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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第296号 上诉人（原审原告）苑红艳，女。 委托代理人刘猛，男。 被上诉人（原审被告）河南省和田置业有限公司。 住所地新乡市卫滨区解放大道141号。 法定代表人赵军霞，董事长。 委托代理人郭振雷，河南启轩律师事务所律师。 上诉人苑红艳因与被上诉人河南省和田置业有限公司（以下简称和田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2012）卫滨民二初字第218号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2010年8月5日，苑红艳与和田公司签订商品房买卖合同，约定：苑红艳以434992元购买和田公司开发的位于解放大道南端118号紫台一品3号楼2单元17楼1702号房屋一套，房屋层高2.9米，建筑面积136.79平方米。和田公司应当在2011年1月8日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付苑红艳使用。和田公司逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和田公司按日向苑红艳支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，苑红艳有权解除合同，苑红艳解除合同的，和田公司应当自苑红艳解除合同通知到达之日起60天退还全部已付款，并按苑红艳累计已付款的1%向苑红艳支付违约金。苑红艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和田公司按日向苑红艳支付已交付房价款万分之五的违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到苑红艳所购商品房质量或使用功能的，和田公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知苑红艳，苑红艳有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。苑红艳未在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。和田公司未在规定的期限内通知苑红艳的，苑红艳有权退房。苑红艳退房的，和田公司须在苑红艳提出退房要求之日起60天内，将苑红艳已付款退还苑红艳，并按银行同期活期存款利率付给利息。苑红艳不退房的，应与和田公司另行签订补充协议。商品房达到交付使用条件后，和田公司应当书面通知苑红艳办理交付手续。苑红艳逾期不办理房屋交接手续的，视为和田公司已实际将房屋交付苑红艳使用，其后该房屋产生的一切费用由苑红艳承担。苑红艳与和田公司之间还就合同其它事项进行了详细的约定。合同签订后苑红艳按合同约定向和田公司交纳购房款434992元，并交纳住宅专项维修资金8207.4元。 2010年9月1日，对和田公司作为建设单位开发的紫台一品3号楼，勘察单位：河南省地矿建设工程（集团）有限公司、设计单位：煤炭工业郑州设计研究有限公司、施工单位：河南银马建设工程有限公司、监理单位：河南永安工程管理有限公司、监督单位：河南省重点建设工程质量监督中心新乡分中心进行竣工验收。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收意见均为合格。2010年10月9日经备案机关审核，该工程在新乡市重点工程备案室备案。 2010年10月28日，苑红艳接到和田公司入住通知书时，发现所购房屋层高不足合同约定的2.9米，室内空间尺寸不符合设计图纸要求，屋顶平整度误差大，（B）（D）轴线出现明显位移，（6）（9）轴线构造柱空洞、蜂窝状、严重漏筋，加气款块砂浆标号不达标，墙体空鼓等问题，要求和田公司处理，并拒绝收房。后苑红艳诉至法院，申请对所购房屋存在的质量问题进行鉴定。 