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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第278号 上诉人（原审原告、反诉被告）赵景尚，男。 委托代理人杨波田，河南弘治律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）杨治国，男。 上诉人赵景尚与上诉人杨治国房屋买卖合同纠纷一案，河南省长垣县人民法院于2014年7月4日作出（2013）长民二初字第249号民事判决。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2012年2月4日，双方当事人经协商订立房屋买卖合同，约定杨治国购买赵景尚位于长垣县蒲西区人民路西段北侧，长垣县计生委西邻的一处房屋及场地，价格为7900000元；杨治国应在合同签订之日前全额支付价款。双方还约定杨治国未付清购买款之前该房屋所有权归赵景尚所有；合同生效后，赵景尚与该房屋承租人长垣县公安局保安服务公司签订的租房合同交杨治国继续履行或变更，除此之外，赵景尚所签与本房屋及场地相关的所有法律文书同时废止，任何第三方以该宗买卖物主张权利均由赵景尚负责。杨治国于合同签订当日支付购房款5000000元，又于2012年3月31日出具证明一份，承诺“本人4月15日之前还清赵景尚欠款壹佰玖拾万元（￥1900000）。如超期从4月1日起每日按贰仟元付违约金，直至付清欠款为止。注：如4月15日付壹佰万元整，余款按每日1000元付违约金”。杨治国于2012年4月3日支付200000元，剩余1700000元于2012年10月18日付清。 原审法院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况支付一定数额的违约金。2012年3月31日杨治国欠赵景尚房款1900000元属实，并约定杨治国4月15日前还清赵景尚欠款1900000元，如超期从4月1日起每日按2000元付违约金，直到付清欠款为止。杨治国直至2012年10月18日才将余款付清，逾期201天。赵景尚要求杨治国支付逾期违约金理由正当，但双方约定的违约金每天2000元过高，不应超过法律规定的中国人民银行同期贷款利率的4倍。赵景尚要求杨治国支付违约金的合理部分即233790元（200000元，自2012年4月1日至2012年4月3日共401元（200000元×6.1%÷365天×3天×4倍）；1700000元，自2012年4月1日至2012年6月7日共83105元（1700000元×6.56%÷365天×68天×4倍）、自2012年6月8日至2012年7月5日共32195元（1700000元×6.31%÷365天×28天×4倍）、自2012年7月6日至2012年10月18日共117369元（1700000元×6%÷365天×105天×4倍）】应予支持。杨治国反诉要求赵景尚支付该房屋租赁费226600元及延迟支付利息77040元共计303640元。因杨治国没有提供该房屋租赁费属于自己的部分已由案外人公安局保安服务公司支付给赵景尚的证据，且赵景尚不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或反驳对方诉讼有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故杨治国的反诉请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、杨治国于判决生效之日起十日内支付赵景尚违约金人民币233790元。二、驳回赵景尚的其他诉讼请求。三、驳回杨治国的反诉请求。案件受理费7300元，由杨治国负担4806元，由赵景尚负担2494元。反诉费2927元、保全费2520元，由杨治国负担。 赵景尚上诉称：原审认定双方当事人约定的违约金标准过高，并认为该标准不宜超过法律规定的中国人民银行同期贷款利率的四倍，显属以公权干涉私权。杨治国出具的承诺系其真实意思表示，具有法律约束力。且杨治国于原审诉讼中从未提出该违约金过高，以及请求调整违约金。故原审法院对违约金标准予以变更没有依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判杨治国支付上诉人违约金400000元，并由其承担本案一、二审诉讼费用。 杨治国上诉称：赵景尚于2011年7月1日将案涉房屋租与县保安公司使用，年租金160000元（每天约438元），合同为期两年，即2013年6月30日到期，至目前，赵景尚已将一年房租收取。案涉房屋买卖合同第六条约定，合同生效后，此前赵景尚与县保安公司签订的租赁合同交由上诉人继续履行或变更。据此该租赁合同的权利已转与上诉人。合同于2012年2月4日经双方签字生效后，从当日起应由上诉人收取租赁费用。故原审法院对上诉人的反诉请求不予支持是错误的。请求二审法院撤销原审判决第三项，改判赵景尚退还上诉人2012年2月4日至2012年6月30日期间的租赁费65287元。另杨治国在二审庭审中明确表示其请求返还的租金截至2012年6月30日，2012年7月1日至2013年6月30日期间的租赁费用另行主张，另外对原审诉讼中其要求赵景尚支付迟延付款利息的诉讼请求予以放弃。 针对赵景尚的上诉，杨治国辩称：1、原审依法确定答辩人支付违约金233790元符合相关法律及司法解释的规定，答辩人对此无异议。2、赵景尚应当支付答辩人2012年2月4日至2012年6月30日的租金，具体理由同上诉意见。 针对杨治国的上诉，赵景尚辩称：依据案涉合同第五条约定，房屋在杨治国付清购房款之前还属答辩人所有。答辩人收取的第一年房租在约定的期限内也属答辩人所有，第二年的房租答辩人并未收取。故杨治国主张答辩人向其返还2012年2月4日至2012年6月30日期间的租赁费没有依据，原审予以驳回是正确的另需说明，2012年6月之后的租赁费用承租人尚未支付。综上，请求驳回杨治国的上诉请求。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明：双方当事人在二审庭审中对于案涉房产2012年度租金由赵景尚收取的事实以及杨治国计算的案涉房产2012年2月4日至2012年6月30日的租金数额为65287元均无异议。本院审理查明的其他事实与原审认定一致。 本院认为：首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，当事人可以通过抗辩的方式请求调整违约金。杨治国在原审诉讼中已经明确表示其认为赵景尚的请求“不符合双方约定，且违反法律规定，应依法驳回。”基于我国法律规定的违约金性质主要在于对当事人因违约行为造成的损失进行补偿，本案中双方当事人约定的违约金以每天2000元计算，结合杨治国于2012年4月15日后尚欠付购房款的数额即1700000元，其已远超过该欠款数额同期银行贷款利率4倍的水平。故原审法院酌情予以调整并无不当，赵景尚上诉理由不足，本院不予支持。其次，依据案涉“房屋买卖合同”第六条之约定，在合同生效后，“此前甲方（赵景尚）与公安局保安服务公司签订的租房合同交由乙方继续履行或变更……”，且赵景尚委托代理人在二审诉讼中对赵景尚收取2012年租金的事实以及杨治国所计算的2012年2月4日至2012年6月30日的租金数额均无异议，只是认为上述期间的租金应当归赵景尚所有。赵景尚的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持，杨治国的上诉理由成立，本院予以采纳。另杨治国在二审庭审中明确表示其请求返还的租金截至2012年6月30日，2012年7月1日至2013年6月30日期间的租赁费用另行主张，另外对原审诉讼中其要求赵景尚支付迟延付款利息的诉讼请求予以放弃。其上述意思表示系对自身诉讼权利的合法处分，本院不予干涉。综上，原审认定事实部分有误，判决欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省长垣县人民法院（2013）长民二初字第249号民事判决第一项、第二项； 二、撤销河南省长垣县人民法院（2013）长民二初字第249号民事判决第三项； 三、赵景尚于判决生效之日起十日内支付杨治国人民币65287元； 四、驳回杨治国的其他反诉请求。 一审案件受理费7300元，保全费2520元，共计9820元，由赵景尚负担4080元，由杨治国负担5740元。反诉费2927元，由杨治国负担2300元，由赵景尚负担627元。二审案件受理费5056元，由赵景尚负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁国兴 审判员 路长平 审判员 陈兴祥 二〇一四年十一月二十五日 书记员 卢保艳 |
