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卢氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卢民二初字第229号 原告王聪军，女，1934年1月8日生。 委托代理人阿录国，河南宇萃律师事务所律师。特别授权。 被告王寅虎，男，1936年12月7日生。 委托代理人董留虎，男，1953年7月5日生。 被告张成林，男，1962年6月11日生。 委托代理人肖建伟，卢氏县148法律服务所法律工作者，一般代理。 原告王聪军诉被告王寅虎、张成林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王聪军委托代理人阿录国、被告王寅虎委托代理人董留虎、被告张成林及其委托代理人肖建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告王寅虎系姐弟关系，其父王树德生前在卢氏县西北街一组陶家巷297号院内有宅院一座，建有房屋四间，占地面积86.66平方米（房屋所有权证第308号、土地使用证号308号）。原告父亲去世后，原告和被告王寅虎至今未对该房屋进行继承、分割。2009年9月12日，被告王寅虎私自与被告张成林签订房屋买卖协议，将上述宅院出售给被告张成林。该宅院属于原告王聪军和被告王寅虎共有的共同财产，在原告不知道、不同意出售的情况下，被告张成林也无权购买该宅院。为维护原告的合法权利，起诉来院，要求法院确认2009年9月12日二被告所签订的房屋买卖协议无效，并判令被告张成林向原告返还其占用的卢氏县西北街一组陶家巷297号院内房屋及其房屋所有权证、土地使用证。 被告王寅虎未答辩。 被告张成林辩称：原告的诉求依法不能成立。第一，原告继承已超过法定时效，已丧失继承权，原告已不是本案房屋的共有人，被告王寅虎系有权处分人，因此双方房屋买卖合同合法有效；第二，从1996年该房屋租给他，到2006年第一次卖给他，再到2009年第二次卖给他，均是王寅虎或王寅虎委托代理人进行管理处分，况且王寅虎持有其父的房产证、土地使用证，王寅虎又以房屋所有权人的名义与其签订买卖合同，其有理由相信王寅虎对该房屋享有完全的处分权，退一步讲，即便原告系共有人，王寅虎的卖房行为也构成表见代理；第三，从租房到两次买房，从1996年到2009年长达13年里，一直由王寅虎本人或委托他人对房屋进行管理，其并不知道有原告的存在，况且其也有偿取得该财产，因此其系善意第三人，善意取得该房屋，买卖合同有效；第四，该案再次起诉是否是王聪军真实意思表示，委托他人是否真实，应当查证。综上四点，其认为原告的诉讼请求依法不能成立，要求法院依法判决原告的诉讼请求不予支持，确实保护被告张成林的合法权益。 原告向本院提交的证据有：1：房屋买卖协议书复印件一份。证明原告要求确认无效协议的存在；2、（2013）三民再字第00007号民事裁定书复印件一份。证明王树德有一子一女，即原告和被告王寅虎，遗留有房产四间，被告王寅虎出卖房屋时未经原告同意，另外证明所争议的房产使用的土地是集体土地，被告张成林非该集体成员，不能购买。 被告王寅虎未向本院提交相关证据。 被告张成林向本院提交的证据有：1、被告王寅虎委托董留虎的委托书复印件一份。2、余﹡﹡证言复印件一份。证明房屋相关事宜一直由被告王寅虎本人或其委托人办理，被告张成林从未见过原告，不知道原告的存在；3、苗﹡﹡诉状复印件一份。证明与其争夺房屋的苗淑伟也认为房屋系被告王寅虎一人所有，不知道原告的存在。4、卢氏县城关镇和平里居委会证明一份及户口本复印件一份两张，证明被告张成林妻子儿女均系原卢氏县城关镇西北街村现卢氏县城关镇和平里居委会居民。 经庭审质证，被告王寅虎对原告提交的证据无异议，被告张成林对原告提交的的房屋买卖协议书无异议，对原告提交的裁定书本身无异议，但认为该裁定书系发回重审案件，由于其未到庭从程序上按撤诉处理，并不能证明原告所要证明的问题。原告对被告张成林提交的委托书和余﹡﹡证言均有异议，认为不客观不属实，对原告提交的苗﹡﹡的诉状认为不能仅凭诉状上的一句话断章取义，认为原告提交的第四份证据与本案无关。被告王寅虎对被告张成林提交的余新成证言有异议，认为不客观不属实，对被告张成林提交的其他证据无异议。 