴纳租金继续履行合同，被上诉人任意解除合同，一审法院按照吴金平的意志解除合同，严重违反合同法鼓励交易的立法宗旨；四、一审法院查明事实不清，对事实部分断章取义。事实上，马秋琴和项琴芳最初是合伙关系，合伙经营服装生意，因与马君芳涉及装修部分发生纠纷，项琴芳感到自己是外地人，就提出退出了合伙。吴金平当时就提出让我一个人租用，我也同意了吴金平的建议，才出现我和吴金平、马君芳签订的赔偿协议。在我要求重新签订协议时，吴金平说以后再签吧，没事，都是自己人，你做生意用，房租好商量，签不签协议都无所谓，才没有签订协议。因项琴芳的退出，我最初经营的是土豆粉生意，后才改做服装生意。不然的话房租不会私自改变的，只会按24000元缴纳。一审一直按照马秋琴、项琴芳与吴金平合伙签订协议至今，属概念不清，认定事实不明。五、一审法院在判决时判决返还吴金平的房屋，就应该将附随义务即房屋装修部分不可分离的部分（地板砖、吊顶，线路，电气及其他设施）一并作出判决，并作出解决方法。请求依法撤销一审判决或发回重审。

吴金平答辩称：一、马秋琴上诉所称的吴金平不具有诉讼主体资格的说法不能成立。吴金平是案涉房屋的所有权人，租赁协议也是吴金平合法签订的，是吴金平的真实意思表示，所以吴金平完全有诉讼主体资格。二、关于笔迹鉴定程序不存在任何问题。2010年11月13日吴金平与项琴芳签订的租赁协议，以及2010年12月10日双方签订的补充协议是双方真实意思表示。在签订租赁协议和补充协议之后，双方均按租赁协议和补充协议进行履行。马秋琴这时还不是租赁协议的实际承租人。2011年3月18日在三方（马君芳、马秋琴、吴金平）签订的损失赔偿协议时，马秋琴才作为实际承租人出现。马秋琴以自己的行为加入了承租协议，承担了合同之债，应视为其对租赁协议所涉及条款约定的权利和义务全面接受和认可，后来马秋琴也按租赁协议和补偿协议进行全面履行交纳了租金。一审中马秋琴提出笔迹鉴定毫无道理可言，在项琴芳没有提出任何异议的情况下，马秋琴对此问题根本无权提出异议，所提异议没有事实和法律依据，其目的只是为了拖延诉讼的正常进行。一审法院对此问题的处理无任何问题。三、马秋琴在上诉状第四点也认可了其是实际承租人的身份，马秋琴就有义务履行之前的租赁协议和补偿协议。马秋琴不履行租赁协议和补充协议约定的义务的做法应当承担其产生的法律后果。对涉及装修部分应当按照租赁协议第六条和补充协议第三条的约定承租人自行承担装修费用。所以马秋琴在上诉状中要求将装修部分一并解决的要求，不符合双方租赁协议和补充协议的约定，因此该上诉理由不能成立。请求依法驳回马秋琴的上诉请求，维持原判。

项琴芳缺席未答辩。

本院经审理查明：项琴芳与马秋琴原系个人合伙关系。2010年11月13日，吴金平与项琴芳签订“租房协议”一份，双方在协议中约定：“1、商铺年租金24000元整，商铺设施押金1000元整，共计25000元整；4、商铺连租三年内以第一条规定为准，三年后甲方将随行就市变动年租金金额，优先乙方连租；9、本协议从2011年3月18日到2014年3月18日”；同年12月10日，吴金平与项琴芳再次补签协议一份，双方在协议中约定：“2、影响左右邻居的，左邻右舍干预的，乙方自行处理；5、商铺租金随市场行情而定”；2011年3月18日，由于马秋琴在租赁该房屋装修期间对二楼马君芳房屋造成影响，在巩义市米河镇两河口人民调解委员会的主持下，马秋琴与马君芳及吴金平达成协议，由马秋琴赔偿马君芳各项损失1.7万元。后项琴芳退出合伙，马秋琴实际占有并管理商铺，并按照协议约定分别向吴金平缴纳2.4万元、2.8万元、3.3万元的租金，共计8.5万元。2014年3月17日，吴金平短信通知马秋琴，要求其退还房屋。2014年3月18日，吴金平向项琴芳送达了限期搬离通知书，要求项琴芳退还房屋。

本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。马秋琴经吴金平同意，概括承受了项琴芳在2010年11月13日和2010年12月10日与吴金平签订的两份协议的权利和义务，成为了房屋租赁协议的承租人，并向吴金平交纳了房租。马秋琴称吴金平不是真正的房东。马秋琴的此项上诉理由与租赁合同的实际履行情况不符，本院不予支持。马秋琴又称，一审法院没有组织对2010年12月10日签订的补充协议进行鉴定属程序违法。本院认为，法院有权根据案件具体情况决定是否启动鉴定程序，马秋琴按照补充协议的约定随行就市向吴金平交纳房租的行为足以证明补充协议已得到马秋琴的认可和实际履行，一审法院不组织鉴定并无不当。本院对马秋琴的此项上诉理由不予支持。马秋琴再称，一审法院判决解除合同违反合同法鼓励交易的立法宗旨。本院认为，吴金平与马秋琴的租赁合同于2014年3月18日已经履行完毕，吴金平有权决定是否继续将租赁房屋给马秋琴，任何单位和个人不得非法干预。马秋琴的此项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。马秋琴还称，一审法院认定马秋琴、项琴芳一直系合伙至今属事实认定不明。本院认为，一审法院认定事实不清应予纠正，但马秋琴作为实际承租人在租赁协议到期后继续占用房屋的行为构成违约，依法应退还房屋并赔偿吴金平的相应损失。一审法院实体处理正确，故本院对马秋琴的此项上诉理由不予支持。马秋琴最后称，一审法院对房屋装修部分应一并作出判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。按照2010年11月13日的租赁协议第6条和2010年12月10日的补充协议的第3条，承租人应自行承担装修费用，故对于马秋琴提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上，马秋琴提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实不清，应予纠正。但原审判决实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：        

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由马秋琴负担。

本判决为终审判决。  

                                          审  判  长  石红振

                                          审  判  员  邢彦堂

                                          审  判  员  杜麒麟

                                         二〇一四年十月十三日

                                          书  记  员  李明路