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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民终字第1624号 上诉人（原审原告）李茹，女。 委托代理人王本祥，男。 被上诉人（原审被告）张秋枝，女。 委托代理人孙国敏，男，系张秋枝丈夫。 委托代理人杨保安，男。 原审第三人陈迎芳，女。 原审第三人刘来甫，男。 上诉人李茹因与被上诉人张秋枝、原审第三人陈迎芳、刘来甫物权及合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2014）禹民一初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李茹及其委托代理人王本祥、被上诉人张秋枝及其委托代理人杨保安、孙国敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李茹诉张秋枝、第三人刘来甫、陈迎芳物权及合同纠纷一案，2011年5月24日，禹州市人民法院作出（2010）禹民一初字第2249号民事判决书，李茹、张秋枝均不服提出上诉。2012年1月11日，本院作出（2011）许民一终字第217号民事裁定，撤销原判，发回重审。禹州市人民法院依法另行组成合议庭进行了审理，于2013年4月26日作出（2012）禹民一重初字第6号民事判决，李茹、张秋枝均不服提出上诉，2013年12月19日，本院作出（2013）许民二终字第258号民事裁定，撤销（2012）禹民一重初字第6号民事判决，发回重审。禹州市人民法院另行组成合议庭公开开庭进行了审理，于2014年9月1日作出（2014）禹民一初字第266号民事判决。 原审查明，第三人陈迎芳、刘来甫在禹州市颍川办钧州大街南段路东原禹州市第一汽车站北侧有三间三层房产一处。2003年3月29日第三人陈迎芳与原告签订的关于讼争房产买卖的字据，经原告向第三人付款390000元。2003年7月10日，以原告李茹名义办理房地产租赁许可证。2003年9月23日，原、被告签订了一份购房协议，约定将该房分为两部分，一层北边门面一间和二层、三层部分归原告李茹所有，价款195000元，二层中间和南边两间门面房及东边院子归被告张秋枝所有，价款也是195000元。签订协议当天，原告李茹支付给被告张秋枝115000元。2003年11月7日，被告张秋枝持其与第三人陈迎芳、刘来福签订的房地产买卖契约和2003年3月29日被告与第三人的房产买卖房协议及收条向禹州市房产管理局申请办理房屋所有权证。2003年11月12日，禹州市房屋管理局为被告颁发了第009847号房屋所有权证。2003年11月21日，原、被告发生争执，原告李茹在该协议上签下“协议作废，法庭说事”字样，并有证人肖建民、葛国保签字证明。 原审认为，原告的诉讼请求分别涉及合同效力、共有权认定和物权保护等内容。本院将根据原告的诉讼请求分别予以认定。 原告请求法院确认本案讼争房产为原、被告双方共同购买。原告请求法院确认本案讼争房产为原、被告双方共同购买实质是请求确认本案讼争房产买卖法律关系的买受人是原、被告，出卖人是本案第三人。 庭审中原、被告就对本案讼争房产买卖的法律关系分别陈述如下：原告认为自己系讼争房产买受人，而后原、被告双方进行分房，之后被告又自行办理房产证。被告认为自己系讼争房产的买受人，随后双方约定的分房实际上是买卖合同关系，之后被告自行办理房产证。 原告为证明自己系讼争房产的最初买卖人，提供的主要证据有：2003年3月29日第三人陈迎芳与原告签订的关于讼争房产买卖的字据，经原告向第三人付款390000元的凭证及相关证人证言等，该字据与其提供的录音证据、证人证言等相关证据综合判断能够证明原告就讼争房产买卖曾与第三人达成合意，并经原告支付给第三人390000元，但双方并未完成房产所有权变更登记。 被告为证明自己系讼争房产的最初买卖人，提供的主要证据有：2003年3月29日被告张秋枝与第三人陈迎芳签订的买卖协议及同日第三人陈迎芳给被告张秋枝出具的390000元的收款收据复印件、2003年11月7日被告张秋枝与第三人陈迎芳、刘来福房地产买卖契约各一份及相关证人证言，录音资料等，虽然被告提供的2003年3月29日的相关证据系复印件，其陈述原件丢失，但第三人与被告在办理讼争房产所有权变更登记时对第三人与被告之间的买卖关系和付款行为并无异议，被告依此办理了房产变更登记并经生效裁判文书确认，我院认定第三人与被告之间关于讼争房产的买卖关系有效并已履行完毕。 