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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民初字第234号 原告杨芳霞，女，汉族，住河南省郑州市。 委托代理人霍正欣、刘东伟，河南金博大律师事务所律师。 被告长葛市盛威房地产开发有限公司。 法定代表人李国旗，公司董事长。 被告李国旗，男，汉族，住河南省。 二被告共同委托代理人张永锋，河南七星灿律师事务所律师。 被告李福喜，男，汉族，住河南省长葛市。 原告杨芳霞诉被告长葛市盛威房地产开发有限公司（以下简称盛威公司）、李国旗、李福喜商品房预约合同纠纷一案，原告于2014年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。原告杨芳霞的委托代理人霍正欣、刘东伟，被告长葛市盛威房地产开发有限公司、李国旗的共同委托代理人张永锋及被告李福喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨芳霞诉称，2014年2月21日，原告杨芳霞与被告长葛市盛威房地产开发有限公司签订《商品房认购书》一份，原告杨芳霞认购了被告盛威公司开发的位于长葛市八七路西段北侧的盛威豪郡项目中1号楼东侧底层第一间商业用房（建筑面积254．25平方米）和l号楼东侧底层第二间商业用房（建筑面积l97．38平方米），两间商业用房建筑面积共451．63平方米，单价为7750元／平方米，房屋总价款为350万元。被告李国旗、李福喜作为保证人，分别向原告杨芳霞出具《保证承诺书》，对被告盛威公司履行《商品房认购书》中的各项义务承担连带责任保证。当日，原告杨芳霞向被告盛威公司指定的李国旗个人账户转账支付了350万元认购款，被告盛威公司出具了收到原告杨芳霞350万元商业门面房款。根据《商品房认购书》第三条约定：“出卖人承诺在本认购书签订之日起三个月内与认购人按照本认购书第二条约定的单价和房屋价款订立商品房买卖合同，并向长葛市房管局办理商品房买卖合同备案和预告登记。”第四条约定：“出卖人未能在本认购书签订之日起三个月内与认购人签订商品房买卖合同并办理备案和预告登记等手续，每逾期一日，由出卖人按照认购定金的日千分之三向认购人支付违约金。逾期超过lO日，认购人有权解除本认购书，出卖人应当向认购人双倍返还认购款。出卖人在认购人支付认购款之日起至本认购书解除之日止，非经认购人同意，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还认购款。”自《商品房认购书》签订之日起，现己超过了认购书约定的三个月期限，被告盛威公司一直未能与原告签订《商品房买卖合同》并办理合同备案、预告登记手续。被告盛威公司还向原告杨芳霞隐瞒了将该两套商业用房早己出卖给他人的事实。被告盛威公司违反商品房认购书约定义务，属于根本违约，原告杨芳霞有权解除认购书，被告盛威公司应当向原告杨芳霞双倍返还认购款，被告李国旗、李福喜应当对前述债务承担连带还款责任。请求判决：一、解除原告杨芳霞与被告长葛市盛威房地产开发有限公司之间的《商品房认购书》，被告长葛市盛威房地产开发有限公司向原告杨芳霞双倍返还房屋认购款700万元。二、被告李国旗、李福喜对上述债务承担连带还款责任。三、案件受理费、诉讼保全费等费用由被告长葛市盛威房地产开发有限公司、李国旗、李福喜承担。 被告盛威公司、李国旗辩称，原被告之间所签订的《商品房认购书》并非双方真实意思表示，从《商品房认购书》中标的物的性质、双方的权利义务、履行方式等方面，可以证明双方并非真正的商品房买卖关系，该《商品房认购书》名为双方买房和卖房，实为借款担保；另外，该《商品房认购书》所约定的违约金明显高于原告所受到的损失，对该《商品房认购书》解除后违约金的数额，法院应当按照相关法律规定和司法解释予以减少。总之，应当驳回原告的诉讼请求。 被告李福喜辩称，从《商品房认购书》的内容来看，该合同明为买卖，实为借款，违背了本人的担保意思，本人不应该承担连带担保责任；原告购买的房子早在签订《商品房认购书》之前就已卖掉，盛威公司卖房在先，《商品房认购书》签订在后，所以《商品房认购书》应当无效，主合同无效，担保合同也应当无效；被告作为盛威公司的财务总监，没有资格作为本案担保人，但鉴于公司法定代表人李国旗的压力，被告不得不出具担保手续，该担保手续并不是被告的真实意思表示，被告不应承担还款责任。 