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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漯民四终字第511号 上诉人（原审被告）：漯河经济技术开发区后谢乡人民政府。住所地，漯河市解放路. 法定代表人：胡红伟，该乡乡长。 委托代理人：卢银娣，河南恩达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：漯河市军凯鞋业有限公司。住所地，漯河市解放路。 法定代表人：曹德增，该公司经理。 委托代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。 上诉人漯河经济技术开发区后谢乡人民政府（以下简称后谢乡政府）因与被上诉人漯河市军凯鞋业有限公司（以下简称军凯鞋业公司）返还原物纠纷一案，不服召陵区人民法院（2013）召民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人后谢乡政府的委托代理人卢银娣，被上诉人军凯鞋业的委托代理人樊朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：本案争议的位于漯河市解放路南段的房屋原系漯河市汇南经济发展总公司下属企业漯河市八一皮鞋厂的厂房，该房屋所占用的土地使用权人为漯河市汇南经济发展总公司。1998年，因漯河市八一皮鞋厂进行转机建制，漯河市汇南经济发展总公司于1998年11月16日和军凯鞋业公司签订资产转让合同一份，约定将漯河市八一皮鞋厂全部资产（不包括土地）零价转让给军凯鞋业公司，土地实行租赁。后来该厂房由于经营问题被闲置，2007年12月25日，后谢乡政府决定成立后谢乡党群服务中心和后谢乡便民服务中心，因办公条件紧张提出使用原告的厂房，并口头答应支付一定的费用，但后来双方一直未签订租赁合同，后谢乡政府也一直未支付原告任何房屋租赁费用。对此，后谢乡政府辩称涉案房屋所占用的土地使用权人为漯河市汇南经济发展总公司，本案原告未提供土地租赁合同，也没有提供涉案房屋所有权证，不能证明对该房屋享有所有权，应当驳回原告的诉讼请求。另查明，位于漯河市解放路南段的涉案房屋共26间，两层。 原审法院认为：涉案房屋原系漯河市汇南经济发展总公司下属企业漯河市八一皮鞋厂的厂房，1998年11月16日，漯河市汇南经济发展总公司和军凯鞋业公司签订资产转让合同一份，约定将漯河市八一皮鞋厂全部资产（不包括土地）零价转让给军凯鞋业公司，土地实行租赁。该厂房被转让给军凯鞋业公司之后由于经营问题被闲置，后谢乡政府因办公条件紧张使用该厂房用于成立后谢乡党群服务中心和后谢乡便民服务中心，原告军凯鞋业公司和被告后谢乡政府之间已经形成了事实上的租赁关系，被告后谢乡政府应当向原告军凯鞋业公司支付一定的房屋租赁费用。由于军凯鞋业公司和后谢乡政府一直未签订租赁合同，双方对房屋的具体租赁费用也没有约定，考虑到本案被告使用原告房屋的时间跨度较大，房屋租赁价格不断变化，法院酌定被告使用原告房屋的租赁费用按照每月每间50元计算，从2007年12月25日后谢乡政府决定成立后谢乡党群服务中心和后谢乡便民服务中心到2013年8月25日原告军凯鞋业公司提起诉讼，后谢乡政府使用该房屋的时间为72个月，故被告应当支付原告房屋租赁费用93600元（50元／月×26间×72个月）。本案原被告双方存在事实上的租赁关系，但一直没有签订租赁合同，对租赁期限亦没有约定，应当视为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁关系，故原告要求被告搬离原告房屋的请求，法院予以支持，但原告应当在合理期限之前通知被告，并给被告合理的搬离时间。判决：一、被告漯河经济技术开发区后谢乡人民政府于判决生效后六十日内支付原告漯河市军凯鞋业有限公司房屋租赁费人民币93600元。二、被告漯河经济技术开发区后谢乡人民政府于判决生效后一年内搬离原告漯河市军凯鞋业有限公司位于漯河市解放路南段的两层房屋。三、驳回原告漯河市军凯鞋业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5800元，由被告漯河经济技术开发区后谢乡人民政府负担2140元，原告漯河市军凯鞋业有限公司负担3660元。 后谢乡政府二审上诉称：原审判决认定本案所涉房屋归被上诉人所有证据不足，双方不存在房屋租赁关系；请求撤销原判，公正裁决。 军凯鞋业公司答辩称：答辩人拥有所涉房屋的合法使用权，因经营问题停产，后谢乡政府因办公条件紧张提出使用我单位房并口头答应支付一定费用，自2007年7月使用至今。被答辩人在没有使用权情况下，长期占用房屋已经构成侵权，原审判决给付答辩人使用费明显过低，远低于市场价格，但答辩人为息事宁人，未提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 根据双方当事人诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人是否存在租赁关系。 本院认为：双方对源转建办（1998）5号文件即《关于漯河市汇南经济发展总公司对八一皮鞋厂实行转机建制的请示的批复》及1998年11月16日《资产转让合同》无异议，本院予以确认。本案中，涉案房屋原来是漯河市汇南经济发展总公司下属企业漯河市八一皮鞋厂的厂房，源转建办（1998）5号文件显示“汇南经济发展总公司：......同意八一皮鞋厂脱离乡政府，乡政府原投资金限期从企业抽回，土地实施租赁，厂房设备等企业资产和所有债权债务，一次性零价转让给现任法人代表。......”，根据该文件，甲方漯河市汇南经济发展总公司与乙方军凯鞋业公司签订《资产转让合同》，第二条约定“资产转让是指甲方将漯河市八一皮鞋厂全部资产（不包括土地）及全部债权债务零价转让给乙方。”因此，军凯鞋业公司以资产转让的方式取得了涉案房屋。后谢乡政府上诉称“原审判决认定本案所涉房屋归被上诉人所有证据不足”的上诉理由，由于一、二审均未提供充分证据证明，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，涉案房屋被转让给军凯鞋业公司后，由于经营等问题房屋空置，后谢乡政府因办公条件紧张使用该房屋成立后谢乡党群服务中心和后谢乡便民服务中心。由于双方并未签订租赁合同，亦未约定有偿使用，同时从2007年到起诉前，军凯鞋业并未提供相关证据证明主张过房屋使用费，因此双方不存在租赁关系。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。军凯鞋业公司拥有涉案房屋，其要求后谢乡政府返还房屋，事实清楚，证据充分，依法应予支持。由于军凯鞋业公司未提供证据证明双方约定有使用费，同时后谢乡政府亦不认可有房屋使用费，故对军凯鞋业公司要求后谢乡政府支付起诉前的房屋使用费，本院不予支持。但起诉后的房屋使用费：根据公平原则，后谢乡政府应予支付，参考当地房屋的出租情况，原审酌定后谢乡政府使用军凯鞋业公司房屋使用费用每间按50元计算，共26间，每月房屋使用费为1300元，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但定性及适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持召陵区人民法院（2013）召民初字第1122号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分； 二、撤销召陵区人民法院（2013）召民初字第1122号民事判决第一项； 三、漯河经济技术开发区后谢乡人民政府自2013年8月22日起每月支付军凯鞋业公司1300元房屋使用费直到搬走之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2140元，由上诉人漯河市经济技术开发区后谢乡人民政府负担1140元，由被上诉人漯河市军凯鞋业有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 崔喜庆 审判员 赵庆祥 审判员 曹光辉 二〇一四年十二月二十五日 书记员 胡琨鹏 |
