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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第1632号 原告张新红，女，汉族。 委托代理人张桂玲，河南剑光律师事务所律师。 被告济源市飞达电气有限公司，住所地：济源市济水大街东段796号。 法定代表人蔡峻峰，该公司经理。 委托代理人蔡峻杰，该公司职工。 被告翟高社，男，汉族。 被告史竹梅，男，汉族。 原告张新红诉济源市飞达电气有限公司（以下简称飞达电气公司）、翟高社、史竹梅房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年4月1日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，后依法向被告送达了起诉状副本、受理案件通知书、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票。本院依法组成合议庭，进行公开开庭审理。原告张新红委托代理人张桂玲、被告飞达电气公司委托代理人蔡峻杰、被告翟高社、被告史竹梅进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张新红诉称：其与第一被告飞达电气公司于2013年5月1日签订了房屋租赁协议，承租房屋一间约定每年租金8000原，期限3年。但只2014年4月，第二被告翟高社、第三被告史竹梅要求收取其下一年的租金，并擅自要求增加租金，其向第一被告了解情况，却被告知房屋一卖给第二、三被告。三被告要求其多交租金无果后，强行通过违法手段断电、锁门等行为逼迫其终止合同，造成其无法继续经营，给其造成较大经济损失，因三被告的粗暴行为导致其无法经营，已构成严重违约，应对其的经济损失承担赔偿责任。请求判令三被告赔偿其损失39848元。 被告飞达电气公司辩称：原告与其公司签订的租赁合同属实，现房屋已买给翟高社、史竹梅并已告知原告等承租人，原告的损失与其无关。 被告翟高社、史竹梅辩称：其二人是合伙人，于2014年4月20日购买蔡峻峰的房屋，双方签订有购房协议；2014年4月25日，告知济水大街东段796号院及门面房的承租人：房屋已由翟高社、史竹梅买走，租金不得别人收取；4月30日，告知4月30日前交租金按每平方300元；5月4日又告知5月5日前交清租金，否则锁门停电。当日原告等人打110报警，下午北海派出所派冯维光等三人在亚桥涂料厂调解，翟高社、蔡峻峰、原告的代表人、商玉希、陈小周、宝岛电动车女老板等人共同参加。蔡峻峰明确告知：卖房前飞达电气公司在《济源日报》登两次广告没卖出去，门面房13万元一间卖给他们（承租人），没人要。4月1日他们也不交租金，房屋已卖给其二人，租金该交就交吧。后经冯维光调解，延长两天到5月7日下午交清租金。至5月77日只有商玉希交了租金，5月10日其采取了停电锁门，原告等人又拨打110，调解未果。之后，宝岛电动车小赵、老赖卤肉饭店李建中、宗申摩托陈小周分别交清租金，李进奎、姚凤联及原告仍不交租金，其通知搬走，其中两户与5月320日偷偷搬走，至今欠水电费。其买房合法，收取租金合理，在向原告多次催要租金无果的情况下，才通过断电、锁门的手段逼迫原告终止合同以维护其合法权益。原告索赔20000元没有依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告张新红向本院提供的证据及请求的损失有： 1、与其同排房其他承租人李进奎的房租收据5张，其中2006、2010年的收据上加盖了飞达电气公司的公章，其中2011年、2012年是田联营签的字；其的2013年5月5日至2014年4月30日的房租收据1张及房屋租赁协议1份，协议约定：甲方（出租方）田联营，乙方张新红（承租方），一、……双方议定的门面房壹间每年租金为人民币（大写）捌仟元整￥8000元，租金按年结算，由乙方在每年的前壹个月交付给甲方。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金金额的千分之三向乙方加收违约金。…（六）门面房租赁期为三年，到期后价格随周边市场行情变动……此两份证据均有田联营的签字，证明田联营是飞达公司的职工，根据承继性，证明原告是与飞达电气公司签订的合同。 2、4份通知、派出所出警记录2份，证明，第二、三被告违约将每年租金涨为13659元，远远高于约定的8000元，为此其延迟缴纳租金发生纠纷，派出所出警的事实。 3、房租差价11138元，原合同标准和新租金标准差价乘以剩余合同2年。 4、装修费用，提交孔艳武书写的装修过程，证明原告于2014年3月4日对租赁房屋进行了装修，扣除可搬离的费用外为22530元。 