以上原、被告提供的证据和对法律关系的表述均不能说明讼争房产系原、被告共同向第三人购买。但原、被告双方于2003年9月23日签订的购房协议中表述：讼争房产经双方协商，以叁拾玖万元转让给李茹、张秋枝。经当事人李茹、张秋枝，证人葛国保、肖建民共同商量，原、被告就讼争房产各自的份额及付款情况进行了约定。本协议虽有原、被告共同购买讼争房产的表述，但该约定系原、被告之间的约定，原、被告均未提供证据证明该协议经出卖人即本案第三人明知并确认，也不能证明原、被告在与第三人签订买卖协议前已达成一方接受原、被告共同购买讼争房产的委托向第三人单独购买房产而后再行分割的合意。 综上，不能确认原、被告为讼争房产的共同购买人，因此，原告的该项诉讼请求本院不予支持。 原告另请求确认被告私自将房产办理在自己名下的行为侵犯原告的权利，原告在庭审中陈述要求确认原、被告对讼争房产各自享有二分之一的权利。如上所述，被告取得房产证是基于被告与第三人之间的买卖关系，由于本院不能确认原告是讼争房屋的共同购买人，因此本院不能依原告为共有购买人的身份来确认被告私自将房产办理在自己名下的行为侵犯原告的权利。 原告李茹与被告张秋枝于2003年9月23日签订的购房协议实质上是对讼争房产在原、被告之间权利义务分配的协议，原、被告任一方取得讼争房屋的所有权时对方均可依据该协议主张相应权利。在该协议的履行过程中，被告张秋枝未向第三人披露原告对讼争房产的相关权利，也未向原告告知被告自行办理房产证的情况即进行了房屋变更登记，但该登记行为并不影响原告依据该协议向被告主张相应权利。原、被告在2003年11月21日又签字将该协议作废，实质上解除了该协议。原告李茹认为其所写的“协议作废，法庭说事”是受被告及见证人欺诈的情况下所写，应属无效的民事法律行为，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，关于协议作废的签署经双方当事人及见证人均签字确认，被告当时并未告知原告已办理房产证的情况，但被告办理房产证与否并不影响该协议的履行，另外，从被告提供的录音和相关见证人的证言来看，不能证明被告及见证人诱使原告作出解除合同的错误表示。即便原告的本意是将本案房产讼争的法律关系恢复原告与第三人签订购买的状态，原告仍然不能依已解除的原、被告之间购房协议确认被告私自将房产办理在自己名下的行为侵犯原告的权利。同理，原告主张依该协议确认原告对讼争房产各自享有二分之一的权利，我院也不予支持。综上，原告的诉讼请求我院不予支持。依法审判委员会讨论决定，判决：驳回原告李茹的诉讼请求。本案诉讼费4200元，由原告李茹承担。 上诉人李茹上诉称，一、原审证据不足。原审原告李茹提供的五组证据，原审对大部分证据的效力和证明的问题都予以了确认，该部分认定是正确的。原审被告提供的证据l是张秋枝的房产证。本案争执的焦点就是张秋枝在分房协议签订后，背着李茹办理了房产证，房产证办理在分房协议之后，本案的房产所有权确认之诉不能以张秋枝的房产证作为依据，而应当以本案的审理结果作为区分产权的依据，作为办理房产证的依据。而原审却本未倒置，直接把房产证作为有效证据予以认定。被告提供的证据2中的2003年3月29日张秋枝与陈迎芳签订的买卖协议和陈迎芳给张秋枝出具的39万元的收款收据复印件，用以证明房产是张秋枝个人购买，原告对该证据的真实性一直不予认可，而原审仅以一句简单的“证据2与证据l相印证”，就认定了该部分证据的效力。被告提供的证据4是张秋枝与有关人员租房的证据，用于证明诉争的房产自2003年以来由张秋枝实际占有、合法占用，而原告的证据能够证明诉争房产曾经被原告管理、使用，被告的主张显然不成立，而原审却简单以一句“证据4与其他证据相印证，本院予以采信。”被告提供的证据7是三份行政判决书。最高人民法院《关于审理房屋登记案若干问题的意见》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，已经受理的，裁定中止诉讼”。按照该司法解释的规定，双方应当首先解决民事争议，进行确权之诉，然后再解决房产证发放是否合法适当的问题。这些判决书与房产证一样，都不能否定前期的房产买卖行为，原审把证据7与证据l一样予以采信是不当的。被告提供的证据8中的录音，是被告违反协议约定背着原告办理房产证后，有准备、有预谋的找一些证人，故意激怒原告，误导原告说出的一些话，该录音内容并不能反映原告真实的意思表示。原审对被告提供的证据大部分进行了错误的采信，为下一步错误认定本案事实埋下了伏笔。二、原审认定事实错误。原告提供的证据能够证明2003年3月29日的购房协议和39万购房收据是给李茹出具的，39万元购房款是李茹汇给刘来甫和陈迎芳，房产买卖后，李茹对一部分房产进行了实际的占有、管理、使用。