原告为支持其主张，向本院提供了以下证据： 证据一、《商品房认购书》一份。主要证明2014年2月21日，原告杨芳霞与被告长葛市盛威房地产开发有限公司签订《商品房认购书》一份，原告杨芳霞认购了被告盛威公司开发的位于长葛市八七路西段北侧的盛威豪郡两间商业用房建筑面积共451.63平方米，单价为7750元／平方米，房屋总价款为350万元。《商品房认购书》第三条、第四条对合同备案和预告登记、违约责任作出了约定。被告盛威公司未能在认购书签订之日起三个月内签订《商品房买卖合同》并办理合同备案、预告登记的，逾期10日后，原告有权解除合同，被告应当双倍返还认购款。被告盛威公司将商品房另行出卖给第三方的，被告盛威公司也应当向原告双倍返还认购款。 证据二、《保证承诺书》一份。主要证明2014年2月21日，被告李国旗作为保证人，向原告杨芳霞出具《保证承诺书》，对被告盛威公司履行《商品房认购书》中的各项义务承担连带责任保证。 证据三、《保证承诺书》一份。主要证明2014年2月21日，被告李福喜作为保证人，向原告杨芳霞出具《保证承诺书》，对被告盛威公司履行《商品房认购书》中的各项义务承担连带责任保证。 证据四、收据一份。主要证明2014年2月21日，被告盛威公司向原告出具收据，收到原告杨芳霞支付的350万元商业用房认购款。 证据五、银行转账款回单一份。主要证明2014年2月21日，原告杨芳霞通过招商银行的个人账户，向被告盛威公司指定的收款人李国旗的中国农业银行账户，转款9笔共计350万元。 证据六、长葛市房产管理局出具的证明一份。主要证明被告盛威公司于2013年6月3日将本案涉诉两套商品房出卖给马全国，被告盛威公司隐瞒该事实，致使原告购房目的不能实现，应当依法承担赔偿责任。 被告盛威公司、李国旗对原告提供证据的质证意见是：对证据一有异议，认为证据一的《商品房认购书》应为无效合同。原被告间以商品房认购的形式，掩盖双方的民间借贷。认购书中约定的房屋价款、履行方式、费用承担、违约责任等均不符合商品房买卖的一般形式和规定，尤其是违约责任的约定，严重不对等，明显高于原告方所受到的损失，进一步证明了该认购协议名为房屋买卖实为借款担保。对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告李国旗担保的是商品房的买卖而不是对借款的担保，保证承诺书违背了保证人的真实意思，保证人不应承担保证责任；同时，该保证承诺书因《商品房认购书》的无效，也不应当承当保证责任。对于证据三不发表意见。对于证据四无异议。对于证据五无异议，但对证明目的有异议，认为收据上记载的门面房款与事实不符，该收据仅仅是对原告出借给被告款项的证明。对于证据六无异议。 被告李福喜的质证意见是：同意被告盛威公司、李国旗的质证意见。另外，被告认为保证承诺书实际上是为双方借款的事实进行担保，该商品房认购合同不成立，保证合同也不能成立。对于房管局的证明可以看出6月3日房产已经备案到其他人名下，这是公司行为，备案在先，买卖在后，此行为与本人无关。 被告盛威公司、李国旗向本院提供了以下证据：盛威公司资金使用审批书、交易单总共8份，主要证明自商品房认购书签订后，被告盛威公司已经按照双方约定的利率每月3%，向原告支付了自2014年2月21日到2014年5月22日总共四个月的利息。 原告对盛威房公司、李国旗提供证据的质证意见是：对资金审批表有异议，认为资金审批表是被告内部文书，上面就是在收款人栏里记载了杨芳霞的名字，也不能证实该笔款项支付给了杨芳霞，上边记载的银行卡号不是杨芳霞的银行卡；对于支付利息明细表有异议，认为上面记载的收款人不是原告本人，不能证明被告向原告支付了借款利息；对于电子回单的真实性无异议，但对本案是否有关联性有异议，其上记载的收款方不是原告本人，与原告没有关联，不能证明被告向原告支付了借款利息。 被告李福喜对盛威公司、李国旗提供的证据无异议，李福喜认为，其作为盛威公司的财务总监，盛威公司向原告支付利息的款项均经过其手，签订协议时，杨芳霞、乔建平及翟俊连都在场，当时是原告杨芳霞指定的卡号和收款人名字，当时被告曾提出异议，曾问为啥不用杨芳霞的名字，杨芳霞说那是他们的事情，与我们无关。