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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00448号 上诉人（原审被告、反诉原告）刘赖孩，男，1964年9月4日出生，汉族，住焦作市马村区。 上诉人（原审被告、反诉原告）倪连玉，女，1964年9月4日出生，系刘赖孩的妻子。 被上诉人（原审原告、反诉被告）都小七，男，1974年5月12日出生，住焦作市马村区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）王连香，女，1974年4月21日出生，系都小七的妻子。 二被上诉人的共同委托代理人吴爱国，修武县五里源法律服务所法律工作者。 上诉人刘赖孩、倪连玉与被上诉人都小七、王连香房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人都小七、王连香于2013年12月23日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：1、依法确认双方签订的买卖房屋协议无效；2、依法判令刘赖孩、倪连玉返还其购房款20000元；3、诉讼费用由刘赖孩、倪连玉承担。2014年6月12日，都小七、王连香变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的买卖合同。刘赖孩、倪连玉反诉请求：1、判令都小七、王连香赔偿其将原租赁合同解除的损失10000元；2、判令都小七、王连香赔偿其另购房造成的利息损失10000元；3、反诉费由都小七、王连香承担。山阳区人民法院于2014年8月7日作出（2014）山民二初字第00002号民事判决，刘赖孩、倪连玉不服，于2014年8月26日提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘赖孩、倪连玉，被上诉人王连香及都小七、王连香的委托代理人吴爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2013年7月14日，都小七、王连香与刘赖孩、倪连玉签订买卖房协议，协议约定：一、甲方（即倪连玉、刘赖孩）自愿把矿务局焦北家属院北楼西单元六层东户住房一套、地下室一间，售价壹拾叁万陆仟元卖给乙方（即都小七、王连香）；二、乙方自愿以壹拾叁万陆仟元购买矿务局焦北家属院北楼西单元六层东户住房一套、地下室一间；三、乙方一次性付给甲方壹拾叁万陆仟元后，甲方可交给乙方房款凭证，钥匙同时转交；四、今后此房使用权归乙方所有，甲方不再负责此房的一切事宜，一切由乙方负责。同日，倪连玉、刘赖孩向都小七、王连香交付了房屋钥匙和水卡，都小七、王连香向倪连玉、刘赖孩交付购房款20000元。之后，都小七、王连香因房屋面积与倪连玉、刘赖孩发生纠纷。倪连玉、刘赖孩于2013年7月28日换锁，将房屋收回。2013年7月30日，焦作市公安局冯营分局治安管理大队接到刘赖孩报警，称有人到家闹事。处警情况：都小七、王连香说买刘赖孩的房，当时说128㎡，后装修时是115㎡。已打入房款2万元。合同上没写多少平方米，也没说每平方多少钱，房价是13.6万元。王连香说退2万元房款，或退13㎡的钱，房还要。刘赖孩说房不卖了，2万元退1万元。双方说不成，相约明早9时到社区再调解。社区调解：倪连玉说对方违约了，不退钱。王连香说少13㎡，退13㎡钱或退2万元钱不买了。双方协商未果，都小七、王连香以倪连玉、刘赖孩没有房产证并且房屋实际面积与口头约定面积不符为由诉至本院。另查明，倪连玉、刘赖孩未取得矿务局焦北家属院北楼西单元六层东户房屋的房产证。 原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，倪连玉、刘赖孩在未取得矿务局焦北家属院北楼西单元六层东户房屋的权属登记证书的情况下，不得对该房屋进行转让，故都小七、王连香要求解除双方签订的买卖房协议，返还购房款20000元，本院予以支持。倪连玉、刘赖孩提起反诉要求都小七、王连香赔偿其将原租赁合同解除的损失，因其提供的证据不能证明其遭受的实际损失，且该房屋不具备转让的条件，故本院对该请求不予支持；倪连玉、刘赖孩要求都小七、王连香赔偿其另购房造成的利息损失，与本案缺乏关联性，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告都小七、王连香与被告刘赖孩、倪连玉签订的买卖房协议；二、被告刘赖孩、倪连玉于本判决生效后十日内返还原告都小七、王连香购房款20000元；三、驳回被告刘赖孩、倪连玉的反诉请求。案件受理费300元，由刘赖孩、倪连玉承担（暂由都小七、王连香垫付，待履行时一并付与都小七、王连香），反诉费150元，由刘赖孩、倪连玉承担。 