结合本案案情，经本院审查认为：二被告对原告提交的房屋买卖协议书无异议，原告提交的（2013）三民再字第00007号民事裁定书系生效的裁判文书，被告张成林提交的委托书、苗﹡﹡诉状复印件、户口本复印件一份均系原始证据的副本，卢氏县城关镇和平里居委会证明系基层组织的证明且与户口本记载相一致，以上证据能从不同侧面反映本案的案情和当事人的诉讼主张，本院将作为有效证据使用。被告张成林提交的余﹡﹡证言本院将结合案情予以参考使用。 依据上述有效证据，结合庭审调查，本院可以认定以下事实：原告王聪军系被告王寅虎姐姐，其父王树德生前在卢氏县西北街一组陶家巷297号院内有宅院一座，建有房屋四间，占地面积86.66平方米（房屋所有权证第308号、土地使用证号308号）。原告父亲王树德1994年去世后，原告和被告王寅虎至今未对该房屋进行继承、分割。该房产一直由被告王寅虎本人出面或委托亲属代为管理。2009年9月12日，王寅虎在未告知原告的情况下，与被告张成林签订房屋买卖协议，将上述宅院以5.6万元的价格出售给被告张成林。但因为之前案外人苗淑伟租住的一间房屋暂时无法腾空，被告张成林仅支付被告王寅虎房款5万元，双方约定在房屋过户手续完成后再支付剩余房款6000元，合同签订后被告王寅虎将房产证、土地使用证交付被告张成林。但此后被告张成和租房人苗淑伟为争夺该房产的购买权先后诉至法院，导致房屋至今未能过户。在被告张成林和租房人苗淑伟为争夺该房产的购买权到法院诉讼期间，原告王聪军知道此事，认为二被告的行为侵犯了其合法权益，遂起诉来院。 另查明，该四间房屋用地性质为集体用地，被告张成林（东明镇太平村十二组）和其中一间房屋的承租人苗淑伟（城镇市民）均不是该集体组织居民，但被告张成林妻子、儿女均系卢氏县城关镇原西北街即现在卢氏县城关镇和平里居委会二组居民。 在本案的审理过程中，针对被告张成林提出的第四点答辩意见，本院专程到内蒙古呼和浩特市找到原告王聪军，王聪军表示其是2012年才知道二被告买卖房屋的事情，其认为该房屋系其父亲留下的老房，一直没有分割，属于其与被告王寅虎的共同财产，不同意出卖。 本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法法律和行政法规强制性规定的合同无效。按照我国物权法的规定，“地随房走”，农村房屋的买卖必然涉及到宅基地的买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只有本集体经济组织的成员能享有该集体土地的宅基地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得，向本集体成员以外的农村村民或者城市市民转让农村住房宅基的，违反了集体经济组织成员权属性。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依照上述相关法律规定，农村房屋的买卖必须是同一组织集体成员。本案中，尽管被告张成林妻子、儿女均系争议房产所在地卢氏县城关镇原西北街即现在卢氏县城关镇和平里居委会二组居民，但她们均不是房屋买卖合同的一方，根据合同的相对性原则，买房人张成林并不是房屋所在地的集体组织成员，因此无权取得该房产，故其与被告王寅虎于2009年9月12日所签订的房屋买卖协议无效。合同无效后，被告张成林可以依据合同法的相关规定要求返还购房款并根据双方的过错程度要求赔偿损失； 二、本案双方所争议的房产为王树德的遗产，王树德有一子一女，在王树德去世后，至今未进行分割，现双方对该房产相关权利的归属又发生争议，加之买卖房屋时是被告王寅虎将房产及相关手续交付给被告张成立而非原告交付，故在该房产无法确定最终归属的情况下，本院无法支持原告要求将房产及产权、土地手续返还给原告的诉讼请求。故依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六二十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决定如下： 一、被告王寅虎与被告张成林于2009年9月12日签订的房屋买卖合同无效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费200元，原告承担100元，二被告各承担50元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 杨文波 代理审判员 宋延松 人民陪审员 周丽娟 二〇一五年二月九日 代理书记员 管瑞芳 |