经河南顺城建筑工程质量司法鉴定所对涉案房屋鉴定，出具了豫顺司鉴所（2012）质鉴字第11号司法鉴定意见书，该意见书检验结果：1、客厅层高随机量测数据：2.75m、2.74m、2.76m、2.75m、2.75m、2.74m、2.77m；东南卧室层高随机量测数据：2.70m、2.71m、2.71m、2.71m、2.71m、2.70m、2.70m、2.72m、2.71m；西南卧室层高随机量测数据：2.78m、2.76m、2.76m、2.76m、2.77m、2.78m、2.76m、2.78m、2.78mm。2、客厅屋顶平整度量测数据：4mm、10mm、10mm、6mm、4.5mm；东南卧室屋顶平整度量测数据：5mm、10mm、13mm、9mm、9mm、10mm、11mm。3、东南卧西墙有大面积龟裂；北墙、东墙表面龟裂；东墙中部距南墙2.1m处有竖向开裂一处，该部位空鼓，宽约10-15m，长约2m，顶有大面积龟裂。4、客厅东西墙粉刷层较多空鼓，通向阳台门旁开裂两处。5、厨房东西两侧墙体、北墙，粉刷层均有大面积空鼓；东墙上部有水平开裂。6、西北卧，东、西墙粉刷层空鼓较多，西、北墙表面龟裂，北墙粉刷层有少量空鼓，主卧卫生间粉刷层少量空鼓。7、西南卧，东、西墙粉刷层空鼓较多，西、北墙表面龟裂，北墙粉刷层有少量空鼓，主卧卫生间粉刷层少量空鼓。8、构造柱孔洞、蜂窝问题因和田公司现场代表人不同意打开粉刷层，无法证实。9、主卫生间阳角未做护角（西侧），护角处强度偏低，其他护角强度无异常。10、采用钢筋扫描仪对东南卧构造柱一侧拉结筋探测，构造柱向墙体拉结筋漏放一道。11、主卧卫生间东、西墙长度测量分别为1830mm和1863mm，长度误差33mm。现场找出卫生间北墙中线并且向外平移，以南外墙为基准线，北墙中线两端与基准线偏差30mm，北墙垂直度偏差2mm。12、从新乡市档案馆调阅该楼施工图，施工图反映该楼顶层为十七层，十七层板厚均为120mm，未见施工变更。施工资料反映施工层高为十八层，未见十八层施工图。分析说明：1、从现场记录第一条看：客厅净高在2.74-2.77m之间；东南卧，净高在2.70-2.72m之间；西南卧净高在2.76-2.78m之间，根据档案馆查阅设计施工图层高设计2.9m，现浇结构厚度均为120mm，与客厅相比较，东南卧净高小4-5cm，因上水平一致，东南卧顶总厚度与施工图不符，严重超差。因未见设计变更，判定为严重质量缺陷。2、客厅平整度在4-13mm之间，根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001第4.2.11条，平整度应小于4mm，平整度超差严重属一般施工质量缺陷，应于维修。3、根据现场记录第3-7条记载，现场墙体粉刷层有大面积空鼓，表面龟裂，粉刷层开裂，违反了《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001第4.2.4、4.2.5条，属一般施工质量缺陷中严重缺陷，应于维修。4、现场记录3、5条记载墙体有竖向、水平向开裂，应为填充墙与现浇结构不同材料连接处形成的收缩开裂，为施工质量通病，违反了《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001第4.2.4、4.2.5条，属一般施工质量缺陷，应于维修。5、现场记录第8、10条记载，因和田公司现场代表不同意打开表层，构造柱孔洞、蜂窝无法证实，如存在孔洞、蜂窝应为严重质量缺陷中的较轻缺陷；从该处钢筋扫描情况开，漏放拉结筋一层，属一般施工质量缺陷，应返修。6、主卫生间护角强度异常，属一般施工质量缺陷，应返修。7、主卧卫生间墙体垂直度正常，但墙体位置局部偏移30㎜，根据《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002第9.3.1条，填充墙砌体轴线位移允许偏差10㎜；根据《混凝土结构施工质量验收规范》GB50204-2002第8.3.2条，剪力墙轴线位移允许偏差为5㎜，墙、梁、柱轴线允许偏差为8㎜，轴线位移严重超差，属于施工质量缺陷中轻微缺陷，应局部返工重做。8、从新乡市档案馆调阅该楼施工图，施工图反映该顶层为十七层，未见第十八层施工图，实际施工图为十八层，有第十八层施工资料，未见施工变更，施工层数与档案馆提供竣工图不符。鉴定意见：1、层高局部超差；屋顶平面平整度超差严重；墙体粉刷层有大面积空鼓、表面龟裂、粉刷层开裂；墙体有竖向、水平向开裂；砌体漏放拉结筋一层；主卫生间护角强度异常，属于一般施工质量缺陷，应于维修。2、因和田公司现场代表不同意打开表层，构造柱孔洞、蜂窝无法证实。