翟俊连是杨芳霞的同事，他们都认识，乔建平也在场，他介绍的这笔借款业务。 被告李福喜未向本院提供证据。 对于原告向本院提供的证据，经审查，本院认为，三被告对原告提供证据一的真实性均有异议，认为商品房认购书是名为买房实为借贷，结合证据六，证据一所载明的商品房在双方签订认购书时早已出卖案外人，订立合同的目的在双方签订协议时已不能实现，故，原被告双方签订协议的真正目的并非是商品房交易，商品房认购书属于无效协议，本院不予采信；三被告对原告提供的证据四、五、六的真实性无异议，本院予以采信；三被告对原告提供证据二、三的真实性无异议，但对证明目的有异议，本院认为，被告李国旗、李福喜作为公司负责人在明知商品房已出售给其他人的情况下，仍然与原告签订保证书，其担保系自愿行为，故，本院对证据二、三所证明的李国旗、李福喜自愿对原告承担保证责任的事实予以确认。 对于被告盛威公司、李国旗提供的证据，结合被告李福喜的质证意见，本院认为，二被告提供的交易单、支付利息明细表、资金使用审批书、银行电子回单，能够相互印证，证明被告盛威公司向原告杨芳霞支付利息的事实，原告虽然对二被告提供的证据有异议，但并没有提供足以反驳的证据予以证明，故，本院对被告盛威公司、李国旗提供的证据予以采信。 根据以上有效证据，本院确认以下案件事实：2014年2月21日，原告杨芳霞与被告盛威公司签订协议，将已经于2013年6月3日出售他人的两套房再次卖给原告杨芳霞，该协议约定了如被告盛威公司将该商品房另行卖给第三方的，盛威房公司应当向原告杨芳霞双倍返还购房款等，同日被告李国旗、李福喜向原告杨芳霞出具保证书，承诺向原告承担连带责任保证，原告杨芳霞于同日将购房款350万元汇入被告盛威公司法定代表人李国旗的账户，被告盛威公司自2014年2月21日至2014年6月21日共向原告杨芳霞支付利息42万元。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案名为商品房买卖，实为民间借贷，原被告以商品房买卖的形式，掩盖双方真实的借贷关系。被告盛威公司在明知商品房已出售给其他人的情况下，仍然与原告签订商品房买卖协议，其真正目的是要取得、使用原告的资金；原告在一次性付清购房款350万元的情况下，不积极与被告签订真正的商品房买卖合同，且收取被告支付的息，其目的是为了获取被告的高额利息；被告李国旗、李福喜作为公司的负责人，在明知商品房不可能卖给原告的情况下，仍然向原告出具保证书，向原告承担保证责任，是其自愿行为，仍应向原告继续承担保证责任。综上，原被告双方签订的商品房买卖协议，违背了等价有偿、诚实信用的民事活动基本原则，双方签订的商品房认购书根本不具备履行条件，应予解除，被告盛威公司应当将原告杨芳霞的购房款350万元予以返还，根据盛威房公司四个月共向原告支付利息42万元的事实，可以认定原被告双方约定的利息是月息3分，即350万元×3％×4＝42万元，因双方约定的利息已超过同期银行贷款利率的四倍，本院对超出的部分不予保护，但对被告自愿履行的部分，视为已履行完毕，自2014年6月22日被告盛威公司按银行同期贷款利率的四倍向原告支付利息；被告李国旗、李福喜自愿向原告承担担保责任，故，被告李国旗、李福喜应当向原告承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除原告杨芳霞和被告长葛市盛威房地产开发有限公司于2014年2月21日签订的商品房认购书； 二、被告长葛市盛威房地产开发有限公司于2014年于本判决生效后十日内偿还原告杨芳霞借款本金350万元及利息（利息按银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2014年6月22日至本判决确定的还款之日止）； 三、被告李国旗、李福喜对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨芳霞的其他诉讼请求。 案件受理费60800元，保全费5000元，共计65800元由被告长葛市盛威房地产开发有限公司、李国旗、李福喜共同承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。 审 判 长 孙根义 审 判 员 李 兵 代理审判员 李艳伟 二〇一五年一月二十三日 书 记 员 王 皓 |
