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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漯民四终字第577号 上诉人（原审被告）：李德超，男，汉族，1973年3月20日出生.住漯河市郾城区裴城镇南阳村6组136号。 委托代理人：赵绍虎，河南平允律师事务所律师。 委托代理人：李杰，漯河市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：漯河市农业机械公司。住所地，漯河市召陵区人民东路。 法定代表人：殷书红，该公司经理。 委托代理人：魏玉瑾，河南汇恒律师事务所律师。 委托代理人：刘宗芳，河南汇恒律师事务所律师。 上诉人李德超因与被上诉人漯河市农业机械公司（以下简称农机公司）租赁合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2014）召民二初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人李德超及其委托代理人赵绍虎、李杰、被上诉人农机公司的委托代理人魏玉瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：被告李德超租赁原告农机公司的两间门面房，双方一直没有签订书面协议，仅有口头约定，2013年7月1日，原告农机公司按每间每月900元的租金向被告收取2013年7月1日至2014年6月30日的租赁费。2014年4月28日，原告单位的5位工作人员向被告送达了通知，要求被告于2014年6月30日口头协议约定的租赁期限到期后，搬出两间其租赁的房屋。但被告并未按时搬出其租赁的房屋，原告又于2014年8月8日向被告送达通知，告知被告由于其未按时交纳搬出租赁的房屋，从2014年7月1日起未交纳租赁费，因此将于2014年8月10日对其采取停水、停电措施。 原审法院认为：被告李德超与原告农机公司之间没有签订书面的租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，原、被告之间关于两间房屋的口头租赁协议应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的相关规定，对于不定期租赁，出租人即本案的原告农机公司可以随时要求解除合同，但解除合同应在合理期限之前通知承租人，即本案被告李德超。庭审中，原告举证证明其曾于2014年4月28日向被告送达了通知，要求其于口头协议约定的租赁期限到期后搬出租赁的两间房屋，被告对该事实也予以认可，因此能够证明原告已经尽到了通知被告的义务。被告对涉案的两间房屋的租赁期限于2014年6月30日到期，现原告要求被告返还租赁的两间房屋，符合法律的规定，法院予以支持。由于被告的租赁期限已经于2014年6月30日到期，对于原告要求被告支付从2014年7月1日至实际搬出两间房屋之日的止的租金的要求，法院予以支持。但原告要求被告按每月每间1200元支付租金，没有依据，被告应按双方的口头协议约定的每月每间900元的租金，向原告支付从2014年7月1日起至实际搬出房屋之日止的房租。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李德超于本判决生效后五日内搬出承租的两间房屋，并将两间房屋交付给原告漯河市农业机械公司；二、被告李德超于本判决生效后五日内按照每月每间900的租赁费向原告漯河市农业机械公司支付自2014年7月1日起至搬出两间房屋之日止的房租；三、驳回原告漯河市农业机械公司的其他诉讼请求。本案受理费200元，由被告李德超负担。 李德超上诉称：1、上诉人作为租赁户，已完全尽到了租赁方的全部义务，没有出现任何违约或不当的行为。要求上诉人腾房不符合客观现实，也不符合民法的公平和诚实信用原则。2、既然被上诉人仍要出租，上诉人坚持要求行使优先承租权，上诉人优先承租权的行使并不损害被上诉人的出租利益。3、该案纠纷的形成还有一个另外的因素，那就是第三者的介入。此案若只判决解除与上诉人的租赁合同，将违反民法的公平原则。请求撤销一审判决，将此案发回重审或改判上诉人继续租赁两间房屋。 农业公司辩称：1、被上诉人享有的合同单方终止权是《合同法》、《民法通则》等法律依法赋予的，且一审中上诉人已认可被上诉人已在解除合同前两个月向其履行了通知义务。2、我方作为房屋所有权人，依法享有完全处分权。3、被上诉人与上诉人没有以任何形式约定其享有优先承租权，且该项权利缺乏相关法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决解除双方租赁合同是否有事实根据和法律依据。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，李德超与农机公司之间没有签订书面的租赁协议，故李德超与农机公司之间关于两间房屋的口头租赁协议应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”对于双方的不定期租赁，农机公司可以随时要求解除合同，但解除合同应在合理期限之前通知李德超，原审庭审中，农机公司举证证明其曾于2014年4月28日向李德超送达了通知，要求其于口头协议约定的租赁期限到期后搬出租赁的两间房屋，李德超对该事实也予以认可，因此能够证明农机公司已经尽到了通知义务。综上，李德超的上诉理由均无事实根据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人李德超承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 强 审判员 赵庆祥 审判员 曹光辉 二〇一五年二月五日 书记员 曹 瑞 |