3、主卧卫生间墙体位置局部偏移，属于施工质量严重缺陷中较轻缺陷。4、依据档案馆查获资料和现行实际施工情况，施工层数与档案馆提供的竣工图不符，十七层顶总厚度与档案馆竣工图严重不符，有隐瞒变更或擅自变更的可能性，因未见设计变更，判定为严重质量缺陷。该房屋存在严重质量缺陷和较多一般质量缺陷。 针对河南顺城建筑工程质量司法鉴定所出具的豫顺司鉴所（2012）质鉴字第11号司法鉴定意见书中分析说明第1-8条可维修性，河南顺城建筑工程质量司法鉴定所于2014年4月1日出具补充说明：分析说明1、东南卧净高小4-5cm，严重超差，该房间高度为不可恢复的永久性缺陷。现有施工形成结构状态与原设计施工图不符，又缺少变更图，判定该部位为非正常施工形成状态，该部位正常使用状态尚能满足使用要求，但耐久性有欠缺。该部位非正常状态（如火灾状态）不能满足原有设计需求，结构耐久性略有欠缺。分析说明2、客厅平整度超差，可产出顶粉刷层维修，维修后可达合格状态。分析说明3、墙面空鼓开裂，可产出粉刷层维修，维修后可达合格状态。分析说明4、墙体有竖向、水平向开裂，是填充墙与砼剪力墙之间的收缩开裂，同时也是粉刷层开裂，铲除粉刷层做加强网或粘玻纤布维修后，可达合格状态。分析说明5、构造柱孔洞、蜂窝，可打开剔除砼后重新浇注砼。钢筋缺少一根，应在砌块缝隙中加补，维修后可达合格状态。分析说明6、护角强度不足，可返工维修，维修后可达合格状态。分析说明7、卫生间墙体垂直度异常，该部位为非主要受力部位，可以返工，返工后可达合格状态。分析说明8、说明施工状态与档案馆施工图不符，与可维修状况无关。 原审法院认为：苑红艳与和田公司之间签订的商品房买卖合同为有效合同，缔约方均应履行各自合同义务。合同签订后苑红艳依约履行了交纳全部房款义务。本案争议的焦点在于和田公司是否构成逾期交房，承担逾期交房的违约责任。通过庭审查明该涉案房屋所属紫台一品3号楼已经竣工验收合格，并于2010年10月9日经备案机关审核，并在新乡市重点工程备案室备案。和田公司于2010年10月28日在合同约定的交房期限（2011年1月8日）前也给苑红艳下达了入住通知书，向苑红艳交付房屋。苑红艳以所交付房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，并就此向和田公司主张逾期交房违约责任，理由不能成立，苑红艳要求和田公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。在庭审中，针对涉案房屋经鉴定存在的质量问题向苑红艳进行了释明，征求苑红艳及其代理人是否变更诉讼请求，解除房屋买卖合同或主张其他救济途径，苑红艳明确表示坚持要求继续履行合同，直到房屋修复至可以交付的条件，同时还表示房屋的层高不是不能修复，只是修复的代价昂贵，如果假设层高不能修复，则要求赔偿。通过诉讼中的鉴定，查明和田公司所交付的房屋存在严重质量缺陷和较多一般质量缺陷，同时和田公司也同意针对房屋质量问题进行维修，苑红艳要求和田公司对房屋质量缺陷予以维修的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于房屋所存在质量问题给苑红艳所造成的相关损失，苑红艳可以另行主张权利。由于鉴定报告及补充说明的分析说明1中载明和田公司交付房屋存在层高不足问题，房间高度为不可恢复的永久性缺陷。鉴于上述情况，和田公司除履行维修房屋义务外，还应支付苑红艳一定款项以补偿和田公司所交付房屋不可恢复部分的损失，以补偿30000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、和田公司按照河南顺城建筑工程质量司法鉴定所豫顺司鉴所（2012）质鉴字第11号司法鉴定意见书及补充说明中所鉴定出的房屋质量问题（分析说明2-7条中载明维修或返工后可达合格状态部分）进行维修，并维修至合格状态。限判决生效后一个月内维修完毕；二、和田公司于判决生效后十日内支付原告苑红艳补偿款30000元；三、驳回苑红艳要求和田公司支付违约金104400元，从2012年5月8日至房屋质量修复结束之日的违约金，按照每天217.5元的标准计算的诉讼请求。一审案件受理费3388元、鉴定费3000元，由和田公司负担。 苑红艳上诉称：一、和田公司未依法组织分户验收，未按户出具住宅工程质量分户验收表、住宅质量保证书及住宅使用说明书，涉案房屋不具备交付条件。