原告提供的证据能够相互印证证明李茹是最初购房者，是房屋买卖合同的当事人，是房产的共有权人。在李茹与张秋枝共同买房的事实上，在李茹是房产共有人的基础上，双方于9月23日签订购房协议一份。该协议明确说明该房产的位置、面积，并明确约定该房产：（陈迎芳）“以叁拾玖万元转让给李茹、张秋枝，经当事人李茹、张秋枝，证人葛国保、肖建民共同商量，李茹以拾玖万伍仟元将北头一间门面房和张秋枝两间门面房的二楼、三楼买下，归李茹所有。张秋枝以拾玖万伍仟元将中间、南头一层两间门面房买下，永远所有”。还明确约定了两家如何分界、房屋如何改造，以及两家的相邻关系怎么处理，拆迁怎么赔偿等约定。该购房协议明确说明该房产是李茹和张秋枝共同购买，名为“购房协议”，实为分房协议，是对已购房产在李茹与张秋枝之间进行的权属划分和确定，明确约定双方各自出资l9.5万元以平分所购房产的房产权利，并且双方达成致意见，对各自所有的房产应当分别办理房产证，分房协议是对该房产进行的具体分配，即将个整体权利划分为等额的两份，由张秋枝与李茹各享有1／2的房产所有权，从该协议的内容看，其实质是物权性的合同。至此，李茹、张秋枝共同购买陈迎芳房产以及分房确权的行为已经完成，在此之前双方已经实际占有、管理、使用各自所分的房产，双方各自已经取得相应的房产。这些行为发生在张秋枝办理房产证之前，此时，该房产仍然在陈迎芳名下，没有办理在李茹和张秋枝任何一人之下，张秋枝后来所办的房产证不能否定该协议的效力，也就是不能否定两人对房产共有的事实。 原审认定原告就诉争的房产买卖曾与第三人达成合意，并经原告支付给第三人房款，但却以原告未完成房产所有权变更登记，被告与第三人办理房产变更登记为主要理由，否定了原告作为房产共同购买人的事实。该部分事实认定是错误的。原审认定“原告李茹被告张秋枝于2003年9月23日签订的购房协议实质上是对诉争房产在原被告之间权利义务分配的协议，原被告任一方取得诉争房屋的所有权时，对方均可依据该协议主张相应权利。”该部分认定是错误的。首先，该协议是物权性的合同，是双方己取得房产在二人之间的分配，协议签订时，二人已经分别取得了相应的房产。其次，二人应当分别办理各自所有的房产的房产证，而不能等任一人办理全部房产证后另一人再被动的依据协议主张相应的权利。最重要的是张秋枝背着李茹私自将房产全部办理在自己名下的行为，是违反双方约定的行为，是违反诚实信用原则的行为，对李茹不产生法律效力。 原审认定原被告在11月21日签字将协议作废，实质上解除了购房协议，该部分事实认定是错误的。事实经过是9月23日，李茹与张秋枝签订购房协议，11月7日，张秋枝背着李茹私自申请办理房产证，ll月12日，张秋枝领取房产证。ll月21日，张秋枝有准备、有预谋的与证人葛国保、肖建民一起找到原告，事先已经做好录音准备。在与原告谈话中，故意激怒原告，诱导原告说出一些话，诱使李茹在分房协议写上“协议作废、法庭说事”这句话。这句话原告真实的意思是要通过法律途径解决问题，并非是解除合同、放弃自己的权利。三、原审适用法律错误。原审判决依据的重要法律是《中华人民共和国物权法》第十五条，通篇论述也主要强调了张秋枝办理的房产证的重要性，以该房产证的证明效力否定了原告李茹的主张。本案事实发生于2003年，《物权法》实施于2007年10月1日，本案不适用该法。按照当时的情况和交易习惯，有很多房产买卖并不以是否办理过户作为物权变动的标准，双方只要签订协议，房产办理交接手续，买主对房产实际占有、管理、使用，就视为己取得房产的产权，并不一定办理过户手续。李茹、张秋枝共同购买陈迎芳房产后，双方已经实际占有、管理、使用各自所分的房产，并通过购房协议对房产权利进行了确认，分房确权的行为已经完成。这些行为发生在张秋枝办理房产证之前，此时，该房产仍然在陈迎芳名下，没有办理在李茹和张秋枝任何一人之下，房产产权已经分别转移给张秋枝和李茹，张秋枝后来所办的房产证并不能剥夺李茹之前取得的房产产权。综合以上意见，原审在证据采信、事实认定及法律适用方面均有错误，应当依法改判或撤销原判、发回重审。 