5、合理的停业损失6000元，按照每天200元计算30天。 被告飞达电气公司对原告提交的证据均无异议，认为房屋已出卖，与其无关。 被告翟高社、史竹对证据1、2的真实性不清楚，认为原告提交的装修费用证据是虚假的，不认可。飞达电气公司在2014年1月份就开始卖房了，且原告装修也未按照合同约定征得飞达电气公司的同意，对原告要求的损失不应赔偿。如果原告按照原合同约定提前一个月交房租，就不会有纠纷出现，现在的状况是原告自己造成的。 被告飞达电气公司没有证据提交。 被告翟高社、史竹梅提交证据：《产权及租赁转让协议》一份、汇款凭证6份，协议的主要内容：甲方：蔡峻峰，乙方史竹梅，丙方：翟邦武，经双方协商同意将位于济水大街东段796号的一栋三层房屋（建筑面积1560平方）转让给乙方…（6）合同生效后，门面房2014年5月1日租金由乙方收取…2014年4月20日。证明包括原告租赁的房屋在内已由其二人购买，按照协议约定2014年5月1日之后的房租应由其二人收取。 原告对被告翟高社、史竹梅所提交证据的真实性不清楚，称即使三被告之间的买卖合同成立，但第二、三被告不按原合同的约定收取租赁费用，就视为对合同的根本违约。被告飞达电气公司对证据无异议。 经原、被告举证质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2，三被告对其真实性均无异议，本院予以采信。孔艳武书写的装修过程系证人证言，孔艳武未到庭质证，不予采信；被告翟高社、史竹梅提交的证据，原告称不清楚，被告飞达电气公司无异议，本院认为该组证据具备法定的证据形式，予以采信。 根据原、被告诉辩意见及以上有效证据，本院确认如下案件事实：原告张新红于2013年5月1日与被告飞达电气公司签订房屋租赁协议，合同主要内容：…一、……双方议定的门面房壹间每年租金为人民币（大写）捌仟元整￥8000元，租金按年结算，由乙方在每年的前壹个月交付给甲方。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金金额的千分之三向乙方加收违约金。…（四）房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋装修、增扩设备或改变原有结构及经营项目时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。…（六）门面房租赁期为三年，到期后价格随周边市场行情变动…2014年5月1日前原告未按照合同约定缴纳2014年5月1日至20155月1日的租金。2014年4月20日，飞达电气公司与翟高社、史竹梅签订《产权及租赁转让协议书》，协议约定：…经双方协商同意将位于济水大街东段796号的一栋三层房屋（建筑面积1560平方）转让给乙方…3、付款方式在4月21日付款50万元，其余款项在4月28日前付清。4付款后后院租赁权以及3层房屋产权无条件归乙方所有…（6）合同生效后，门面房2014年5月1日租金由乙方收取…2014年4月24日至2014年5月7日期间，被告翟高社、史竹梅向原告讨要租金，原告以二被告违约涨租金为由拒绝支付，并向110报警，协商未果。之后，被告翟高社、史竹梅将原告租赁的房屋停水断电催要房租，原告于2014年5月20日搬离。另查，田联营系被告飞达电器公司职工，代表该公司收取租金，与原告签订租赁合同。 本院认为：原告张新红与被告飞达电器公司签订的房屋租赁协议，被告飞达电气公司与被告翟高社、史竹梅签订的产权及租赁转让协议，二协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。被告飞达电气公司将房屋转卖给被告翟高社、史竹梅，并已告知原告，被告翟高社、史竹梅根据转让协议取得原告租赁房屋的所有权，因收取租金与原告发生纠纷，原告于2014年5月20日搬离，双方视为不再履行合同，本院认定解除合同。原告要求被告飞达电气公司的承担其请求没有依据，本院不予支持。被告翟高社、史竹梅违反合同约定，应承担违约责任，庭审中原告就其请求的损失举证不足，本院对原告的赔偿请求不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》﹥第二条条第二款之规定，判决如下： 驳回原告张新红对被告济源市飞达电气有限公司、翟高社、史竹梅的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告张新红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 李小霞 人民陪审员 王小莉 人民陪审员 范 超 二〇一四年十月十五日 书 记 员 姚 佩 |