二、涉案房屋质量鉴定意见可以证实涉案房屋未进行分户验收，且存在诸多质量缺陷，甚至存在不可修复的质量问题，也达不到国家规定的房屋质量标准，整栋楼房验收合格并不等同于涉案房屋也达到合格标准。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院改判，1、和田公司按约定承担购房款434992元的日万分之五的违约金，自2011年1月8日起至房屋达到交付条件之日止；2、自2011年1月8日起至房屋交付之日止在外租房费用和相关物业费用；3、原判关于房屋高差严重不可修复之补偿金过低，应予调高；4、和田公司承担全部诉讼费用。 和田公司辩称：答辩人在交房日期上不存在违约。第一，在合同约定的交付房屋前答辩人已经向苑红艳下达书面交房通知，而且该栋楼房已经竣工验收合格并备案，苑红艳已经实际接收了该房屋，并办理了产权证书。不动产的交付以不动产登记为准。所以答辩人在交付时间上不存在违约。第二，该房屋的层高没有达到约定的标准，只能是交付的标的物不符合质量约定，苑红艳有权不再购买该商品房。而且经答辩人多次询问苑红艳以及在一审时法庭询问苑红艳，苑红艳均表示继续购买，不解除合同。第三，由于苑红艳已经实际接收该商品房，且办理了房产证，又不愿意解除合同。且该房屋的层高的差异并不影响房屋的实际使用功能。所以，苑红艳要求答辩人承担逾期交房的租赁房屋损失，无法律依据。第四、原审法院对于苑红艳要求继续购买该商品房，且该商品房层高问题并不影响居住使用，判决给予上诉人30000元的经济补偿，已属过高。苑红艳要求增加没有法律及事实依据。鉴于以上事实和理由，答辩人请求二审法院驳回苑红艳的上诉请求。 本院经审理查明：苑红艳与和田公司于2010年8月5日签订的商品房买卖合同第十一条，关于商品房交接的约定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 本院查明的其他事实与原审认定一致。 本院认为：本案苑红艳所购买的房屋，经鉴定确有质量问题，且影响房屋的使用功能。苑红艳与和田公司在交接涉案房屋时，以该房屋存在质量问题为由，拒绝受领房屋，有事实及法律依据。和田公司辩称房屋交接已经完成，钥匙也已交付给苑红艳。苑红艳对此并不认可，而和田公司也没有提交合同约定的房屋交接手续予以证明，另外，在和田公司已知涉案房屋存在质量问题的情况下，也未有效履行维修义务，将涉案房屋及时修复达到合格标准，迟延履行自己的法定义务，故对于苑红艳上诉要求和田公司承担延期交房责任的主张，本院予以支持。和田公司按约定应于2011年1月8日交付房屋，因该房屋存在质量问题不能如期交付，应按约定向苑红艳支付逾期交房违约金，违约金计算方式为：自约定交房期限届满的次日2011年1月9日至涉案房屋修复合格达到交房标准之日，以购房款434992元日万分之五计算，违约金总额不宜超过涉案商品房合同的总价款。苑红艳上诉主张的在外租房费用及相关物业费用，在起诉时未提出，系增加的诉讼请求，不属于本院二审范围，本院不予审理。 涉案房屋存在部分不可恢复的质量问题，该部分质量问题对房屋的使用功能虽有影响，但该影响大小难以确定，故原审法院酌情判令和田公司补偿苑红艳30000元，并无不妥。苑红艳上诉要求提高补偿标准，依据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实部分有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2012）卫滨民二初字第218号民事判决第一项、第二项及诉讼费用负担部分； 二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2012）卫滨民二初字第218号民事判决第三项； 三、河南省和田置业有限公司于本判决生效后十日内向苑红艳支付逾期交房违约金，违约金计算方式为：自2011年1月9日至涉案房屋修复合格达到交房标准之日，以购房款434992元为基数按日万分之五计算，违约金总额以购房款434992元为限； 四、驳回苑红艳其他诉讼请求。 二审案件受理费5512元，由河南省和田置业有限公司负担4200元，由苑红艳负担1312元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈兴祥 审 判 员 郭中伟 代理审判员 王 华 二〇一四年十一月二十六日 代理书记员 刘 冬 |