刘赖孩、倪连玉上诉称，都小七、王连香在2013年7月7日去看房时，租房人正在涉案房屋里居住。7月9日上午都小七、王连香去东苑社区找刘赖孩、倪连玉洽谈房价，从未涉及房屋面积，就是整套，也就是说涉案房屋多少钱，并让刘赖孩、倪连玉把租房人撵走。7月14日在社区正式签订购房协议，双方在协议上签字按手印，签过协议后，刘赖孩、倪连玉将涉案房屋钥匙、水卡、房款凭证同时交给都小七、王连香，并未隐瞒涉案房屋的真实情况，后都小七、王连香出尔反尔。故请求二审法院撤销原判，改判都小七、王连香赔偿其房屋租赁损失1万元和购房贷款利息1万元。 都小七、王连香辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：都小七、王连香应否赔偿倪连玉、刘赖孩因房屋买卖造成租赁合同解除的损失1万元及另购房造成的利息损失1万元。 二审中，刘赖孩、倪连玉提交以下证据：1、房地产买卖契约一份，以证明刘赖孩、倪连玉于2013年7月21日去买新房时，交给嘟嘟信息咨询服务有限公司中介费3200元和1万元的定金，双方达成买卖协议之后，由于都小七、王连香未支付房款，造成刘赖孩、倪连玉贷款损失。2、申请徐秀叶、闫素梅、潘占、吕琴、刘春君出庭作证，以证明刘赖孩、倪连玉在签订买卖房协议时及交房过程中已给都小七、王连香讲明涉案房屋没有房产证，刘赖孩、倪连玉在卖房时终止了原租赁合同，退给租赁方4500元，并将房内旧家具让别人拉卖了，给其造成了损失。经当庭质证，都小七、王连香认为证据1不属于新的证据，而且和本案无关；认为证人徐秀叶与倪连玉、刘赖孩是同事，证人闫素梅系中介人与倪连玉、刘赖孩有利益关系，其证明的内容和本案也无关系，不能证明倪连玉、刘赖孩对该房屋有产权；证人潘占与倪连玉、刘赖孩是老乡，证明内容也不真实；证人吕琴证明房屋没有房产证，那么也证明倪连玉、刘赖孩对该房屋没有处分权；证人刘春君是7月7日参与看房，看房和本案无关联性，以上证人均不能证明倪连玉、刘赖孩对涉案房屋有处分权，一审都小七、王连香提交证据证明房屋属于矿务局。 针对本案争议焦点，刘赖孩、倪连玉认为双方达成买卖协议，并将屋里的东西也处分了，但是都小七、王连香又说不要了，给刘赖孩、倪连玉造成的损失应当赔偿。既然都小七、王连香知道房屋不能卖，为什么还要去买，都小七、王连香没有按期给房款，2万元不应当再退还。都小七、王连香认为7月14日当天其将房款付够刘赖孩、倪连玉就将手续全部拿走，后来双方闹僵了，后双方就开始协调，刘赖孩、倪连玉说不再卖房，但是钱也不退，刘赖孩、倪连玉对房屋不具有处分权，损失也不应当得到赔偿。 本院经审查认为，刘赖孩、倪连玉提供的证据1不属于新证据；证人徐秀叶、潘占、吕琴、刘春君的证言缺乏相关证据印证，对四个证人证言本院不予采信；结合原审中刘赖孩、倪连玉提供的租房协议，证人闫素梅能够证明双方在买卖房屋协议履行过程中终止了涉案房屋租赁合同，造成刘赖孩、倪连玉房屋租赁损失4500元的事实，对证人闫素梅的证言，本院予以采信。 本院经审理查明的案件事实：双方在买卖房屋协议履行过程中终止了涉案房屋租赁合同，造成刘赖孩、倪连玉房屋租赁损失4500元。其它案件事实与原审认定的事实相同。 本院认为，原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，解除都小七、王连香与刘赖孩、倪连玉签订的买卖房协议是正确的。但双方在涉案房屋买卖协议履行过程中主观上均存在过错，都小七、王连香对刘赖孩、倪连玉的房屋租赁损失应承担50%的赔偿责任。倪连玉、刘赖孩要求都小七、王连香赔偿其另购房造成的利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实部分有误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持山阳区人民法院（2014）山民二初字第00002号民事判决第一项，即：解除原告都小七、王连香与被告刘赖孩、倪连玉签订的买卖房协议。 二、撤销山阳区人民法院（2014）山民二初字第00002号民事判决第二、三项及案件受理费分担部分。 三、刘赖孩、倪连玉于本判决送达后十日内返还都小七、王连香购房款17750元。 四、驳回都小七、王连香的其他诉讼请求和刘赖孩、倪连玉的其他反诉请求。 一审案件受理费300元，由都小七、王连香承担50元，由刘赖孩、倪连玉承担250元；一审反诉费150元，由都小七、王连香承担25元，由刘赖孩、倪连玉承担125元；二审案件受理费450元，由都小七、王连香承担75元，由刘赖孩、倪连玉承担375元（当事人预交的案件受理费，待执行时一并结清）。 本判决为终审判决。 审判长 高 阳 审判员 胡永平 审判员 刘成功 二〇一四年十一月二十四日 书记员 于俊杰 |