被上诉人张秋枝答辩称，1、一审判决认定的主要事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判；2、上诉人的上诉理由不能推翻一审判决认定的事实；3、按照物权法13条规定，被上诉人一审向法庭提交的房产证证明了房产的法定归属，享有该物产的物权、排他权，任何人不能对该房产进行处分，上诉人经一审二审再审以败诉而告之；4、上诉人反复诉说的2003年9月23日原被告共同购房协议从形式要件上讲上面根本没有卖方也就是本案第三人的签字，事实上该争议房屋是经上诉人中间说和帮助被上诉人购买了第三人的房屋，后被上诉人同意转让给上诉人一半的房产，协议签订后上诉人又不给钱，并且亲自在协议上签了作废，将该协议解除，至此该争议房产与上诉人没有任何关系，而上诉人反复讲作废的协议让法院认可只能说没有实质意义；5、请求二审法院明查上诉人一审时出示的第1、2组证据，两组证据相比不能证明上诉人购买房产，也不能证明与被上诉人共同购买了房产，行政判决和房产证只能证明争议房产只属于被上诉人一人所有。综上请二审法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明事实与原审查明事实相一致。 根据双方诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：本案涉案房屋是否系双方当事人出资共同购买，被上诉人单独占有该房屋是否侵犯了上诉人的合法权益。 首先，从原审中上诉人李茹的诉讼请求上看，上诉人李茹诉讼请求是确认涉案房屋为上诉人李茹与被上诉人张秋枝共有，但其陈述的事实理由却称涉案房屋是其单独出资39万购买，上诉人李茹的诉讼请求与其陈述的事实理由之间相互矛盾。 其次，从双方对39万元购房款来源的陈述上看，上诉人李茹称该39万元系其借被上诉人张秋枝49万元偿还10万元后剩余的39万元，但其未能提供49万借款发生的证据。 被上诉人张秋枝关于39万元购房款的陈述称当时其从几个银行取出来的钱存到银行里，因当时忘了拿身份证，就用李茹的身份证存到银行里了37.9万元，2003年3月28号从三个银行取了31万元，其他是凑的现金，一共凑了37.9万元，3月28日把37.9万元用李茹开户的账户存了37.9万元，第二天又拿了1万元现金，把用李茹开户的账户取了37.9万元存到了刘来甫的账户。这37.9万元用李茹的身份证开了两个折子，其中一个折子是中国银行用李茹身份证开的折子存了14万元，另外一个折子是在邮政储蓄用李茹身份证开的折子存了23.9万元。其关于购房款的陈述，与上诉人李茹原审中出具的中国银行禹州支行、禹州市南关邮政支行2003年3月29日取款凭证记载的金额、时间是一致的，且与被上诉人张秋枝提供的相关银行凭证相一致。 再次，从双方的证据上看，上诉人李茹为支持其主张其原审中提供有2003年3月29日署名为陈迎芳、李茹的《字据》和中国银行禹州支行、禹州市南关邮政支行2003年3月29日取款凭证。被上诉人张秋枝原审中提供有上诉人李茹书写的（买房人张秋枝、卖房人陈迎芳）的卖买房协议草稿、2003年3月29日陈迎芳与张秋枝签订的买卖房协议、同日陈迎芳给被告张秋枝出具的39万元的收款收据复印件、2003年11月7日张秋枝与陈迎芳、刘来福为办理房屋产权变更登记签订的房地产买卖契约、2003年3月29日上诉人李茹与被上诉人张秋枝签订购房协议时见证人葛国保、肖建民的证言，上诉人李茹与被上诉人张秋枝谈话录音资料。被上诉人张秋枝的证据能够相互印证，证明力强。 最后，从卖房人陈迎芳协助被上诉人张秋枝办理房屋变更登记的事实上看，卖房人陈迎芳对被上诉人张秋枝作为购房人的事实是认可的。从2003年3月29日上诉人李茹与被上诉人张秋枝签订的购房协议内容及履行情况上看，双方2003年3月29日签订的购房协议约定将涉案房屋分为两部分，一层北边门面一间和二层、三层部分归李茹所有，价款195000元，二层中间和南边两间门面房及东边院子归张秋枝所有，价款也是195000元。签订协议当天，李茹支付给张秋枝115000元。李茹支付给张秋枝购房款的事实与上诉人李茹称该涉案房屋由其单独出资购买相矛盾，如按上诉人李茹所称涉案房屋由其单独出资购买，岂能在分割给他人一半时，再向他人支付房款的道理。 综上，涉案房屋系被上诉人张秋枝通过上诉人李茹支付购房款，购得的房屋，被上诉人张秋枝办理房屋变更登记并未侵害上诉人李茹的权益，双方之间存在2003年3月29日签订的购房协议纠纷是被上诉人张秋枝购买涉案房屋后再次处分该房屋时与上诉人李茹的纠纷。上诉人李茹要求“依法确认009847号房屋为双方共同购买，请求依法确认张秋枝私自将房产办理在自己名下的行为侵犯其的权利”的诉讼请求没有事实和法律，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4200元，由上诉人李茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱雅乐 审 判 员 尤 薇 代理审判员 肖永强 二〇一五年一月二十七日 书 记 员 杨京京 |
