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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第00397号 上诉人（原审原告）毕琴，女。 委托代理人惠春生，河南震世律师事务所律师。 上诉人（原审被告）南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。 法定代表人冯居朝，任董事长。 委托代理人樊庆文，河南南都律师事务所律师。 上诉人毕琴与上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司为商品房销售合同纠纷一案，均不服卧龙区人民法院（2013）宛龙民一初字第31号民事判决。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毕琴的委托代理人惠春生、上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的委托代理人樊庆文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2008年12月22日，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（甲方）与原告毕琴（乙方）签订“淯阳.东华新村”认购房协议书一份，约定：一、房屋概况及价格。乙方集资房屋为甲方开发建设的“淯阳·东华新村”4号楼13层3单元C户，面积71.10平方米（含公摊面积），单价人民币2066元／平方米，合计人民币146892元。……二、房屋配置标准。甲方所建房屋，在交付使用时应达到以下配置标准：1.外墙使用节能保温材料，安装中空玻璃；室内毛墙，毛地坪；2.各户安装入户国际防盗门，无室内门；卫生间、厨房地面做防水，不贴地墙砖、地砖，不安装卫生洁具、厨具；3.有线电视、宽带网、电话线、水、电、沼气入户。三、开竣工日期。“淯阳·东华新村”开工时间为2008年9月16日，竣工日期为2010年9月30日（雨雪天气、政府政策性变化等非甲方原因造成的竣工期延误除外）。四、付款方法。乙方分期付款：第一次付总房款的30%即44067元，签订本协议当日结清；10层结顶后付总房款的20%即29378元；房屋整体结顶后付总房款的20%即29378元；整体粉刷至60%时，付总房款的20%即29378元；商品房交付使用前（交钥匙）一个月内将下欠房款和其他费用（大修基金、办证费、其他项目初装费、立户费等）全部交清，之后发放住房钥匙。五、其他事项。甲方若延期交房，则迟交一天，按购房户所缴房款的日1‰计算罚金，付给乙方作赔偿；若乙方任何一次未按规定时间向甲方缴清房款，乙方应按本次应缴款额的日1‰计算罚金付给甲方作赔偿。协议签订后，原告毕琴依合同约定于当日交纳了首付款44000元，其后又于2009年7月29日交纳了30000元，于2010年2月8日交纳了29000元，于2010年9月9日交纳了30000元，另于2011年6月13日交纳了水电、沼气、有线立户费6080元。其后，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司迟延交房，双方发生矛盾，原告诉至本院。至本案法庭辩论终结前，“淯阳.东华新村”的房屋仍未进行竣工验收，不符合入住条件。2013年12月3日，原告毕琴经被告通知到被告处领取钥匙，并交纳相关费用。 原审认为，原、被告双方签订的认购房协议书，系双方真实意思表示，该协议书亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案原、被告双方签订的认购房协议书具备商品房买卖合同的主要内容，且被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司已按照约定收受了购房款，故该协议书应认定为商品房买卖合同。 原、被告双方在合同中约定，“淯阳·东华新村”开工时间为2008年9月16日，竣工日期为2010年9月30日（雨雪天气、政府政策性变化等非甲方原因造成的竣工期延误除外）。除此之外双方并未约定明确的交房日期，而双方约定的该竣工日期是否应理解为交房日期，本院认为，从公平原则及实际情况来考虑，竣工日期不同于交房日期，根据相关法律规定，房地产开发商在工程竣工后应在项目所在地县以上政府房地产开发主管部门提出验收申请，由主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收，验收合格才能交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，而这些相关的工作还需一定的时间，在上述工作完成后房屋才能具备交付的条件。综合各方因素，本院酌定在双方约定的竣工日期后顺延五个月视为双方的交房日期，即2011年2月28日为交房日期。但被告至本案辩论终结前仍未将房屋交付给原告，其未按照合同约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。而原、被告双方在合同中约定：“甲方若延期交房，则迟交一天，按购房户所缴房款的日1‰计算罚金，付给乙方作赔偿”。被告在庭审中抗辩称违约金过高。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告未提供证据证实其损失情况，但被告未如期交房，系违约行为，存在一定过错；原告未依约交清全部房款及相关费用，亦存在一定过错。本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定按日0.5‰计算违约金，即以原告已交房款133000元为本金，自2011年3月1日（合同约定的竣工日期2010年9月30日向后顺延五个月）起按照日0.5‰计算违约金至2013年12月3日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司向原告毕琴支付违约金66500元（计算方法为：以133000元为本金，自2011年3月1日起按照日0.5‰计算违约金至2013年12月3日止；即133000元×1000天×0.5‰／日=66500元。）二、驳回原告毕琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负担。 上诉人毕琴不服一审判决，向本院上诉称：1、原审认定事实错误，原审将竣工日期延后五个月视为交房日期，导致原审少计算五个月违约金。2、原审判决不公，偏袒被上诉人。双方合同中约定违约金为日千分之一，但原审却酌定为日千分之0.5，明显不公。 上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司不服一审判决，向本院上诉称：1、原审将交房日期认定为2011年2月28日没有任何事实和法律依据。2、原审判决上诉人支付违约金66500元明显过高，显示公平。 根据当事人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点是：1、对于双方争议房屋的交房日期应当如何认定。2、原审对违约金的处理是否适当。 本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：双方当事人签订的认购房屋协议书符合商品房买卖合同的基本要件，也符合当事人的真实意思表示，应当视为有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。本案双方当事人在认购协议书中仅对房屋竣工日期进行了明确，但对应当作为合同主要内容的交房日期没有约定，原审法院结合房屋现状，酌定房屋竣工后五个月为交房日期，符合实际情况，应当予以认定。所以双方当事人诉称原审认定房屋交房日期不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司延迟房屋竣工并延迟交房，已构成违约，应当承担违约责任。但双方认购协议约定的违约金较高，原审法院根据南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的请求，并结合本案实际情况予以酌减，并无明显不当，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元由上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负担1462元，上诉人毕琴负担238元。 本判决为终审判决。 审判长 屈云华 审判员 郭晓普 审判员 王 勇 二〇一四年四月二十八日 书记员 李路明 |
